Erneut hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit den Altbauten der Wohnungsbaugesellschaft WIR am Klausenerplatz beschäftigt. Der BGH erklärte eine von der WIR mietvertraglich auferlegte Vereinbarung der Preisbindung für unwirksam. Der Berliner Mieterverein fordert das Wohnungsunternehmen auf, nun endlich bei den sogenannten § 17-Häusern das Mietrecht für freifinanzierten Wohnraum anzuwenden.
Seit Jahren wenden sich Mieter und eine Mieterinitiative am Klausenerplatz in Charlottenburg gegen die Einstufung ihrer vor mehr als 25 Jahren gemäß § 17 II. Wohnungsbaugesetz sanierten Altbauwohnungen als Sozialwohnungen. Die Wohnungsbaugesellschaft WIR beharrte auf ihrer Position und verschickte weiterhin entsprechende Mieterhöhungen – mit Ausnahme der Wohnungen, in denen Mieter vor Gericht den Altbaustatus bereits erstritten haben. Die Mieter wehren sich aus mehreren Gründen gegen den Status Sozialwohnung: Die Mieten steigen wegen des Förderabbaus kontinuierlich an und liegen über den ortsüblichen Vergleichsmieten. Außerdem entspricht der Wohnstandard nicht dem von Sozialwohnungen.
Da eine politische Lösung von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung abgelehnt wurde, mussten die Mieter den Rechtsweg beschreiten. Vor dem Amtsgericht Charlottenburg obsiegten in erster Instanz zumeist die Mieter. Mieterhöhungen waren demnach unwirksam und Rückforderungsansprüchen wurde stattgegeben. In den Berufungskammern des Landgerichts war die Rechtsprechung dann nicht einheitlich, Revision vor dem Bundesgerichtshof wurde zugelassen. Mit der ersten Entscheidung des BGH vom 25. Oktober 2005 (Az: VIII ZR 262/04) wurde die Revision zurückgewiesen. Hat ein Mieter über einen längeren Zeitraum Mieterhöhungen, die von den zuständigen Stellen bewilligt wurden, vorbehaltlos gezahlt, so steht das Gebot von „Treu und Glauben“ einer Rückforderung von gezahlten Mieten entgegen.
In einer neuen Entscheidung des BGH fällt das Urteil nun anders aus, weil die betreffende Mietpartei in zeitlicher Nähe zur ersten Mieterhöhung nach Einzug Rechtsmittel eingelegt hat. Nun äußerten sich die Richter auch eingehender zur Sache. Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4 und § 558 Abs. 6 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 7. Februar 2007 – VIII ZR 122/05).
Aus dem Urteil des BGH ergeben sich neue Hoffnungen für die Mieter am Klausenerplatz – mietrechtlich und politisch. Auch wenn es sich hinsichtlich der Rückforderungsansprüche um eine Einzelfallentscheidung handelt, liegt insgesamt die Voraussetzung für eine Preisbindung nicht vor. Bislang hat sich die Senatsverwaltung hinter dem rechtlichen Vorgehen ihres Wohnungsunternehmens WIR versteckt. Doch jetzt muss sie Farbe bekennen, fordert Reiner Wild vom Berliner Mieterverein.
mm
MieterMagazin 5/07
Am Klausenerplatz beharrte die WIR auf ihrer Position – und musste vor dem BGH eine Schlappe einstecken
Foto: Kerstin Zillmer
14.06.2017
