Mietpreisbremse – Rüge des Mieters wegen Verstoßes

Absender:

Berlin, den

 

An den Vermieter/Verwalter

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Mietvertrag vom ……………………

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

mit o.g. Vertrag haben wir in Ihrem Hause ………………………..- Str. ……… eine ……… Quadratmeter [z.B. 100 qm] große Wohnung zu einer Nettokaltmiete von …….. € [z.B. 1.200 €] gemietet.

Im Hinblick auf die allgemein bekannte Wohnungsknappheit in Berlin sahen wir uns gezwungen, diesen hohen Mietpreis zu akzeptieren. Zwischenzeitlich haben wir aber feststellen können, dass für unsere Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel eine wesentlich niedrigere Nettomiete pro Quadratmeter ortsüblich ist.

Hier unsere Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete:

• Mietspiegelfeld …….
• Zusätzlich wurden Merkmale aus der beiliegenden bereits ausgefüllten Orientierungshilfe für die Einordnung der Miete innerhalb der Spanne des o.g. Mietspiegelfeldes berücksichtigt.

Damit liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung bei … €/m²/Monat nettokalt bzw. bei der Wohnfläche von …..… m² bei monatlich …..…. €.

Gemäß § 556 d BGB in Verbindung mit der Berliner Rechtsverordnung (sogenannte „Mietpreisbreme“) ist die vereinbarte Miete insoweit nichtig, als sie die ortsübliche Miete um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Damit ergibt sich folgende Rechnung:
[Folgendes ist ein Beispiel, setzen Sie Ihre Zahlen ein!]

Ortsübliche Miete: 7,40 €
plus 10 Prozent: 0,74 €
höchstzulässige Miete: 8,14 € x [z.B. 100 Quadratmeter = 814,- €

Die von Ihnen geforderte Miete übersteigt die höchst zulässige Miete um 3,86 €/qm. Da die mietvertragliche Vereinbarung in dieser Höhe kraft Gesetzes nichtig ist, reduziert sich die derzeitige Miete ab dem nächsten Monat (siehe aber Hinweis 2 unten) auf das zulässige Maß, nämlich auf 814,- € nettokalt.

Bitte teilen Sie uns bis zum …….…..… mit, ob Sie die hier ermittelte Korrektur der Nettokaltmiete akzeptieren werden.

 

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschriften/en]

 

Anlage:
Ausgefüllte Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel

Hinweis 1: Für Mietverträge ab 1.1.2019 gilt eine Besonderheit:
Für den Fall, dass der Vermieter eine Auskunft zu den in § 556 e und f BGB genannten Ausnahmen erteilt hat, soll sich der Mieter hierauf „beziehen“ (§ 556 d Abs. 2 Satz 2 BGB). Es wird hier nicht ausreichen, wenn in der Rüge lediglich der entsprechende Ausnahmetatbestand genannt wird. Es dürfte aber genügen, wenn der Mieter schlicht darauf hinweist, dass sich die Rüge auf die erteilte Auskunft bezieht. Der Mieter muss nicht darlegen, unter welchen Gesichtspunkten er das Vorliegen des Ausnahmetatbestands in Abrede stellt.

Hinweis 2: Bei Mietvertragsabschlüssen ab 1.4.2020 wirkt die Rüge auf den Beginn des Mietverhältnisses zurück, sofern noch nicht mehr als 30 Monate seither vergangen sind (§ 556 g Abs. 2 BGB). Die Miete reduziert sich also insoweit auch rückwirkend. Die überzahlten Beträge können daher auch zurückgefordert werden.