Leitsätze:
1. Im Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird die Zulässigkeit einer Mieterhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der hierdurch bewirkten Heizkostenersparnis (so genanntes Gebot der Wirtschaftlichkeit) begrenzt.
2. Folgende Formularklausel stellt wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB keine wirksame Gleitklausel im Sinne des § 4 Abs. 8 NMV dar: „Alle allgemein oder im konkreten Fall eintretenden Mieterhöhungen und/oder Erhöhungen sowie Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten jeder Art sind vom Zeitpunkt des Eintritts ab vereinbart und vom Mieter zu zahlen Unbeschadet bleibt das Kündigungsrecht des Mieters; für diesen Fall tritt eine Erhöhung der Miete nicht ein.“
BGH v. 3.3.2004 – VIII ZR 149/03 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 15 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Wichtig: Der Wortlaut des Leitsatzes zu 1) täuscht! Aus den Entscheidungsgründen ergibt sich deutlich, dass der 8. Zivilsenat des BGH der Auffassung ist, dass auch Mieterhöhungen nach § 559 ff. BGB wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen nicht durch das Verhältnis zu der erzielten Heizkostenersparnis begrenzt werden. Der BGH begründet dies vor allem unter Hinweis auf die Materialien zur Mietrechtsreform (BR-Drucks. 439/2/00. S. 24).
Mietpreisgleitklauseln in der BGH-Rechtsprechung
Von Assessor Thomas Fischer-Lück
Jede Mietpreisgleitklausel in Mietverträgen im Sozialen Wohnungsbau ist wirksam, die sinngemäß – oder durch Auslegung ermittelt – den Inhalt des § 4 Absatz 8 NMV wiedergibt, dass nämlich die jeweils zulässige Miete vertraglich vereinbart ist. Sie gilt für alle gesetzlich vorgesehenen Tatbestände von Mieterhöhungserklärungen wegen gestiegener Aufwendungen. Eine gemäß § 10 WoBindG formal unwirksame Mieterhöhungserklärung ist nachträglich heilbar, soweit der Mietvertrag eine wirksame Gleitklausel enthält. Sie wirkt zurück auf den Zeitpunkt der erstmaligen Geltendmachung mit der aus § 4 Absatz 8 NMV zu entnehmenden weiteren Rückwirkung auf den Beginn des Vorjahres, soweit die Aufwendungen des Vermieters bereits zu diesem Zeitpunkt erhöht waren.
31.12.2016
