Leitsatz:
Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.
BGH v. 6.4.2005 – XII ZR 225/03 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 12 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Von welchem Betrag bei der Errechnung der Minderung auszugehen ist, war in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Der BGH schließt sich der für die Mieter günstigsten Auffassung an.
Es wird von der „Miete“ gemindert. Zu dieser gehören auch die kalten und warmen Betriebskosten, gleich ob sie als Vorschüsse oder Pauschalen mitvertraglich vereinbart sind. Die Minderungsquote berechnet sich demnach von der geschuldeten Warmmiete. Folge: Bei der Betriebs- und Heizkostenabrechnung hat der Vermieter die vereinbarten Vorauszahlungen als Ist-Vorschüsse zugrunde zu legen und nicht etwa die geminderten Vorschüsse. Nicht ausdrücklich geäußert hat sich der BGH zur Frage, ob auch die aus den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen resultierenden Saldi (Nachforderung oder Guthaben) bei der Berechnung der Minderung – zeitanteilig – zu berücksichtigen sind. Diese Frage wird man bejahen müssen, will man Wertungswidersprüche mit der tragenden Argumentation des 12. Senates vermeiden.
Der 12. Senat des BGH hatte zu einem Gewerbemietverhältnis zu entscheiden. Aus der Begründung des Senates ergibt sich jedoch eindeutig, dass seine Ausführungen uneingeschränkt – und erst recht – auch für Wohnraummietverhältnisse gelten.
28.02.2013
