Leitsätze:
a) Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.
b) Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.
c) Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.
d) Der Vermieter kann zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Gründe Bezug nehmen.
BGH v. 2.2.2011 – VIII ZR 74/10 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 10 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
zu a) bis c):
Wer untervermieten will, riskiert die ordentliche Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB, wenn er dies ohne Genehmigung des Vermieters tut. Und zwar auch dann, wenn er als Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Absatz 1 BGB hat. Deshalb ist Mietern generell zu raten, bei Verweigerung der Genehmigung bzw. bei Schweigen des Vermieters diesen auf Genehmigung prozessual in Anspruch zu nehmen und nicht einfach den Untermieter dauerhaft aufzunehmen. Im vorliegenden Fall hat der BGH nun entschieden, dass eine solche Kündigung im Einzelfall rechtsmissbräuchlich sein kann. Da ein Mieter aber nie eindeutig wissen kann, ob dem Vermieter die Person des Untermieters nicht vielleicht doch ausnahmsweise unzumutbar ist und er deshalb die Genehmigung berechtigterweise verweigern kann (vgl. § 553 Absatz 1 Satz 2 BGB), besteht bei Einzug des Untermieters vor Erteilung der Genehmigung weiterhin grundsätzlich die Gefahr der Kündigung – trotz dieses mieterfreundlichen Urteils des BGH.
zu d):
Die ordentliche Kündigung des Vermieters ist nur wirksam, wenn das Kündigungsschreiben mit einem Kündigungsgrund versehen ist (§ 573 Absatz 3 BGB).
Hierbei kann der Vermieter wegen der Kündigungsgründe auf ein vorangegangenes und der neuen Kündigung nochmals beigelegtes älteres Kündigungsschreiben Bezug nehmen. Es wäre – so der BGH – eine leere Förmelei, von einem Vermieter in derartigen Fällen zu verlangen, die in der vorangegangenen Kündigung dargelegten Kündigungsgründe nochmals in der neuen Kündigung zu wiederholen. Erst recht gelte dies, wenn das vorangegangene Kündigungsschreiben der neuen Kündigung nochmals beigefügt ist.
22.11.2016
