Zur Entspannung des Berliner Wohnungsmarkts will der neue rot-schwarze Senat den Wohnungsneubau ankurbeln. Dass damit aber kaum preisgünstige Wohnungen geschaffen werden, zeigt eine Berechnung der Investitionsbank Berlin (IBB).
Dass bei wachsender Bevölkerung und steigenden Haushaltszahlen Wohnungsneubau not tut, ist unbestritten. Aber weil Neubau teuer ist, kann man davon keine Lösung für die Wohnungsnot von geringverdienenden Haushalten erwarten.
Dies zeigt eine Beispielrechnung, die Andreas Tied, Bereichsleiter Immobilien und Stadtentwicklung bei der IBB, Ende November auf einer Neubau-Tagung des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) vorgestellt hat. Wird auf einem innerstädtischen Grundstück in mittlerer Wohnlage ein Neubau mit 51 Wohneinheiten ohne Förderung nach dem Standard der Energieeinsparverordnung errichtet, müsste die Bruttowarmmiete 11,50 Euro pro Quadratmeter betragen. Wenn das gleiche Haus im KfW-Förderprogramm „Energieeffizient Bauen“ mit dem höheren energetischen „Effizienzhaus 70“-Standard errichtet wird, kommt trotz Förderung sogar eine Bruttowarmmiete von 12,30 Euro heraus.
Erst wenn mehrere Fördermöglichkeiten kombiniert werden, kann man in die Nähe von preisgünstigen Mieten kommen. Eine Nettokaltmiete von 8,25 Euro erreicht man, wenn das Haus auf einem zuvor landeseigenen Grundstück entsteht, das der Liegenschaftsfonds verbilligt abgibt.
Dadurch würden beim Beispielsneubau die Hälfte der Grundstückskosten und die Maklercourtage entfallen. Zusätzlich zum KfW-Programm müsste ein neues zinssubventioniertes Förderdarlehen der IBB in gleicher Höhe hinzukommen und außerdem zehn Prozent der Baukosten durch Reduzierung des Ausstattungsstandards eingespart werden. Mit all diesen Maßnahmen käme man einschließlich der Betriebskosten von 1,70 Euro pro Quadratmeter auf eine Bruttowarmmiete von 9,95 Euro. Durch die Kombination der Förderkomponenten „könnte preisgünstiger Wohnraum neu geschaffen werden“, lautet das Fazit von Andreas Tied.
Knapp zehn Euro warm würde ein Großteil der Berliner Mieterschaft aber wohl kaum als preisgünstig bezeichnen. Für eine solche Wohnung mit einer Durchschnittsgröße von 70 Quadratmetern müssten Mieter mit dem mittleren Berliner Haushaltsnettoeinkommen von 1575 Euro im Monat 44 Prozent ihres Budgets für die Miete ausgeben.
Jens Sethmann
MieterMagazin 1+2/12
Für eine Warmmiete unter 10 Euro pro Quadratmeter kann in Berlin nicht gebaut werden
Foto: Udo Hildenstab
19.03.2013
