MietCheck – Überprüfung von Miethöhen bei neuen Mietverträgen
Sie haben einen neuen Mietvertrag abgeschlossen und würden gern die Miethöhe überprüfen?
Seit dem 1. Juni 2015 gilt im gesamten Stadtgebiet Berlins die Mietpreisbremse, mit der bei Wiedervermietung die Miethöhe auf bis zu 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt ist. Grundlage der Mietpreisbremse ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz (BGBl. 2015, Seite 610) und die erforderliche Landesverordnung (Mietenbegrenzungsverordnung, GVBl 2015, Seite 101), die der Berliner Senat rechtzeitig erlassen hat. Inzwischen hat eine erste Kammer des Berliner Landgerichts (Aktenzeichen: 65 S 424/16) die Mietpreisbremse (Bundesgesetz und Landesverordnung) verfassungsrechtlich bestätigt und den Berliner Mietspiegel als geeignete Schätzgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete auch bei Wiedervermietung anerkannt.
Bei der Wiedervermietung einer Wohnung darf der Vermieter als zulässige Miete höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent fordern. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann mit dem Berliner Mietspiegel 2024 ermittelt werden.
Folgende Ausnahmen von der Mietpreisbremse sind zu beachten:
- So darf der Vermieter auch die bisherige Miete aus dem Mietverhältnis mit dem Vormieter weiter fordern, wenn diese schon über der Grenze „Vergleichsmiete plus 10 Prozent lag“. Eine Anhebung darüber hinaus ist bei Vertragsabschluss jedoch nicht zulässig.
- Hat der Vermieter während des vorherigen Mietverhältnisses modernisiert, die mögliche Mieterhöhung aber nicht geltend gemacht, oder modernisiert der Vermieter zwischen Beendigung des bisherigen und Abschluss des neuen Mietverhältnisses, darf der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete für die nicht modernisierte Wohnung plus 10 Prozent fordern zuzüglich des Betrages der modernisierungsbedingten Mieterhöhung, wie sie auch in einem laufenden Mietverhältnis gezahlt werden müsste.
- Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Auch gilt die Mietpreisbremse nicht für Wohnungen, die erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden. Gemeint sind hier Fälle, in denen Modernisierungsinvestitionen mehr als ein Drittel des notwendigen Aufwandes für eine vergleichbare Neubauwohnung betragen.
Ergibt die Überprüfung eine überhöhte Miete, sollte man gleichwohl wegen des Kündigungsrisikos die geforderte Miete zunächst unter Vorbehalt zahlen, denn der überhöhte Teil der Miete kann zurück gefordert werden. Voraussetzung hierfür ist allerdings die qualifizierte Rüge gegenüber dem Vermieter, die zeitnah nach Abschluss des Mietvertrages erhoben werden sollte, da eine Rückforderung nur ab dem Zeitpunkt der zugegangenen Rüge möglich ist.
Der Berliner Mieterverein unterstützt die Mieter bei der Berechnung der korrekten Miethöhe.
Der Berliner Mieterverein bietet allen Mietern Berlins – mit Ausnahme der Sozialbaumieter – kostenlos die Möglichkeit, die Miethöhe bei neuen Mietverträgen (Wiedervermietung) auf der Grundlage des Mietspiegels 2024 überprüfen zu lassen: Aktion Mietpreisüberprüfung.
Dazu kann der Fragebogen („Wiedervermietung“) ausgefüllt an den Berliner Mieterverein gesandt werden. Die Einsender erhalten eine differenzierte Berechnung mit den sich daraus ergebenden Schlussfolgerungen und Empfehlungen.
Als Schutz vor Mietpreisüberhöhungen bei Vertragsabschlüssen kommt auch das Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) in Frage. Danach kann eine Miete unzulässig sein, die mehr als 20 % über der ortsüblichen Miete liegt. Voraussetzung ist allerdings, dass die Mietzinsvereinbarung des neuen Vertrages unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum zustande kam. Für Berlin geht der Berliner Mieterverein derzeit von einem geringen Wohnungsangebot aus. Problematisch ist jedoch, dass nach der Rechtsprechung des BGH der Mieter für das „Ausnutzen“ die Beweislast trägt. Nur im Einzelfall wird es gelingen können, diesen Nachweis zu führen. Der Berliner Mieterverein wird gleichwohl Mieter in geeigneten Fällen unterstützen, um alle rechtlichen Spielräume auszunutzen. Denn die fehlende Begrenzung von Neuvertragsmieten führt dazu, dass in Teilen Berlins die Neuvertragsmieten oftmals 30 % über den Mieten in bestehenden Mietverhältnissen liegen.
In folgenden Schritten können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen und mit Ihrer Neuvertragsmiete vergleichen:
13.06.2024
