MietCheck – Überprüfung von Miethöhen bei neuen Mietverträgen
Sie haben einen neuen Mietvertrag abgeschlossen und würden gern die Miethöhe überprüfen?
Seit dem 1. Juni 2015 gilt im gesamten Stadtgebiet Berlins die Mietpreisbremse, mit der bei Wiedervermietung die Miethöhe auf bis zu 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt ist. Grundlage der Mietpreisbremse ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz (BGBl. 2015, Seite 610) und die erforderliche Landesverordnung (Mietenbegrenzungsverordnung, GVBl 2015, Seite 101), die der Berliner Senat rechtzeitig erlassen hat. Inzwischen hat eine erste Kammer des Berliner Landgerichts (Aktenzeichen: 65 S 424/16) die Mietpreisbremse (Bundesgesetz und Landesverordnung) verfassungsrechtlich bestätigt und den Berliner Mietspiegel als geeignete Schätzgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete auch bei Wiedervermietung anerkannt.
Bei der Wiedervermietung einer Wohnung darf der Vermieter als zulässige Miete höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent fordern. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann mit dem Berliner Mietspiegel 2024 ermittelt werden.
Folgende Ausnahmen von der Mietpreisbremse sind zu beachten:
- So darf der Vermieter auch die bisherige Miete aus dem Mietverhältnis mit dem Vormieter weiter fordern, wenn diese schon über der Grenze „Vergleichsmiete plus 10 Prozent lag“. Eine Anhebung darüber hinaus ist bei Vertragsabschluss jedoch nicht zulässig.
- Hat der Vermieter während des vorherigen Mietverhältnisses modernisiert, die mögliche Mieterhöhung aber nicht geltend gemacht, oder modernisiert der Vermieter zwischen Beendigung des bisherigen und Abschluss des neuen Mietverhältnisses, darf der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete für die nicht modernisierte Wohnung plus 10 Prozent fordern zuzüglich des Betrages der modernisierungsbedingten Mieterhöhung, wie sie auch in einem laufenden Mietverhältnis gezahlt werden müsste.
- Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Auch gilt die Mietpreisbremse nicht für Wohnungen, die erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden. Gemeint sind hier Fälle, in denen Modernisierungsinvestitionen mehr als ein Drittel des notwendigen Aufwandes für eine vergleichbare Neubauwohnung betragen.
Ergibt die Überprüfung eine überhöhte Miete, sollte man gleichwohl wegen des Kündigungsrisikos die geforderte Miete zunächst unter Vorbehalt zahlen, denn der überhöhte Teil der Miete kann zurück gefordert werden. Voraussetzung hierfür ist allerdings die qualifizierte Rüge gegenüber dem Vermieter, die zeitnah nach Abschluss des Mietvertrages erhoben werden sollte, da eine Rückforderung nur ab dem Zeitpunkt der zugegangenen Rüge möglich ist.
Der Berliner Mieterverein unterstützt die Mieter bei der Berechnung der korrekten Miethöhe.
Der Berliner Mieterverein bietet allen Mietern Berlins – mit Ausnahme der Sozialbaumieter – kostenlos die Möglichkeit, die Miethöhe bei neuen Mietverträgen (Wiedervermietung) auf der Grundlage des Mietspiegels 2024 überprüfen zu lassen: Aktion Mietpreisüberprüfung.
Dazu kann der Fragebogen („Wiedervermietung“) ausgefüllt an den Berliner Mieterverein gesandt werden. Die Einsender erhalten eine differenzierte Berechnung mit den sich daraus ergebenden Schlussfolgerungen und Empfehlungen.
Als Schutz vor Mietpreisüberhöhungen bei Vertragsabschlüssen kommt auch das Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) in Frage. Danach kann eine Miete unzulässig sein, die mehr als 20 % über der ortsüblichen Miete liegt. Voraussetzung ist allerdings, dass die Mietzinsvereinbarung des neuen Vertrages unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum zustande kam. Für Berlin geht der Berliner Mieterverein derzeit von einem geringen Wohnungsangebot aus. Problematisch ist jedoch, dass nach der Rechtsprechung des BGH der Mieter für das „Ausnutzen“ die Beweislast trägt. Nur im Einzelfall wird es gelingen können, diesen Nachweis zu führen. Der Berliner Mieterverein wird gleichwohl Mieter in geeigneten Fällen unterstützen, um alle rechtlichen Spielräume auszunutzen. Denn die fehlende Begrenzung von Neuvertragsmieten führt dazu, dass in Teilen Berlins die Neuvertragsmieten oftmals 30 % über den Mieten in bestehenden Mietverhältnissen liegen.
In folgenden Schritten können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen und mit Ihrer Neuvertragsmiete vergleichen:
1. Wohnlage des Gebäudes ermitteln
Ob sich Ihre Wohnung in einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage befindet, ermitteln Sie im „Straßenverzeichnis Berliner Mietspiegel 2024“. Hinter der Adresse Ihrer Wohnung ist die Wohnlage angegeben.
Ist Ihre Wohnlage mit einem Sternchen versehen, besteht für diese Adresse eine besondere Verkehrslärmbelastung, die bei der späteren Spanneneinordnung wohnwertmindernd berücksichtigt werden kann.
2. Mietspiegelzeile in der Tabelle ermitteln
Mit den Informationen über die Wohnlage, die Wohnungsgröße (Mietvertrag), das Baujahr des Wohngebäudes (ggf. beim Vermieter zu erfragen) und die Ausstattung der Wohnung (zentrale Merkmale) können Sie die konkrete Mietspiegelzeile in der Mietspiegeltabelle ermitteln. In der Mietspiegelzeile befinden sich die statistisch ermittelten Mietwerte, die begrenzt durch Unter- und Oberwerte in einer Mietzinsspanne dargestellt sind.
Für Sie ist zunächst einmal der Mittelwert maßgeblich.
In unserem Beispiel gehen wir von einer 50 qm großen Wohnung in mittlerer Wohnlage mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC in der Baualtersklasse 1920 aus, so dass die Mietspiegelzeile 63 Anwendung findet mit folgenden Mietwerten: 6,02 – 7,12 – 9,19.
3. Merkmale zur Spanneneinordnung (Abweichung vom Mittelwert) anhand der Orientierungshilfe ermitteln
Anhand der Orientierungshilfe ermitteln wir weitere Wohnwertmerkmale Ihrer Wohnung, mit denen vom Mittelwert der Mietspiegelzeile abgewichen werden kann.
Fünf Merkmalsgruppen (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld) führen jeweils positive und negative Merkmale auf.
Gehen Sie die Orientierungshilfe durch und kreuzen Sie in jeder Gruppe die zutreffenden Merkmale an. Überwiegen in einer Merkmalsgruppe die positiven Merkmale, wird dies pro Gruppe mit + 20% bewertet. Überwiegen die negativen Merkmale führt dies zu einer Bewertung von – 20% je Gruppe. Sind keine oder gleichviel positive und negative Merkmale vorhanden, wird die jeweilige Merkmalsgruppe mit 0 bewertet.
Sie addieren die Ergebnisse der 5 Merkmalsgruppen (Bad, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld) und verwenden das Ergebnis für die weitere Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Beispiel 1:
Zunächst gehen wir davon aus, dass in zwei Merkmalsgruppen (Küche und Wohnung) die positiven Merkmale überwiegen, in einer Merkmalsgruppe (Wohnumfeld) die negativen Merkmale überwiegen und in zwei Gruppen keine Merkmale vorhanden sind.
| Bad | 0 |
| Küche | + 20% |
| Wohnung | + 20% |
| Gebäude | 0 |
| Wohnumfeld | – 20% |
| Ergebnis | + 20% |
Beispiel 2:
In einem zweiten Beispielsfall gehen wir davon aus, dass in vier Merkmalsgruppen (Bad, Küche, Wohnung und Wohnumfeld) die positiven Merkmale überwiegen, in einer Merkmalsgruppe (Gebäude) keine Merkmale vorhanden sind.
| Bad | + 20% |
| Küche | + 20% |
| Wohnung | + 20% |
| Gebäude | 0 |
| Wohnumfeld | + 20% |
| Ergebnis | + 80% |
4. Berechnung des konkreten Mietwerts in der Spanne
Das Ergebnis der Merkmalsermittlung in Schritt 3 wird auf die Mietspiegelzeile angewandt. Überwiegen die negativen Merkmale liegt die konkrete Miete zwischen dem Unterwert und dem Mittelwert. Überwiegen die positiven Merkmale liegt die konkrete Miete zwischen Mittelwert und Oberwert der Mietspiegelzeile.
In unseren beiden Beispielen führte die Ermittlung der Wohnwertmerkmale in Schritt 3 zu einer positiven Bewertung, so dass die Miete zwischen Mittel- und Oberwert der Mietspiegelzeile liegt.
Der konkrete Mietwert wird wie folgt berechnet:
- Wir ermitteln die Spanne zwischen Mittel- und Oberwert,
indem wir die Differenz der beiden Werte berechnen:
Mietspiegelzeile 63:
Oberwert (9,19 €/qm) – Mittelwert (7,12 €/qm) = 1,98 €/qm.
- Auf diesen Betrag berechnen wir die in Schritt 4 berechnete Prozentzahl.
Beispiel 1: 20 % von 1,98 €/qm = 0,39 €/qm.
Beispiel 2: 80 % von 1,98 €/qm = 1,98 €/qm.
Die so in den Beispielen errechneten Zuschläge für die Ausfüllung der Spanne werden nun auf den Mittelwert der Mietspiegelzeile addiert. Der Mittelwert der in unserem Beispiel verwendeten Mietspiegelzeile beträgt 7,12 €/qm.
Im Beispiel 1 werden zum Mittelwert 7,12 €/qm 0,39 €/qm addiert, was 7,51 €/qm ergibt.
Dieser Wert bildet in Beispiel 1 die ortsübliche Vergleichsmiete. Die zulässige Miete bei Wiedervermietung beträgt 8,26 €/qm nettokalt im Monat (ohne Ausnahmen/Berücksichtigung der Vormiete). Dies ergibt sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete (hier 7,51 €/qm) + 10 %.
In Beispiel 2 werden zum Mittelwert 7,12 €/qm 1,98 €/qm addiert, was zu einer Miete von 9,10 €/qm führt. Dieser Wert bildet in Beispiel 2 die ortsübliche Vergleichsmiete.
Die zulässige Miete bei Wiedervermietung beträgt 10,01 €/qm nettokalt im Monat (ohne Ausnahmen/Berücksichtigung der Vormiete). Dies ergibt sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete (hier 9,10 €/qm) + 10 %.
13.06.2024
