Nachdem sich die Betriebskosten in den letzten drei Jahren eher moderat entwickelt haben oder gar stagnierten, kommt nun eine kräftige Erhöhungswelle auf die Verbraucher zu. Schon wird wieder von einer „zweiten Miete“ gesprochen. Laut Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU) wurden im Abrechnungszeitraum 2002 – aktuellere Daten sind noch nicht verfügbar – in Berlin im Schnitt 2,05 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat gezahlt – wohnungsbezogene Stromkosten sind hierin nicht einbezogen. Im Westen waren es 2,27 Euro pro Quadratmeter im Monat, im Ostteil der Stadt 1,90 Euro. Die Heiz- und Warmwasserkosten schlugen dabei im Schnitt mit 0,70 Euro pro Quadratmeter zu Buche – je nach Energieträger und Versorgungsart.
Ursache für die neue Erhöhungswelle sind vor allem erhebliche Steigerungen bei Öl, Gas, Wasser, Abwasser, Strom und Müllabfuhr. Die Ver- und Entsorger erwarten aus den Steigerungen allein im Jahre 2005 Mehreinnahmen in Höhe von 110 Millionen Euro, die 15-prozentige Erhöhung der Wasserbetriebe zum 1. Januar 2004 nicht mitgerechnet. Bezahlt wird die Zeche in erster Linie von den Mietern der Stadt. Vergegenwärtigt man sich, dass auf Heizung und Warmwasser im Schnitt 35 Prozent der Betriebskosten, auf Trink- und Abwasser 21 Prozent, auf Müllabfuhr 7 bis 10 Prozent entfallen, dann wird das Ausmaß der Steigerungen deutlich. Nach einer Modellrechnung des Berliner Mieterverein wird es für einen Dreipersonenhaushalt in einer 65 Quadratmeter großen Wohnung zu einer Mehrbelastung in Höhe von rund 150 Euro pro Jahr kommen. Zu Grunde gelegt sind dabei der Stromtarif „Bewag Klassik“ mit 3000 Kilowattstunden (kWh) pro Jahr und ein Heiz- und Warmwasserenergieverbrauch von 12.000 kWh.
Die enormen Steigerungen sind nach Einschätzung des Berliner Mieterverein das Resultat verfehlter Privatisierungen (Wasserbetriebe, Gasversorger), mangelnder Kontrolle (Netzentgelte für Strom und Gas) und skandalöser Klüngelpolitik (Müllentsorgung).
Die Energiepreisspirale hat jedoch nicht nur Schattenseiten. Gewinner ist möglicherweise der Umweltschutz, denn nur bei hohen Energiepreisen wird verstärkt über umfangreichere Energiesparmaßnahmen nachgedacht. Instrumente zur Erkennung übermäßigen Energieverbrauchs werden deshalb überarbeitet (Heizspiegel) oder neu entwickelt (Energiepass).
Aus verbraucherpolitischer Sicht gibt es gleichwohl zu einer langfristigen Betriebskostensenkung keine Alternative. Transparenz über den Betriebskostenspiegel und ein verändertes Mietrecht (Festschreibung der Teilinklusivmiete) sollen dabei helfen. Und letztendlich heißt es immer noch: Wer seine Betriebskostenabrechnung prüft, kann mitunter viel Geld sparen.
Schließlich gilt es auch einen Blick auf die „Nebenkosten“ zu werfen, die nicht zu den klassischen Betriebskosten zählen und doch in fast jeder Wohnung anfallen: Telefon, TV und – zunehmend – Internet. Auch hier lässt sich durch individuelle Entscheidung mancher Euro einsparen.
Reiner Wild
Der Ölpreis steigt, Gas wird teurer und die Fernwärme ebenso. Viele Verbraucher erkennen die Auswirkungen erst, wenn sie die Heizkostenabrechnung erhalten.
„Wehren lohnt sich.“ So jubelte der Bund der Energieverbraucher (BdE) im April. Grund: Das Bundeskartellamt hatte gerade die geplanten Tariferhöhungen zweier Gasversorger aus Halle und Ulm einkassiert. „Bei den Preisen gibt es viel Luft“, vermutet deshalb der BdE-Vorsitzende Aribert Peters. Viele der zahlreichen Preiserhöhungen seit Herbst seien „unlauter“. Seitdem nämlich hätten – ähnlich wie die Stromkonzerne – auch die Gasversorger kräftig in die Taschen der Verbraucher gegriffen oder Tariferhöhungen zumindest angekündigt. Der BdE rief zum Boykott auf, dem sich viele Energiekunden und Verbände protestierend anschlossen.
Gas- und Ölpreis sind gekoppelt
Das Kartellamt wird immer dann aktiv, wenn der Verdacht aufkeimt, Konzerne missbrauchten ihre Markt beherrschende Stellung – und die Fülle der Preiserhöhungen schürten einen solchen Verdacht. So beobachtete der BdE, dass bereits 2001 die Gaspreise für Haushaltskunden um 1,2 Cent pro Kilowattstunde (kWh) stiegen. Die Bezugskosten der Gaslieferanten hätten sich jedoch „nur um etwa 0,5 Cent pro kWh“ erhöht. „Die über 0,5 Cent hinausgehende Preiserhöhung war unbegründet und damit unbillig“, so der BdE.
Insgesamt hat das Vorgehen des Bundeskartellamtes in den letzten Monaten den Verbrauchern einen dreistelligen Millionenbetrag erspart – so die Eigeneinschätzung der Behörde. Hinzu kommt die Tätigkeit der regional zuständigen Landeskartellbehörden. Auch die prüften, ermahnten und erreichten Tarifaufschübe sowie Preisrücknahmen um 10 bis 19 Prozent. In Heilbronn folgte ein Amtsrichter dem Antrag von klagenden Bürgern auf Offenlegung der Tarifstruktur eines Versorgers – und kassierte dessen geplante Erhöhung, nachdem der sich im Prozess geweigert hatte, seine Kalkulation preiszugeben (Az. 15 C 439/04, Berufung angekündigt).
Die Berliner Gasag hatte vor einem halben Jahr die Preise um bis zu 9 Prozent erhöht. Bei einem Verbrauch von 12.000 kWh fallen Mehrkosten in Höhe von etwa 42 Euro pro Jahr an. Allerdings bleibt hier das Bundeskartellamt außen vor, weil die Leitungsnetze der Gasag nicht über ein Bundesland hinausreichen. Auch bei der Landeskartellbehörde denkt man allerdings nicht daran, tätig zu werden. Die Preise der Gasag hätten im Jahre 2004 „durchweg günstiger als in den meisten Regionen Deutschlands“ gelegen, so die schriftlich vorliegende Antwort eines Sachbearbeiters in der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen auf die Anfrage des BMV-Bezirksleiters aus Steglitz-Zehlendorf, Manfred Einführ. Man werde aber „aufmerksam beobachten“ und einschreiten, „wenn hierzu Veranlassung“ bestehe.
Begründet werden die Erhöhungen durchweg mit den gestiegenen Kosten für den Bezug von Gas. Dazu muss man wissen, dass der Gaspreis in Deutschland an den Ölpreis gekoppelt ist, der auf dem Weltmarkt seit Monaten unermüdlich steigt. Die Bindung des Gaspreises an den Ölpreis ist aber bei uns kein Gesetz, sondern eine Vereinbarung zwischen Wirtschaft und Industrie aus den 60er Jahren. Höhere Ölpreise führen demnach in Abständen von mehreren Monaten zu höheren Gaspreisen.
Zudem wird der Energiemarkt bestimmt durch langfristige Lieferverträge. Die Endkundenversorger sind auf Jahre an große Importeure gebunden. Wettbewerb hat mangels Markt kaum eine Chance. Der Verbraucher wird sich auf absehbare Zeit mutmaßlich anders als am Strommarkt nicht den für ihn preiswertesten Lieferanten aussuchen können.
Duschen statt baden
Die Gunst der Stunde nutzt die Konkurrenz: „Bezogen auf eine Menge von 3000 Liter kostete Heizöl im Februar gut 25 Prozent weniger als Erdgas.“ Im Mittel sei die 3000-Liter-Partie Heizöl für rund 1315 Euro zu bekommen gewesen. Das Äquivalent bei Erdgas (33500 Kilowattstunden) kostete hingegen 1644 Euro.
Diese Rechnung stammt von der Öl-Lobby, genauer: vom Institut für wirtschaftliche Ölheizung. Doch Grund zu frohlocken, besteht nicht: Öl und Strom sorgten im März gegenüber dem Februar für eine Teuerungsrate von 1,8 Prozent, ermittelte das Statistische Bundesamt. Ohne Heizöl hätte die Teuerungsrate nur 1,4 Prozent betragen. Und am Ende der Heizperiode schlugen die Preise für leichtes Heizöl noch Kapriolen: Ein Plus von 36,8 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum verzeichnete der BdE.
Vor Fernwärme macht der Kostenschub ebenfalls nicht halt. So berichtete der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), dass sich die Fernwärmepreise der Bewag-Tochter „Wärme Berlin“ für seine Mitglieder zum Februar um 4,5 Prozent erhöhten. Bereits im vergangenen Jahr seien die Preise um 0,9 Prozent gestiegen. Kohle sei im Vergleich zum Vorjahr um 24,2 Prozent teurer geworden, leichtes Heizöl um 35 und Gas um 11,8 Prozent, so der BBU.
Doch was kann man tun? Für Mieter gibt es letztlich nur ein einziges sicheres Mittel: das eigene Heizverhalten beobachten und notfalls ändern. Im Winter die Heizung etwas runterdrehen, dafür einen Pullover anziehen. Öfter duschen statt baden. Und bei Gelegenheit das Gespräch mit dem Vermieter suchen, um dessen Problembewusstsein dafür zu schärfen, unter Umständen einen Energieschlucker umweltfreundlich zu sanieren.
Andreas Lohse
Was ist ein Heizspiegel?
Wer prüfen möchte, wo sein Energieverbrauch und seine Heizkosten im Vergleich liegen, der benutzt den Heizspiegel.
Der Heizspiegel dient vor allem dazu, so genannte Hochverbraucher zu identifizieren. Energieverbrauch und Heizkosten sind, differenziert nach Art der Energieversorgung (Gas, Öl und Fernwärme), in Klassen bewertet. Dringender Handlungsbedarf herrscht, wenn das Gebäude sich in den beiden letzten Klassen befindet. Da der Heizspiegel keine mietrechtliche Relevanz entfaltet, bleibt nur der Empfehlungsbrief an den Vermieter, durch entsprechende Modernisierungsmaßnahmen Verbrauch und Kosten zu senken. Für den Mieter führt dies allerdings zu einer Mietsteigerung.
Im Juni soll der im Auftrage des Senats überarbeitete Berliner Heizspiegel der Öffentlichkeit vorgestellt werden.
rw
Manche Wohnnebenkosten kann der Mieter beeinflussen. Beispiel: Strom. Weniger Verbrauch bringt geringere Kosten. Auch ein Wechsel des Stromlieferanten kann sich auszahlen. Zudem verspricht ein neues Gesetz Vorteile.
Um rund 5 Prozent steigen in diesem Jahr die Kosten für Verbraucher, die den Bewag-Tarif „Klassik“ gewählt haben. Bei einem Verbrauch von 3000 Kilowattstunden – dem ungefähren Bedarf eines Dreipersonenhaushalts – entstehen Mehrkosten von zirka 28 Euro.
Die Bewag – ab 2006 trägt sie den Namen ihres Mutterkonzerns Vattenfall – steht aber keineswegs allein da: Viele Stromkonzerne bundesweit haben ihre Preise erhöht. Einer der angegebenen Gründe: die hohen Kosten für den Transport des Stroms durch die überregionalen Leitungen. Die nämlich gehören praktisch nur vier Konzernen (E.ON, RWE, EnBW, Vattenfall), die für die Nutzung der Kabel ein „Netznutzungsentgelt“ fordern.
Teurer „Transport“ durch die Leitungen
Dessen Weitergabe an die Kunden macht ein Drittel der Stromrechnung aus. Zudem sind die Tarife undurchsichtig und wenig nachvollziehbar, etwa wenn behauptet wird, Erhöhungen hingen mit der Nutzung erneuerbarer Energien zusammen (MieterMagazin 9/04, Seite 20: „Die große Abzocke“).
Mehr Transparenz verspricht man sich durch eine Reform des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG): Demnach müssen alle Preiserhöhungen vorab durch eine „Bundesnetzagentur“ genehmigt werden. Die Zusammensetzung des Preises ist offen zu legen und die Quellen zur Stromerzeugung sind zu nennen. Während Verbraucherschützer dies grundsätzlich begrüßen – schließlich kann man auf jedem Schokoriegel Details zu den Inhaltsstoffen lesen, nur bei der allgegenwärtigen Energie aus der Steckdose sind sie ein Geheimnis -, hält die Elektrizitätswirtschaft ihre Kunden offenbar intellektuell für überfordert. So vermutete etwa im April der Präsident des Verbandes der Elektrizitätswirtschaft, Werner Brinker, die Kennzeichnung „verwirrt die Verbraucher“ durch ein Übermaß an Informationen.
Der vom Bundestag verabschiedete zweite Entwurf des EnWG – der erste wurde im März modifiziert – scheiterte indes am 29. April erwartungsgemäß im von der Union dominierten Bundesrat. Doch signalisierten sowohl Regierung als auch Opposition ihre Bereitschaft zu Kompromissen. Das Gesetz soll im Juli in Kraft treten – ob dann noch mit den ursprünglichen Vorteilen für den Verbraucher, blieb bis Redaktionsschluss offen.
Andreas Lohse
Versorger wechseln – Kosten sparen
Niemand muss seinen Strom beim erstbesten Lieferanten kaufen. Strom wird gehandelt – und kann anderswo erheblich billiger sein. Der Berliner Senat etwa lässt aus Kostengründen alle Ampeln und öffentliche Einrichtungen durch den Hamburger Ökostromlieferanten „Lichtblick“ versorgen – 250 Millionen Kilowattstunden pro Jahr. Die meisten Versorger machen den Wechsel kinderleicht: Angebote vergleichen, entscheiden, Vertrag unterschreiben – fertig. Um die Bürokratie kümmert sich der neue Lieferant. Informationen über die Tarife gibt es nebst Adressen bei der Stiftung Warentest per Faxabruf unter 01905100108574 (konventionelle Versorger) sowie Faxabruf 01905100108573 (Ökostrom), jeweils für 0,62 Euro pro Minute, 4 beziehungsweise 6 Seiten.
alo
Nach einer Preiserhöhung von 15 Prozent Anfang des Jahres 2004 haben die Berliner Wasserbetriebe (BWB) die Preise Anfang dieses Jahres um weitere 5,4 Prozent erhöht. Nach den Energiekosten sind die Kosten für Trinkwasserbereitstellung und Abwasserentsorgung der zweitgrößte Posten bei den Betriebskosten. Nach Angaben des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) macht dieser Posten mehr als ein Fünftel der Mietnebenkosten aus.
Trinkwasser kostet in Berlin seit Anfang des Jahres 2,21 Euro pro Kubikmeter (1000 Liter), zusammen mit der Abwasserentsorgung (2,45 Euro pro Kubikmeter) werden somit 4,66 Euro pro Kubikmeter Wasser fällig. Statistisch gesehen verbraucht der Berliner privat etwa 120 Liter Wasser pro Tag.
20 Euro mehr im Jahr
Zusätzlich berechnen die BWB in den Gebieten der Stadt, die mit Regenkanalisation erschlossen sind, Gebühren für die Ableitung von „Niederschlagswasser“, und zwar 1,48 Euro pro Quadratmeter versiegelte Fläche und Jahr. Nach Berechnungen des Berliner Mieterverein bedeutet die Tarifänderung für einen Dreipersonenhaushalt in einer 65 Quadratmeter großen Wohnung Mehrkosten von rund 20 Euro im Jahr – die Erhöhung zum 1. Januar 2004 nicht mitgerechnet. Vergleicht man die Preise für Trink- und Abwasser in Berlin mit anderen deutschen Großstädten, liegt Berlin noch im Mittelfeld.
Zahlreiche Fachleute befürchten jedoch, dass die Wasserpreise in Berlin auch in den kommenden Jahren weiter kräftig steigen werden. Die Ursache dafür sehen sie in der Teilprivatisierung der BWB im Jahr 1999. Denn lediglich 50,1 Prozent der Anteile an den BWB hält noch das Land Berlin, 49,9 Prozent wurden an die privaten Investoren RWE und Veolia (ehemals Vivendi) verkauft, die dafür etwa 1,7 Milliarden Euro in die Berliner Haushaltskasse zahlten. Im Gegenzug wurde ihnen vom Land Berlin eine jährliche Rendite von rund 8 Prozent über eine Laufzeit von 28 Jahren zugesichert. Diese Vereinbarung wurde zwar gerichtlich gekippt, de facto ist die Rendite für die privaten Investoren jedoch auch nach einer Änderung des Vertragstextes ähnlich hoch.
Erfahrungen aus anderen Ländern zeigen, wohin die Privatisierung der Wasserversorgung führen kann: Nachdem in England Ende der 80er Jahre die staatlichen Wasserbetriebe privatisiert worden waren, stieg der Wasserpreis dort um 50 Prozent an. Außerdem wurde die Wasserqualität schlechter.
Volker Wartmann
Wasserzähler sind im Kommen
„Die Wasserkosten werden in den meisten Berliner Mietshäusern nicht nach dem tatsächlichen individuellen Verbrauch der Bewohner berechnet, sondern nach Quadratmetern“, erläutert BWB-Pressesprecher Eike Krüger. Das liege daran, dass in den meisten Wohnungen keine separaten Wasserzähler eingebaut seien. „Jedoch werden seit einigen Jahren in zunehmend mehr Häusern nachträglich Wasserzähler installiert.“ Bei Neubauten sind sie Pflicht.
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Durchschnittlich rund 14 Prozent mehr müssen Berliner seit Anfang dieses Jahres für die Müllabfuhr zahlen. Die Kosten für die Abfallentsorgung machen im Schnitt etwa 7 Prozent der Mietnebenkosten aus.
Die Berliner Stadtreinigungsbetriebe (BSR) begründen die „erste Gebührenerhöhung seit sechs Jahren“ damit, dass jetzt eine „neue Ära der Abfallentsorgung“ beginne, so BSR-Pressesprecherin Sabine Thümler. Tatsächlich darf Restmüll seit dem 1. Juni 2005 nicht mehr wie bisher einfach auf Deponien abgekippt werden, sondern muss vor der Ablagerung aus Umweltschutzgründen vorbehandelt, das heißt in speziellen Anlagen beispielsweise verbrannt oder getrocknet werden.
Nach Ansicht des Berliner Mieterverein (BMV) zahlen die Mieter jetzt „die Zeche für eine verfehlte Politik des Senats und der BSR“. „Hätten Senat und Stadtreinigung mit der Umsetzung der umweltgerechten Entsorgung nicht so lange gezögert, hätten die Gebühren jetzt nicht so stark erhöht werden müssen“, so Reiner Wild, stellvertretender Hauptgeschäftsführer des BMV.
Auf die Tonne kommt es an
Die Veränderungen im Einzelnen: Die Grundgebühren für eine 240-Liter-Mülltonne betragen seit Anfang des Jahres bei einer Leerung pro Woche 362 Euro pro Jahr (vorher: 354,40 Euro), die für einen 1100-Liter-Behälter 1081 Euro (vorher: 892,40 Euro). Die 60-Liter-Tonne, die überwiegend von Eigenheimbesitzern genutzt wird, schlägt mit 262 Euro (vorher: 188 Euro) pro Jahr zu Buche. Je nachdem, wie weit der BSR-Mitarbeiter die Tonne vom Hof bis zum Mülllaster schieben muss, kommt eine zusätzliche Gebühr („Komforttarif“) hinzu. Auch die Gebühren für die Leerung der Bio-Tonnen wurden angehoben.
Die Zahlen zeigen, dass die Gebührenerhöhung für den einzelnen Haushalt davon abhängt, wie groß die Tonne ist, die im Hof steht: Ist es beispielsweise ein 1100-Liter-Behälter, beträgt die Erhöhung mehr als 21 Prozent. Bei einer Wohnungsgröße von 65 Quadratmetern kommen nach Berechnungen des BMV Mehrkosten von 23,40 Euro im Jahr auf den Haushalt zu. Steht eine 240-Liter-Tonne im Hof, beträgt die Erhöhung dagegen nur etwa zwei Prozent. Das heißt, bei einer Wohnungsgröße von 65 Quadratmetern entstehen in diesem Fall lediglich jährlich Mehrkosten von 2,65 Euro.
Volker Wartmann
Günstig bei großen Tonnen
Laut BSR-Sprecherin Sabine Thümler bewegen sich die Gebühren für die Abfall-Entsorgung im Jahr 2005 in etwa auf demselben Niveau wie vor zehn Jahren. „Im Vergleich mit anderen Großstädten zählt die BSR bei den mittleren und großen Tonnen zu den günstigsten Entsorgern“, so Thümler. Durchschnittlich zahlt ein Berliner Privathaushalt nach Angaben der BSR etwa 12 Euro pro Monat für die „gesamte Abfallentsorgung“.
Volker Wartmann
Für ihre Multimedia-Ausstattung geben manche Mieter mittlerweile mehr aus als für Strom oder Heizung. Kaum ein Bereich ist in den vergangenen Jahren so rasant gewachsen. Zwar gehören diese Belastungen nicht zu den eigentlichen Mietnebenkosten. Doch wer will schon ohne Telefon wohnen? Und mitunter wird man vom Vermieter auch zwangsweise mit einem Internetanschluss per Breitbandkabel beglückt. Damit die Kosten nicht aus dem Ruder laufen, sollte man einige Dinge beachten.
Auch sieben Jahre nach der Liberalisierung des Telefonmarktes haben die meisten Mieter ihren Festnetzanschluss bei der Telekom. Zwar überbieten sich die Konkurrenzunternehmen gegenseitig mit günstigen ISDN-Anschlüssen und Flatrates. Dennoch sollte man genau durchrechnen, ob sich ein Wechsel lohnt. Bei den meisten Telefongesellschaften ist ein so genanntes Call-by-Call dann nicht mehr möglich. Wer viel ins Ausland telefoniert und dabei Billigvorwahlen nutzt, fährt daher möglicherweise besser mit der Telekom. „Eine generelle Empfehlung, welcher Anbieter der Günstigste ist, gibt es nicht“, erklärt Bernd Ruschinzik, Jurist in der Verbraucherzentrale Berlin. Man sollte immer das eigene Nutzerverhalten überprüfen und danach den passenden Tarif auswählen. Für Vieltelefonierer kann sich eine Flatrate lohnen, wie sie mittlerweile auch für Telefongespräche angeboten wird. Wer dagegen nur ein oder zwei Stunden pro Woche im Internet surft, würde damit Geld zum Fenster rauswerfen. Im Internet gibt es diverse Tarifrechner, die den jeweils günstigsten Preis herausfinden. Die Verbraucherzentrale empfiehlt außerdem, keine langfristigen Verträge abzuschließen: „Der Markt ist so sehr in Bewegung, dass man sich nicht 12 oder 24 Monate binden sollte“, meint Ruschinzik.
Nutzungsverhalten analysieren
Das gilt auch für Handy-Verträge. Auch hier wechseln die Preise so schnell, dass es schwer fällt, den Überblick zu behalten. Jugendliche sollten grundsätzlich nur Handys mit Prepaid-Karte nutzen. Neuerdings gibt es auch Geräte mit einer „Kindersicherung“: einem maximalen Gesprächsguthaben, das abtelefoniert werden kann. Für alle anderen gilt: das eigene Nutzerverhalten einschätzen und Preise vergleichen, bevor man einen Vertrag abschließt.
Auch beim Fernsehempfang hat sich in den letzten Jahren einiges getan. Seit in Berlin auf digitales terrestrisches Fernsehen umgestellt wurde, überlegen viele Mieter, die bisher einen Kabelanschluss hatten, ob sie sich nicht besser eine Set-Top-Box kaufen sollen. Statt Monat für Monat Kabelgebühren zu zahlen, investiert man dann nur einmal 50 oder 60 Euro in das Empfangsgerät. Um Kunden bei der Stange zu halten, preisen die Kabelservicegesellschaft daher zusätzlich eine schnelle Internetverbindung an. Mit dem modernen Breitbandkabelnetz kann man nämlich auch mit hoher Übertragungsgeschwindigkeit im weltweiten Netz surfen. Das ist häufig günstiger als ein „normaler“ DSL-Zugang. Wer aber mit den derzeit 25 Fernsehprogrammen zufrieden ist, die er mit der Set-Top-Box empfangen kann, und nicht per Kabel ins Internet will, sollte sich keinen Vertrag mit einer Kabelgesellschaft aufschwatzen lassen.
Einige Wohnungsbaugesellschaften schließen mit den Kabelgesellschaften Verträge, um alle Wohnungen eines Hauses oder einer Siedlung mit dem Breitbandkabel auszustatten. Wer in eine ursprünglich kabellose Wohnung gezogen ist, muss diese Neuerung in der Regel aber nicht dulden.
Für alle Dienstleistungen im Multimedia-Bereich gilt: Man sollte sich gut überlegen, was man wirklich braucht. Auch wenn es die Werbung anders suggeriert: Es gibt ein Leben ohne ISDN und den „High-speed hoch drei“-Internet-Zugang.
Birgit Leiß
Rasantes Wachstum
Durchschnittlich 66 Euro monatlich gaben die deutschen Haushalte im vergangenen Jahr für Telefon, Fax und Internet aus. 64 Prozent verfügen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes über einen PC. Während im Jahr 2000 lediglich 16 Prozent der Privathaushalte einen Internetzugang hatten, waren es Anfang 2004 bereits 47 Prozent. Auf 100 Haushalte kommen mittlerweile 108 Festnetztelefone und 115 Handys. Ein knappes Drittel besitzt bereits einen Breitbandzugang (zum Beispiel DSL oder Kabel-Netz) zum Internet.
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Nicht immer liegt es an den allgemeinen Preissteigerungen, wenn die Betriebskostenabrechnung happige Nachforderungen ergibt. Viele Abrechnungen sind fehlerhaft und bürden dem Mieter Kosten auf, die er eigentlich nicht bezahlen muss. Gegen hohe Preise für Energie und Wasser kann man nichts machen – wohl aber gegen unberechtigte Forderungen des Vermieters. Wer seine Abrechnung überprüft, statt sie resigniert abzuheften, kann mitunter viel Geld sparen.
Manche Abrechnungen sind schon aus formalen Gründen unwirksam. Das fängt bei der Frist an: Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Abrechnung vorgelegt werden, sonst sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen. Eventuelle Guthaben verfallen dagegen nicht. Die Abrechnung nach „Rumpfjahren“ ist übrigens nicht zulässig, der abgerechnete Zeitraum muss immer genau ein Jahr betragen. Wer im Laufe eines Abrechnungsjahres ein- oder auszieht, erhält daher keine extra Abrechnung, vielmehr wird der persönliche Kostenanteil berechnet. Meistens werden die Betriebskosten nach Quadratmetern aufgeteilt. Aber auch eine verbrauchsabhängige Abrechnung einzelner Kostenarten (zum Beispiel Wasser) ist zulässig. Wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde, darf auch die Personenzahl als Verteilerschlüssel genommen werden. Steht nichts im Vertrag, ist für freifinanzierte Wohnungen die Umlage nach Wohnfläche vorgeschrieben. Als formale Mindestanforderung gilt außerdem, dass die Abrechnung verständlich und nachvollziehbar sein muss. Dazu gehört die Aufstellung der Gesamtkosten für die Wirtschaftseinheit, die Angabe des zu Grunde gelegten Verteilerschlüssels – in der Regel die Wohnfläche – und die Berechnung des Anteils, der auf die jeweilige Wohnung entfällt. Die bereits gezahlten Vorauszahlungen müssen abgezogen sein. Eine Abrechnung, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht ordnungsgemäß und kann zurückgewiesen werden.
Auf den „Hauswart“ achten
Umgelegt werden dürfen nur jene 14 „kalten“ und 3 „warmen“ Kostenarten, die in der Betriebskostenverordnung aufgelistet sind.
Taucht in der Abrechnung ein anderer Posten auf, zum Beispiel Wachschutz, so ist das in der Regel unzulässig. Nicht umgelegt werden dürfen auch einmalig auftretende Kosten, zum Beispiel für Sperrmüllbeseitigung. Betriebskosten sind nämlich per Definition nur laufende, regelmäßig anfallende Kosten für die Bewirtschaftung des Gebäudes.
Nicht selten versuchen Vermieter, Verwaltungs- und Reparaturkosten auf Mieter abzuwälzen. Besonders gern verstecken sich solche Kosten beim Posten „Hauswart“, denn viele Hausmeister führen auch kleinere Reparaturen durch oder übernehmen Verwaltungsaufgaben wie das Verteilen von Mieterhöhungsschreiben. In diesem Fall sind die Lohnkosten für den Hauswart aber nicht vollständig umlegbar. Der Anteil für Reparatur- und Verwaltungsarbeiten muss herausgerechnet werden.
Achtung: Leerstand und Gewerbe
Ein weit verbreitetes Übel ist auch das doppelte Berechnen von Kosten. Beispielsweise werden Gartenpflege, Treppenhausreinigung und Schneebeseitigung oft extra in Rechnung gestellt, obwohl es einen Hauswart gibt, der diese Tätigkeiten normalerweise durchführt. Wenn diese typischen Hauswartstätigkeiten an eine Fremdfirma abgegeben wurden, müssen die entsprechenden Kostenanteile beim Posten „Hauswart“ auf jeden Fall herausgerechnet werden. Und es stellt sich natürlich die Frage: Was macht denn eigentlich der Hausmeister?
Sind in einem Haus Wohnungen nicht vermietet, sollte man unbedingt darauf achten, dass diese Flächen nicht aus der Gesamtfläche herausgerechnet werden. Die Betriebskosten für leer stehende Wohnungen muss nämlich der Vermieter tragen. Ein weiterer häufiger Fehler: Die vorhandenen Gewerbeflächen werden nicht getrennt abgerechnet. Weil Gewerbebetriebe in der Regel mehr Wasser verbrauchen und mehr Müll verursachen, muss der Gewerbeanteil von der Gesamtfläche abgezogen und extra berechnet werden.
Viele Betriebskostenabrechnungen sind auch deswegen zurückzuweisen, weil sie wirtschaftlich nicht vertretbare Kosten enthalten. Der Vermieter ist nämlich verpflichtet, mit den Betriebskostenvorschüssen der Mieter sparsam umzugehen. Seit der Mietrechtsreform vom September 2001 wird das ausdrücklich eingefordert. Wird das Gebot der Wirtschaftlichkeit missachtet und beispielsweise eine völlig überteuerte Wartungsfirma für den Fahrstuhl beauftragt, muss das der Mieter nicht akzeptieren. In der Praxis ist das jedoch nicht ganz unkompliziert durchzusetzen, denn genaue Richtwerte für akzeptable Kosten gibt es nicht und die Gerichte urteilen hier sehr unterschiedlich.
Nach Erhalt der Abrechnung hat man 30 Tage lang Zeit, diese zu prüfen. Insbesondere wenn es im Vergleich zum Vorjahr unerklärliche Preissprünge gibt oder wenn Zweifel an der Richtigkeit der zu Grunde gelegten Zahlen bestehen, sollte man das Zahlenwerk unbedingt von der Rechtsberatung des Berliner Mieterverein überprüfen lassen.
Birgit Leiß
Was sind Betriebskosten?
Nur folgende Kostenarten dürfen nach der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden:
Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Fahrstuhl, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel, maschinelle Wascheinrichtung, Kosten für die zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung, „sonstige Betriebskosten“.
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Einige Betriebskosten kann der Mieter selbst senken, etwa die für Müll durch konsequente Mülltrennung. Auf andere hat nur der Vermieter Einfluss. Solche Kosten sollten gar nicht erst als Nebenkosten auftauchen, sondern in der Grundmiete enthalten sein, meint der Deutsche Mieterbund.
Eine Variante, die Betriebskosten zu senken, lässt sich nur politisch durchsetzen. Der Deutsche Mieterbund (DMB) hatte schon im Zuge der Debatte um die Mietrechtsreform 2001 die Einführung einer „Teilinklusivmiete“ vorgeschlagen. Das heißt: Ein Teil der Betriebskosten soll nicht über eine gesonderte jährliche Abrechnung beglichen werden, sondern gleich in der Miete enthalten sein. Dem DMB geht es dabei vor allem um jene Kosten, die nicht verbrauchsabhängig, aber dennoch – und zwar vom Vermieter – zu beeinflussen sind, etwa Hausmeister und Objektversicherungen. „Der Zweck ist, beim Hausbesitzer Kostenbewusstsein zu schaffen und sein Interesse zu wecken, kostengünstig zu wirtschaften“, so DMB-Sprecher Ulrich Ropertz. Solange die Kosten einfach nur an die Mieter durchgereicht würden, werde das Potenzial zur Senkung mangels eigenen Kostendrucks bei vielen Vermietern kaum wahrgenommen.
Wenig Interesse beim Gesetzgeber
Allerdings sind die Aussichten momentan nicht sonderlich rosig, die Debatte um eine Teilinklusivmiete voranzubringen. Ulrich Ropertz: „Das Interesse beim Gesetzgeber, mietrechtliche Fragen zu klären und Probleme in dieser Hinsicht zu lösen, ist zurzeit extrem gering.“
Andreas Lohse
Brutto-Verträge festhalten!
Wer einen Brutto-Mietvertrag unterschrieben hat, sollte tunlichst daran festhalten. Damit sind in der Miete die kalten Nebenkosten bereits enthalten, nur Heizung und Warmwasser werden getrennt abgerechnet. Erhöhen sich die Betriebskosten, darf der Vermieter – anders als bei einem Netto-Mietvertrag – diese Erhöhung nur für die Zukunft auf den Mieter umlegen. Nachforderungen für die Vergangenheit sind ausgeschlossen. Zur Mietvertragsänderung bedarf es einer einvernehmlichen Regelung zwischen Mieter und Vermieter.
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Voraussichtlich im Spätsommer diesen Jahres wird der erste Berliner Betriebskostenspiegel erscheinen. Mieter können dann schnell und unkompliziert sehen, ob ihnen beispielsweise für den Hauswart ungewöhnlich hohe Kosten in Rechnung gestellt werden. Langfristig könnte das dazu beitragen, die Nebenkosten zu senken, denn Vermieter sind dann stärker als bisher gefordert, kostengünstig zu wirtschaften.
Der Betriebskostenspiegel bietet, genau wie der altbekannte Mietspiegel, eine Übersicht über die ortsüblichen Nebenkosten, wobei es eine Spannbreite mit Unter- und Oberwert gibt. Rechtsverbindlich wird der Betriebskostenspiegel allerdings nicht sein, das heißt, ein Vermieter muss mit seinen Kosten nicht im Bereich der angegebenen Werte liegen. Im Falle einer mietrechtlichen Auseinandersetzung kann der Betriebskostenspiegel aber wichtige Argumente liefern. Außerdem können Mieter damit schon bei der Anmietung einer Wohnung erkennen, ob vertretbare Nebenkosten gefordert werden. „Der Betriebskostenspiegel liefert wichtige Informationen über das Kostenniveau, schafft Transparenz für Mieter und Vermieter und ist geeignet, Kosteneinsparpotenziale aufzudecken“, erklärt Dr. Franz-Georg-Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes.
Gute Erfahrungen in anderen Städten
In mehreren deutschen Städten gibt es bereits einen Betriebskostenspiegel. Während man dort auf die Daten der Vermieter zurückgreifen konnte, wurde in Berlin eine Erhebung bei 1000 Gebäuden durchgeführt. Die hiesigen Hauseigentümerverbände lehnen den Betriebskostenspiegel als „untaugliches Instrument“ ab. Begründung: Die Häuser seien zu unterschiedlich, als das man die Kosten miteinander vergleichen könnte. Dabei sind objektive Einflussfaktoren wie die Größe des Gebäudes oder das Baualter durchaus berücksichtigt. „Es macht bei den Gartenpflegekosten natürlich einen Unterschied, ob zu einer Siedlung eine aufwändige Parklandschaft gehört oder nur eine kleine Rasenfläche“, erklärt Reiner Wild, stellvertretender Hauptgeschäftsführer des BMV.
In Regensburg, wo man 2001 den ersten Betriebskostenspiegel einführte, hat man jedenfalls sehr positive Erfahrungen damit gemacht: „Er bietet in der Rechtsberatung eine gute Grundlage, und die Gerichte erkennen ihn auch an“, meint die Geschäftsführerin des Mieterbundes Regensburg, Gisela Schindler. Auch die Vermieter hätten schließlich etwas davon, wenn sie Ausreißerwerte erkennen und Kosten senken können, so Schindler. Schließlich dürfen seit der Mietrechtsreform von 2001 ausdrücklich nur noch wirtschaftlich gebotene Betriebskosten umgelegt werden.
Birgit Leiß
MieterMagazin 6+7/05
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Betriebskostenabrechnung:
Überprüfen und Geld sparen
17.01.2022
