Leitsatz:
Die Kosten für die Anschaffung eines Schneeräumgerätes können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.
AG Schöneberg, Urteil vom 20.12.00 – 6 C 206/00 –
Mitgeteilt von RA Jürgen Klähn
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Die Kosten für Schnee- und Eisbeseitigung sind Betriebskosten im Sinn von Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV. Dazu gehören auch die Kosten für den Einsatz maschineller Arbeitshilfen. Umstritten ist, ob dies auch für die Anschaffung und Ersatzbeschaffung größerer maschineller Arbeitshilfen gilt (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl. 1997, § 4 MHG, Rdnr. 30 a; LG Berlin GE 1986, 1121, 1125).
Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass die Kosten der Ersatzbeschaffung motorgetriebener Reinigungsgeräte im Gegensatz zu den Reparatur- und Wartungskosten nicht im Wege der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden können. Die Kosten der Wartung und Reparatur können nach dieser Ansicht auf die Mieter umgelegt werden, weil der Einsatz motorgetriebener Geräte gegenüber den Lohnkosten einer manuellen Reinigung deutlich kostengünstiger ist, während die Kosten der Ersatzanschaffung zu den nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten gerechnet werden (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Geschäftsraummiete, A. III. Rdnr. 65; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 546, Rdnr. 134; AG Lörrach WM 1996, 628).
Das erkennende Gericht vertritt jedoch die Auffassung, dass es dem Kläger nicht versagt werden kann, die Kosten für Anschaffung eines Schneeräumgeräts auf die Mieter umzulegen. Statt der Anschaffung eines Schneeräumgeräts könnte der Kläger die Straßenreinigung selbst durchführen und hierfür den Betrag ansetzen, den er an einen Dritten zu entrichten hätte, wobei er nur die Mehrwertsteuer nicht in Ansatz bringen darf (Fischer-Dieskau-Feulner, § 27 II. BV, Anm. 11). Der Kläger könnte auch eine Fachfirma mit der Schnee- und Eisbeseitigung der Gehwegflächen vor dem Haus und der Zugänge zum Haus beauftragen und die dafür entstehenden Kosten auf die Mieter des Hauses umlegen. Bei einer nicht unerheblichen Straßenfront von 40 m und einem Weg zum Haus von weiteren 10 m würden dabei jährliche Kosten zwischen etwa 900 DM und 1300 DM anfallen, je nach der Qualität des beauftragten Unternehmens. Demgegenüber fallen die Anschaffungskosten für die Schneekehrmaschine nur einmal an und in den Folgejahren kann der Kläger nur noch die Kosten für Streugut sowie die Wartungs- und Reparaturkosten auf die Mieter umlegen. Die Beauftragung eines Fremdunternehmens würde damit auf Dauer gesehen höhere Kosten verursachen, mit denen die Beklagten belastet werden können. Auch die manuelle Schneebeseitigung durch den Hauswart würde höhere Lohnkosten verursachen, die ebenfalls auf die Mieter umlegbar wären. Vor diesem Hintergrund erscheint es sachwidrig, dem Kläger die Umlegung der Anschaffungskosten auf die Mieter zu versagen, weil durch die vom Kläger gewählte Alternative langfristig gesehen die Betriebskosten im Bereich der Schnee- und Eisbeseitigung niedriger gehalten werden.
Dabei ist es nach hier vertretener Ansicht unerheblich, dass es sich bei dem angeschafften Schneeräumgerät um eine Ersatzanschaffung für das alte, nicht mehr reparaturfähige Gerät handelt. Würde man die Kosten für die Ersatzbeschaffung für nicht umlagefähig halten, würde sich dies im Ergebnis zu Lasten der Beklagten als Mieter auswirken. Jeder wirtschaftlich denkende Vermieter würde in diesem Fall die Schnee- und Eisbeseitigung einer Fremdfirma übertragen, weil er deren Kosten vollständig auf die Mieter umlegen könnte, während er die Kosten für ein neues Gerät selbst zu tragen hätte. Dieses Ergebnis ist weder im Sinne der Vermieter noch der Mieter sachgerecht, denn die Kosten für den Einsatz einer Fremdfirma sind auf Dauer gesehen höher und würden zu einer weiteren Steigerung der Betriebskosten führen.
Gegen die Umlagefähigkeit der Anschaffungskosten spricht auch nicht, dass der Kläger die Maschine auch für die Räumung der Zuwege zu den fünf, teilweise anderweitig vermieteten Garagen und Einstellplätzen einsetzen könnte und bisher der Hauswart die Schneebeseitigung manuell vorgenommen hat. Zwar können Kosten, die für die Räumung von nicht allgemein zur Verfügung stehenden Stellplätzen anfallen, nicht auf die Gesamtheit der Mieter umgelegt werden (LG Hamburg WM 1989, 640). Eine Differenzierung zwischen den reinen Wohnungsmietern und denjenigen, die einen Parkplatz auf dem Grundstück angemietet haben, ist anhand der Angaben der Beklagten aber nicht möglich. Zum einen haben sie nicht behauptet, dass das alte Schneekehrgerät auch auf den Stellplätzen zum Einsatz kam und vermuten bezüglich der neuen Maschine nur, dass der Kläger damit auch die Stellplätze und Zufahrten reinigen möchte. Zum anderen tragen sie nicht vor, wie groß die Fläche der Parkplätze und Zufahrten ist, so dass eine anteilmäßige Umlegung der Kosten nicht vorgenommen werden kann. Gegen die Umlage der Anschaffungskosten spricht auch nicht, dass bisher der Hauswart die Schneereinigung mit einem Schneeschieber vorgenommen hat. Ursache hierfür kann sein, dass das alte Gerät auf Grund seiner Reparaturbedürftigkeit nicht mehr einsatzfähig war. …
Anmerkung der Redaktion:
ebenso: LG Berlin – ZK 62 – GE 00, 539;
anders: LG Hamburg WM 85, 390; AG Tempelhof-Kreuzberg GE 98, 1465
04.01.2018
