Leitsätze:
1. Folgende Formularklausel verstößt gegen § 9 AGBG und ist unwirksam: „Für den Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage werden bis auf weiteres Vorauszahlungen pauschal in der zu § 2 Abs. 4 a und 4 b des Mietvertrags genannten Höhe erhoben. Die Abrechnung erfolgt jährlich nachträglich auf der Grundlage der vom Bundesminister der Finanzen ermittelten durchschnittlichen Kosten für bundeseigene Wohnungen. Die Neubestimmung einer angemessenen Pauschale steht der Vermieterin jederzeit zu.“
2. Die Bestimmungen der HeizkostenVO können auch durch Individualvereinbarung nicht abbedungen werden.
3. Die Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen setzt eine wirksame Betriebskostenabrechnung voraus.
AG Schöneberg, Urteil vom 5.7.00 – 17 C 673/99 -;
LG Berlin, Urteil vom 26.1.01 – 65 S 356/00 –
Mitgeteilt von RA Wolfgang Schäfer
Urteilstext
Aus dem Tatbestand des Amtsgerichts:
Die Klägerin ist seit dem 1.5.1995 Vermieterin, die Beklagten sind Mieter der Wohnung L-Str. 1. OG rechts in Berlin auf Grund schriftlichen Mietvertrages vom 21./25.4.1995. Vereinbart war ein Nettomietzins von 1261,- DM, der sich ab dem 1.5.1996 auf 1151,68 DM verringerte sowie monatliche Zahlungen für Heizung in Höhe von 74,- DM, für Warmwasser in Höhe von 16,- DM und für weitere Betriebskosten in Höhe von 201,- DM.
Ziffer 1. der Sonderbestimmungen zu den Allgemeinen Vertragsbestimmungen lautet wie folgt:
„1. Zu § 2 Abs. 4 des Mietvertrages gilt Folgendes:
Die Vermieterin ist berechtigt, zu den von ihr zu bestimmenden Zeitpunkten durch einseitige Erklärung die Heiz- und Warmwasserkosten (§ 2 Abs. 4 a und 4 b des Mietvertrages) sowie die übrigen Betriebskosten (§ 2 Abs. 4 c 9 und 4 d des Mietvertrages) in tatsächlicher Höhe abzurechnen und hierzu Vorauszahlungen zu erheben.
Bis zu diesem Zeitpunkt gilt abweichend von § 2 Abs. 4 des Mietvertrages Folgendes:
a) Für den Betrieb der zentralen Heizungsanlage und den Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage werden bis auf weiteres Vorauszahlungen pauschal in der zu § 2 Abs. 4 a und 4 b des Mietvertrages genannten Höhe erhoben. Die Abrechnung erfolgt jährlich nachträglich auf der Grundlage der vom Bundesminister der Finanzen ermittelten durchschnittlichen Kosten für bundeseigene Wohnungen. Die Neubestimmung einer angemessenen Pauschale steht der Vermieterin jederzeit zu.
b) Für die übrigen Nebenkosten (§ 2 Abs. 4 c und 4 d des Mietvertrages) wird bis auf weiteres eine Pauschale in der zu § 2 Abs. 4 d des Mietvertrages genannten Höhe erhoben. Die Neubestimmung einer angemessenen Pauschale steht der Vermieterin jederzeit zu.“ …
Mit Schreiben vom 25.9.1997 rechnete die Klägerin unter Hinweis auf den vom Bundesministerium der Finanzen festgesetzten Entgeltsatz und § 27 DWV Heiz- und Warmwasserkosten für den Zeitraum 1.7.1995 bis 30.6.1996 ab, ermittelte eine Nachzahlung der Beklagten in Höhe von 562,68 DM und erhöhte insoweit die Pauschalen mit Wirkung ab 1.11.1997 von 74,- DM auf 112,- DM bzw. von 16,- DM auf 25,- DM und von 201,- DM auf 229,- DM; letztere unter Vorlage monatlicher Betriebskostenpauschalen für Dienstwohnungen. Die monatlich erhöhten Pauschalen von insgesamt 75,- DM zahlten die Beklagten nicht und wiesen mit undatiertem Schreiben u.a. darauf hin, dass es an einer ordnungsgemäßen verbrauchsorientierten Abrechnung fehlen würde.
Mit Schreiben vom 6.3.1998 rechnete die Klägerin die Heiz- und Warmwasserkosten wie vor für den Zeitraum 1.7.1996 bis 30. 6.1997 ab und ermittelte eine Nachzahlung der Beklagten von 521,96 DM; mit weiterem Schreiben vom 6.4.1999 folgte die Abrechnung für den Zeitraum 1.7.1997 bis 30. 6.1998 mit einer Nachzahlung von 630,07 DM.
Beginnend mit dem 1.7.1998 ist nach Zählerinstallation eine verbrauchsorientierte Abrechnung vorgesehen.
Gegenstand der Klageforderung sind die vorgenannten Heizkostennachzahlungen von 562,28 DM, 521,97 DM und 630,07 DM sowie jeweils 75,- DM für die Monate November 1997 bis einschließlich Juli 1999 (1575,- DM) und 63,- DM für 21 Mahnschreiben.
Die Klägerin ist der Ansicht, durch Unterzeichnung des Mietvertrages sei den Beklagten die Ermittlung und Berechnung der Heiz- und Warmwasserkosten durch Individualvereinbarung – ausführlich dargestellt in Ziffer 1. der Sonderbestimmungen – bewusst gewesen. Fragen oder Beschwerden seien an die Klägerin nicht herangetragen worden, die Parteien seien sich mithin über eine von der Heizkostenverordnung abweichende Gestaltung einig gewesen. Im Übrigen hätten die Beklagten während der Vertragslaufzeit die Anbringung von Wärmeerfassungsgeräten nicht verlangt. …
Aus den Entscheidungsgründen des Amtsgerichts:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht kein Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von insgesamt 3289,31 DM (Nachforderungen aus den Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen sowie erhöhte Vorauszahlungen bzw. Pauschalen) aus § 535 Satz 2 BGB zu, denn die zu Grunde liegenden Vereinbarungen sind unwirksam.
Vorauszuschicken ist, das die hier einschlägigen Sonderbestimmungen gerichtsbekannt seitens der Klägerin für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Bestimmungen sind, so dass das AGBG gemäß § 1 Abs.1 AGBG Anwendung findet. Soweit die Klägerin auf eine Individualvereinbarung (vgl. § 1 Abs. 2 AGBG) hinweist, ist ihr Vortrag nicht hinreichend. Es ist weder dargetan noch sonst ersichtlich, dass die Klägerin die entsprechenden Klauseln ernsthaft zur Disposition gestellt und den Beklagten Gestaltungsfreiheit zur Wahrung ihrer eigenen Interessen eingeräumt hätte; allein die wortlose Hinnahme ohne Fragen seitens der Beklagten oder auch eine etwaige gesonderte Belehrung der Klägerin ist in keinem Fall ausreichend (vgl. Palandt-Heinrichs, 57. Aufl. § 1 AGBG RN 16-18 m.w.N.).
Die Sonderbestimmungen zu Ziffer 1a sind gemäß § 9 AGBG unwirksam, da sie wesentlich von dem gesetzlichen Leitbild der Heizkostenverordnung abweichen und die Beklagten unangemessen benachteiligen. Das OLG Hamm hat mit Rechtsentscheid vom 2.7. 1986 (OLGZ 1987, 121; anschließend BayObLG WM 1988, 257) Folgendes ausgeführt:
„Sowohl der Wortlaut wie auch Sinn und Zweck von § 2 HeizkostenVO lassen keine andere Deutung zu, als dass durch diese Vorschrift bestimmt werden soll, dass generell und in jedem Falle nur noch eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zulässig sein soll, soweit die Verordnung nicht selbst Ausnahmen zulässt. Die Verordnung ist im Rahmen der Maßnahmen zur Energieeinsparung in Ausführung des EnEG v. 22.7.1976 (BGBl. I 1976, 1873 i.d.F. des ersten ÄndG v. 20.6.1980 (BGBl. I 1980, 701)) ergangen. Der Verordnungsgeber versprach sich von der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung eine größere Bereitschaft des Mieters zur Energieeinsparung, weil der Mieter dadurch auch für sich selbst Kosten sparen konnte. Dementsprechend ist § 2 HeizkostenVO dahingehend kategorisch gefasst worden, dass die Vorschriften der HeizkostenVO, also vor allem die in § 6 HeizkostenVO festgelegte Pflicht des Vermieters zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung, rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vorgehen sollen.
Das lässt sich nur so verstehen, dass die Verordnung jedweder Vertragausgestaltung hinsichtlich der Heizkostenabrechnung vorgehen soll. Auch angesichts der detaillierten Bestimmungen in §§ 4 ff HeizkostenVO über die Art und Weise der Erfassung des Energieverbrauchs, der differenzierten Übergangsregelungen in § 12 HeizkostenVO sowie des genau gezogenen Anwendungsbereiches der HeizkostenVO in §§ 1, 2, 11 HeizkostenVO ist kein Anhaltspunkt für eine irgendwie geartete Differenzierung ersichtlich, für welche Fallgruppen es bei den rechtsgeschäftlichen Bestimmungen über die Heizkostenabgeltung bleiben könnte, wenn sie nicht bereits unter die von der HeizkostenVO selbst vorgesehenen Ausnahmetatbestände fallen.
Es ist kaum eine andere Formulierung denkbar, durch die der Verordnungsgeber seinen Willen zum absoluten Vorrang der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung noch deutlicher hätte zum Ausdruck bringen können. Um nur den Verteilungsschlüssel hinsichtlich der Heizkosten festzulegen, wenn keine Pauschale zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart ist, wie das AG die HeizkostenVO verstehen will, hätte es nicht des umfangreichen Regelungswerkes bedurft, wie es durch die HeizkostenVO aufgebaut wird.“
Die vorliegende Klausel steht dem gesetzlichen Leitbild entgegen, denn die vorgesehene Abrechnungsweise, die lediglich von dem Bundesministerium der Finanzen festzulegenden durchschnittlichen Entgeltsatz von x DM/qm/Monat ausgeht, lässt den tatsächlichen Verbrauch völlig außer Acht und berücksichtigt nicht einmal die tatsächliche Beschaffenheit des von den Beklagten bewohnten Hauses, dessen Wärmeisolierung sowie die Beschaffenheit der konkreten Heizungsanlage. Auch wird nicht berücksichtigt, ob Heiz- und Warmwasserkosten auf Gemeinschaftsräume entfallen. Von einer ordnungsgemäßen Abrechnungspflicht ist die Klägerin jedoch auch dadurch nicht zu entbinden, dass sie bundesweit eine Vielzahl von Wohnungen zu verwalten hat (AG Schöneberg, Urteil vom 2.11.1998, Gesch.-Nr 109 C 209/98).
Aus den von der Klägerin zitierten Entscheidungen (LG Hamburg WM 1995, 192 und LG Berlin, ebenda) ergibt sich kein anderes Ergebnis, denn es ist schon nicht ersichtlich, dass die dortigen Vereinbarungen auf Allgemeinen Geschäftsbedingungen beruhten; an unwirksamen Geschäftsbedingungen müssen sich die Beklagten jedenfalls nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) festhalten lassen.
Die Sonderbestimmungen zu Ziffer 1 b sind gemäß § 9 AGBG ebenfalls unwirksam und verstoßen ferner gegen §§ 4, 10 MHG.
Die Klausel ist unwirksam, weil aus § 4 Abs. 3 MHG folgt, dass Betriebskosten nur für die Zukunft, also – abgesehen von der beschränkten Ausnahme des § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG – nicht rückwirkend umgelegt werden dürfen und ein Gleiches für die Vorauszahlungen gelten muss (Sternel, III 326). Darüber hinaus kann der Vermieter erhöhte Vorauszahlungen erst verlangen, wenn er über die Kosten der vorausgegangenen Periode abgerechnet hat (Sternel, III 327; Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 2. A., § 4 MHG Rn. 7 a; LG Mannheim WM 1978, 124). Beides kommt in der Klausel nicht zum Ausdruck. Vor allem weist sie nicht auf § 4 MHG hin, so dass der Mieter im Unklaren über seine Rechte bleiben kann und dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet wird, die Klausel zur Durchsetzung eines verfrühten Erhöhungverlangens zu benutzen. Auch diese Klausel verletzt daher das Transparenzgebot des § 9 AGBG und benachteiligt den Mieter unangemessen im Sinne dieser Vorschrift (OLG Frankfurt NJW-RR 1992, 396 = WM 1992, 54).
Im Übrigen hat der Vermieter gemäß §4 Abs. 2 MHG bei einer Erhöhung der Betriebskosten bzw. der Pauschalen diese durch schriftliche Erklärung anzuzeigen, in der der Grund der Erhöhung bezeichnet und erläutert wird. Die Erläuterung einer Erhöhung verlangt notwendigerweise die Gegenüberstellung der Kosten, die zur Zeit der letzten Festlegung der Vorausleistung anfielen, mit den Kosten, die zur Zeit der Erhöhungserklärung für die Betriebskosten aufgewendet wurden (LG Köln WM 1982, 301; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III 524 und 819). Fehlt – wie hier – eine Gegenüberstellung der alten und der erhöhten Kosten in der Erhöhungserklärung, so ist diese unwirksam.
Mangels Erfolges in der Hauptsache konnte die Klage auch bezüglich der Nebenkosten (Zinsen und Mahnkosten) keinen Erfolg haben. …
Aus den Entscheidungsgründen des Landgerichts:
Die zulässige Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg. Die Klage auf Nachzahlung von Heiz- und Warmwasserkosten sowie erhöhter Vorauszahlungen/Pauschalen ist unbegründet. Auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung wird gemäß §543 Abs. 1 ZPO Bezug genommen. Lediglich im Hinblick auf die Ausführungen in der Berufungsbegründungsschrift bleibt Folgendes zu ergänzen:
Die vereinbarte Abrechnung auf der Grundlage durchschnittlicher Kosten für Wohnungen der Klägerin ist mit der Heizkostenverordnung, nämlich mit der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung, unvereinbar. Die Heizkostenverordnung geht gemäß § 2 abweichenden rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor, jedenfalls soweit sich einer der Beteiligten – wie hier – darauf beruft (vgl. Lammel in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 2 Heizkostenverordnung Rn. 5, 10 f.; v. Brunn in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III a Rn. 55; Bub/Treier a.a.O. II Rn. 438); insoweit besteht auch kein Widerspruch zum Urteil der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin vom 16.5.1994 (GE 1994, 1319).
Eine Ausnahme gemäß § 5 Abs. 2 Heizkostenverordnung greift nicht ein, weil Ausstattungen zur Verbrauchserfassung gar nicht vorhanden waren. Ebensowenig lag ein Fall des Geräteausfalls im Sinne des § 9 a Heizkostenverordnung vor. Analogien verbieten sich im Hinblick auf § 2 Heizkostenverordnung.
Auch die Voraussetzungen des § 11 Abs. 1 Nr.1a Heizkostenverordnung, nämlich dass das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich gewesen wäre, können nicht festgestellt werden. Dass eine Verbrauchserfassung nicht anzubringen gewesen wäre, hat die Klägerin selbst widerlegt, indem sie dies inzwischen getan hat. Dies spricht auch dafür, dass die Anbringung nicht mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden war. Konkreter Vortrag hierzu fehlt. Allein der Umstand, dass die Klägerin eine größere Zahl von „Alliierten-Wohnungen“ übernommen hat, entband sie nicht von der rechtzeitigen Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben.
Die Klägerin kann sich auch nicht auf eine analoge Anwendung der Anlage I Kapitel V Sachgebiet D Abschnitt III Nr. 10 b des Einigungsvertrages berufen, wonach bestimmte Räume im Beitrittsgebiet (erst) bis zum 31.12.1995 zur Verbrauchserfassung auszustatten waren, denn hier geht es einerseits um eine Wohnung in Berlin-Zehlendorf und andererseits um Abrechnungsperioden, die ganz oder teilweise nach dem genannten Zeitpunkt liegen. Eine Analogie zum Einigungsvertrag scheidet wegen der speziellen Sondermaterie aus. Mit der genannten Regelung war ein Schutz der „Ost-Vermieter“ beabsichtigt, nicht aber der hier klagenden Bundesrepublik Deutschland.
Die vertraglich vorgesehenen Nachzahlungsansprüche unabhängig von den Heizkosten des Hauses bzw. der Wirtschaftseinheit sind wegen Unvereinbarkeit mit der Heizkostenverordnung auch dann unwirksam, wenn die Beklagten wegen einer unwirtschaftlichen Heizungsanlage des Gebäudekomplexes sonst noch stärker belastet worden wären.
Die Bestimmungen der Heizkostenverordnung können auch durch Individualvereinbarung nicht abbedungen werden. Lediglich der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass das Amtsgericht zu Recht § 9 AGBG angewandt hat. Die Klägerin hat auch in zweiter Instanz nicht schlüssig vorgetragen, dass die Sonderbestimmungen zu den Allgemeinen Vertragsbedingungen hier im Sinne von § 1 Abs. 2 AGBG ausgehandelt worden wären. Ihre Behauptung, den Beklagten sei bei Abschluss des Mietvertrages alternativ eine konkrete Umlage sonst noch wesentlich höherer Heizkosten angeboten worden, reicht nicht aus, zumal nach dem Schriftsatz der Klägerin vom 11.1.2000 die Abrechnungsart den Beklagten allein aus dem schriftlichen Vertrag bekannt gewesen sein soll und Fragen nicht gestellt worden seien. Die Klägerin hat auch nicht mitgeteilt, wer welche Angaben konkret gemacht haben soll, und der von ihr benannte Zeuge war nach unbestrittenem Vortrag der Beklagten beim Vertragsschluss nicht zugegen.
Schließlich hat das Amtsgericht zu Recht entschieden, dass die Klägerin die Nebenkostenvorschüsse nicht ordnungsgemäß erhöht hat. Eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen ist grundsätzlich ausgeschlossen (Schulz in Bub/Treier, a.a.O., III A Rn. 642). Ob die vorliegende vertragliche Vereinbarung eines Erhöhungsrechts gegen § 9 ABGB verstößt, kann offen bleiben, denn die Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen setzt eine wirksame Betriebskostenabrechnung voraus (LG Berlin MM 1999, 441), an der es vorliegend fehlt. …
31.12.2016
