Leitsatz:
Bei einer vom Mieter aus einer Bretterkonstruktion gefertigten Zwischendecke im Flur der Wohnung handelt es sich um keine bauliche Veränderung, die der Genehmigung durch den Vermieter bedarf. Erst bei Mietvertragsende ist die Zwischendecke auf Verlangen des Vermieters vom Mieter zu entfernen.
AG Charlottenburg, Urteil vom 19.9.00 – 16 b C 252/00 -;
LG Berlin, Urteil vom 18.5.01 – 65 S 503/00 –
Mitgeteilt von RA Heinrich Lüth
Urteilstext
Aus dem Tatbestand des Amtgerichts:
Die Beklagte ist auf Grund Mietvertrags aus dem Jahr 1973 Mieterin der Wohnung im 4. OG des Hauses H.-Straße. Vermieter sind die Kläger. Auf den Mietvertrag wird verwiesen.
Noch im Jahr 1973 baute die Beklagte in der Diele des Altbaus eine Zwischendecke ein, ohne eine schriftliche Genehmigung der damaligen Vermieter einzuholen.
Mitte 1980 wurde das Dachgeschoss über der Wohnung der Beklagten ausgebaut. Es kam jedenfalls im September 1997, Februar 1998 und März 2000 zu einem Eindringen von Wasser in der Wohnung der Beklagten, darunter auch im Bereich der Diele oberhalb der Zwischendecke. Ursache der Wasserschäden waren Schäden in der darüber liegenden Dachgeschosswohnung.
Die Kläger behaupten, eine Genehmigung für den Einbau der Zwischendecke sei nicht erteilt worden. Die Zwischendecke habe das frühzeitige Erkennen der Wasserschäden verhindert. Infolge des Einbaus sei in die Bausubstanz des Gebäudes mit Dauerfolgen eingegriffen worden.
Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, die in der Diele der von ihr gemieteten Wohnung im Hause H.-Straße Berlin, 4.OG befindliche, von der Beklagten eingebaute Zwischendecke zu entfernen und nach deren Ausbau die Diele wieder ordnungsgemäß herzurichten.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie behauptet, der Einbau der Zwischendecke sei genehmigt worden.
Aus den Entscheidungsgründen des Amtgerichts:
Die Klage ist unbegründet.
Den Klägern steht gegen die Beklagte kein Anspruch aus § 14 Nr. 1 des Mietvertrages auf Beseitigung der Zwischendecke zu. Diese Bestimmung ist so auszulegen, dass sie nur solche baulichen Veränderungen von einer Genehmigung abhängig macht, die über den dem Mieter zu gewährenden Mietgebrauch hinausgehen (vgl. LG Osnabrück WM 1986, 231). Dies ist insbesondere anzunehmen bei Eingriffen in die Bausubstanz (vgl. LG Osnabrück, a.a.O.; LG Essen ZMR 1987, 257) oder bei einer sonstigen Beeinträchtigung der Mietsache. Solche lassen sich hier nicht feststellen.
Eine bauliche Veränderung mit schwer zu beseitigenden Eingriffen in die Bausubstanz stellt der Einbau der Zwischendecke nicht dar (vgl. auch LG Osnabrück, a.a.O.: Einbau einer Holzvertäfelung; LG Essen. a.a.O.: Einbau einer Leichtbauwand). Hiervon ist mit der Beklagten auszugehen. Die Kläger haben für ihren abweichenden Sachvortrag, der zudem nicht erkennen lässt, inwiefern ein Eingriff in die Bausubstanz vorliegt, keinen Beweis angetreten. Dies gereicht ihnen zum Nachteil, da sie nach allgemeinen zivilprozessualen Grundsätzen insoweit beweispflichtig sind.
Auch eine sonstige Beeinträchtigung der Mietsache, die der Beklagten zuzurechnen wäre, ist nicht ersichtlich. Dies gilt insbesondere für die von den Klägern behauptete schwere Erkennbarkeit von Wasserschäden. Es ist eine Obliegenheit des Klägers als Vermieter, dafür Sorge zu tragen, dass es zu Wasserschäden überhaupt nicht kommt. Die Beklagte ist aus keinem Rechtsgrund verpflichtet, den Mietgebrauch der Sache einzuschränken, um dem Kläger eine leichtere Erkennbarkeit von Wasserschäden zu ermöglichen, zumal diese ihre Ursache in einer anderen Wohnung haben. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Wasserschäden an sich ein eher seltenes Ereignis sind und zudem eine Sanierung der Wasseranschlüsse in der Dachgeschosswohnung weitere Wasserschäden dauerhaft ausschließen könnte. Es ist allein Aufgabe der Kläger, dafür Sorge zu tragen, dass es zu Wasserschäden nicht kommt. …
Aus den Entscheidungsgründen des Landgerichts:
Die Berufung der Kläger ist unbegründet. Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Entfernung der Zwischendecke im Flur der von ihr gemieteten Wohnung.
Zur Begründung wird auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung verwiesen und lediglich im Hinblick auf das Berufungsvorbringen ergänzend ausgeführt:
Es braucht nicht entschieden zu werden, ob die Regelung in § 14 Ziffer 1 des Mietvertrages wirksam ist, denn selbst wenn die Beklagte die Zwischendecke ohne vorherige Erlaubnis eingebaut hat, besteht kein Anspruch auf Genehmigung und kann die Entfernung nicht verlangt werden.
Es ist nicht davon auszugehen, dass durch die Zwischendecke Rechte der Kläger in erheblicher Weise verletzt werden. Bei dem Einbau handelt es sich um eine lose aufgelegte Bretterkonstruktion, die ebenso wie vom Mieter eingebaute Schrankwände keine genehmigungspflichtige bauliche Veränderung darstellt. Die Zwischendecke war auch nicht die Ursache für die Wasserschäden, sondern ein Mangel im Bad der oben liegenden Wohnung, so dass der Beklagten am Schaden kein Verschulden vorzuwerfen ist. Ob und inwieweit sich der Wasserschaden durch die unterbliebene Untersuchung der Decke im Flur verschlimmert hat, haben die Kläger nur völlig unzureichend vorgetragen, denn es wird weder dargelegt, wann die drei Wasserschäden aufgetaucht, noch wann sie in der Wohnung der Beklagten untersucht wurden. Im Übrigen hat der Zustand der Zwischendecke auf den Anspruch der Kläger, die Ursache von Wasserschäden zu untersuchen, keinen Zusammenhang, denn die Kläger durften zwar aus Anlass der einzelnen Schadensfälle von der Beklagten verlangen, die Decke des Flures zu besichtigen und zwar unabhängig davon, ob die Zwischendecke Luken aufwies oder nicht; eine generelle Entfernung der Zwischendecke schuldet die Beklagte jedoch nicht. Die Kläger hatten jedenfalls anlässlich der späteren Wasserschäden in den Jahren 1998 und 2000 Veranlassung, die Decke zu untersuchen, so dass es nicht der Beklagten zuzurechnen ist, wenn dies unterblieb. …
16.03.2013
