Leitsatz:
Der Zwangsverwalter ist verpflichtet, auch solche Nebenkosten abzurechnen und gegebenenfalls Guthaben auszuzahlen, die einen Zeitraum vor Anordnung der Zwangsverwaltung betreffen.
AG Neukölln, Urteil vom 12.3.01 – 14 C 484/00 –
Mitgeteilt von RAin Dr. Catharina Kunze
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Kläger haben einen vertraglichen Zahlungsanspruch gegen die Beklagte in Höhe von 747,70 DM. Denn die Heizkostenabrechnung für den Zeitraum 1.1.1997 bis 31.12. 1997 vom 1.3.1999 weist zu Gunsten der Kläger ein entsprechendes Guthaben aus.
Diesen Anspruch haben die Kläger auch gegen die Beklagte. Denn der Zwangsverwalter ist verpflichtet, dem Mieter Guthaben aus einer Betriebs- oder Heizkostenabrechnung auszuzahlen, auch wenn dieser die Vorauszahlungen in zulässiger Weise noch an den Zwangsverwaltungsschuldner/Vermieter erbracht hat (so auch AG Mitte, MM 2000, 88; Zeller/Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 16. Aufl., München 1999, § 152 Rn. 9.9). Denn gemäß § 152 Abs. 2 ZVG ist gegenüber dem Zwangsverwalter der vor der Beschlagnahme mit einem Mieter geschlossene Mietvertrag wirksam, wenn dem Mieter vor der Beschlagnahme das Grundstück überlassen worden ist. Der Zwangsverwalter tritt nach § 152 ZVG in vollem Umfang in die gültigen Mietverträge ein und muss sie erfüllen. Unter diese Erfüllungsverpflichtung fällt auch die Rückerstattung zu viel gezahlter Vorauszahlungen.
Im Unterschied zu der allgemeinen Regel bei Grundstücksveräußerung aus § 571 BGB, der ausdrücklich auf den Zeitpunkt des Eigentumserwerbs abstellt, gibt es im Zwangsverwaltungsrecht eine derartige konkrete Zeitabgrenzung nicht.
Der zum Teil vertretenen gegenteiligen Ansicht kann nicht gefolgt werden (vgl. AG Spandau, GE 1990, 1091; Kinne, GE 1999, 359 (366); LG Berlin GE 1990, 1083 ff; GE 2000, 1327). Zum einen ist diese Ansicht inkonsequent. Es ist nicht nachvollziehbar, warum der Zwangsverwalter dann nicht zur Auszahlung verpflichtet sein soll, wenn keinerlei Vorauszahlungen an ihn geflossen sind, er jedoch bereits dann zur Auszahlung des gesamten Guthabens verpflichtet sein soll, wenn auch nur eine einzige Vorauszahlung an ihn und die übrigen an den Vermieter gegangen sind.
Auch der Verweis auf die Regelung bezüglich der Mietkaution vermag nicht zu überzeugen. Für eine an den Grundstückseigentümer als Vermieter vor der Beschlagnahme geleistete Kaution bleibt nach herrschender Ansicht unter analoger Anwendung von §572 BGB grundsätzlich ausschließlich dieser Schuldner des Anspruchs auf Rückzahlung der Kautionssumme. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Zwangsverwalter die Sicherheit von dem Vermieter erhalten hat oder sich zur Rückgewähr gegenüber dem Vermieter verpflichtet hat (vgl. Kinne, GE 1999, 359 (363)). Dies müsse auch in vollem Umfang für die Rechtslage hinsichtlich der Heizkostenvorschüsse gelten, die lediglich die im Übrigen vom Vermieter zu verauslagenden Heizkosten sichern sollen (vgl. AG Spandau, GE 1990, 1091 m.w.N.). Abgesehen davon, dass schon die analoge Anwendung des § 572 BGB bei Kautionsrückzahlungsansprüchen gegenüber dem Zwangsverwalter nicht unumstritten ist (vgl. die Nachweise bei OLG Hamburg, NJW-RR 1990, 151 (152)), wäre vorliegend eine doppelte Analogie erforderlich: Zum einen müsste ein Anspruch auf Rückzahlung eines Guthabenbetrages aus einer Heizkostenabrechnung dem Rückzahlungsanspruch einer geleisteten Kaution gleichgestellt werden und zum anderen der Zwangsverwalter einem Grundstückserwerber. Eine derartig weitgehende Gleichsetzung von Zwangsverwalter und Erwerber lässt aber unberücksichtigt, dass der Zwangsverwalter zwar im eigenen Namen, aber für Rechnung des Schuldners/Vermieters handelt. Das Vermögen gehört auch nach der Beschlagnahme weiterhin dem Vermieter, so dass gerade keine Erwerbssituation gegeben ist (so auch OLG Hamburg, NJW-RR 1990, 151 (152)).
Schließlich würde aber im vorliegenden Fall selbst eine weitgehende Übertragung der Erwerbssituation auf die Beschlagnahme zu keinem anderen Ergebnis führen, da der Anspruch auf Auszahlung des Guthabens in Höhe von 747,70 DM erst mit Abrechnung vom 1.3.1999 fällig wurde, zu diesem Zeitpunkt bestand die Zwangsverwaltung aber bereits. …
Anmerkung der Redaktion:
Die in der Entscheidung zitierten Paragraphen entsprechen der bis zum 31.8.2001 geltenden Rechtslage.
10.05.2017
