Leitsätze:
Eine formularvertragliche qualifizierte Schriftformklausel verstößt jedenfalls in der Wohnraummiete gegen §§ 305 b, 307 BGB und ist daher unwirksam.
OLG Brandenburg vom 4.7.2012 – 7 U 204/11 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Es ging um die Formularklausel „Nebenabreden, Stundung, Änderungen und Ergänzungen des Vertrages und anderes sind nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart werden. Die Abänderung dieser Schriftformklausel ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt“. Die Klausel stellt zum Nachteil des Mieters eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB dar, weil sie ihm – entgegen § 305 b BGB – suggeriert, er könne sich auf für ihn günstige mündliche Änderungen des Vertrages im Streitfalle nicht berufen.
Urteilstext
Gründe
I.
Der Kläger, ein gemeinnütziger Verbraucherschutzverein, der in die Liste nach § 4 UKlaG aufgenommen wurde, hat die Beklagte auf Unterlassung der Verwendung bestimmter Allgemeiner Geschäftsbedingungen in Mietverträgen über Wohnraum sowie auf Abmahnkosten und die Befugnis, die Urteilsformel mit der Bezeichnung der verurteilten Beklagten auf deren Kosten im Bundesanzeiger, im Übrigen auf eigene Kosten zu veröffentlichen, in Anspruch genommen. Außerdem hat der Kläger die Feststellung der Einstandspflicht der Beklagten für eine Verzinsung der von ihm – dem Kläger – verauslagten Gerichtskosten von 1.368 Euro für die Zeit seit der Einzahlung bei der Gerichtskasse am 20.1.2011 bis zum Eingang des Kostenfestsetzungsantrages beim Gericht nach Maßgabe der ausgeurteilten Kostenquote beantragt.
Das Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 16.11.2011 hinsichtlich fünfzehn der beanstandeten Klauseln und der beantragten Befugnis, die Urteilsformel zu veröffentlichen, entsprochen. Wegen drei weiterer Klauseln sowie der geltend gemachten Abmahnungskosten und dem Feststellungsanspruch hinsichtlich der Zinsverantwortung der Beklagten für die Gerichtskosten hat es die Klage abgewiesen.
Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils und dessen Entscheidungsgründe Bezug genommen.
Das Urteil des Landgerichts vom 16.11.2011 ist beiden Parteien am 6.12.2011 zugestellt worden.
Der Kläger hat gegen das Urteil am 23.12.2011 Berufung eingelegt und diese zugleich begründet.
Die Berufungsbegründung ist der Beklagten mit der Ladungsverfügung vom 10.1.2012 mit der Maßgabe zugestellt worden, auf die Berufungsbegründung bis zum 20.4.2012 zu erwidern.
Die Beklagte hat auf die Berufung mit Schriftsatz vom 18.4.2012, die dem Brandenburgischen Oberlandesgericht am 20.4.2012 per Telefax übermittelt worden ist, erwidert und zugleich Anschlussberufung eingelegt.
Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 12.6.2012 den mit der Berufungsschrift vom 22.12.2011 zu Nr. 2 angekündigten Berufungsantrag, gerichtet auf die Erstattung pauschalierter Abmahnkosten, zurückgenommen.
Der Kläger beantragt, die Beklagte unter Abänderung des angegriffenen Urteils zu verurteilen,
1. es bei Meidung eines vom Gericht für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes von bis zu 250.000 Euro, ersatzweise Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten, zu unterlassen, im geschäftlichen Verkehr gegenüber Verbrauchern gemäß § 13 BGB die nachfolgenden oder inhaltliche Klauseln zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnraum zu verwenden oder sich auf diese Klauseln zu berufen:
Bei verspäteter Zahlung (Verzug) ist der Vermieter berechtigt, etwaige Mehrkosten sowie Verzugszinsen in der gesetzlichen Höhe, mindestens aber 8 v.H. jährlich zu erheben.
2. auf die seitens des Klägers verauslagten Gerichtskosten von 1.368 Euro Zinsen i.H.v. 4 % p.a. vom 20.1.2011 bis 8.12.2011 nach Maßgabe der rechtskräftigen Kostenquote für die erste Instanz des anhängigen Rechtsstreits an den Kläger zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Im Wege der Anschlussberufung beantragt die Beklagte,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 16. November 2011die Klage hinsichtlich des Tenors zu I. Nr. 1, I Nr. 2, I Nr. 5, I Nr. 6, I Nr. 7, I Nr. 11, I Nr. 15 abzuweisen.
Der Kläger beantragt, die Anschlussberufung der Beklagten zurückzuweisen.
Wegen der Begründung der Antragstellung der Parteien sowie der weiteren Einzelheiten des Vortrages der Parteien wird auf die von ihnen zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
II.
1. Die Berufung hat insoweit Erfolg, als dem weiter verfolgten Unterlassungsanspruch hinsichtlich der im Klageantrag zu 1. angeführten Klausel stattzugeben ist. Sie bleibt hingegen ohne Erfolg, als mit ihr der Anspruch auf Zahlung von Zinsen für verauslagte Gerichtskosten geltend gemacht wird.
a) Die vom Kläger beanstandete Klausel
„Bei verspäteter Zahlung (Verzug) ist der Vermieter berechtigt, etwaige Mehrkosten sowie Verzugszinsen in der gesetzlichen Höhe, mindestens aber 8 v. H. jährlich zu erheben“ verstößt gegen das Klauselverbot des § 309 Nr. 5 a BGB. Gemäß diesem Klauselverbot ist eine Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, die die Vereinbarung eines pauschalierten Anspruchs des Verwenders auf Schadensersatz zum Gegenstand hat, wenn die Pauschale den in den geregelten Fällen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden übersteigt. Das ist bei der beanstandeten Klausel der Fall.
Der mit der Klausel geltend gemachte Zinsschaden von mindestens 8 % jährlich liegt über dem Schaden, der bei der Bemessung von Verzugszinsen in der gesetzlichen Höhe nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge zu erwarten ist.
Der gesetzliche Verzugszinssatz, der gegenüber einem Verbraucher geltend gemacht werden kann, beträgt nach § 288 Abs. 1 S. 2 BGB 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Es ist – anders als das Landgericht angenommen hat – nicht davon auszugehen, dass sich die Summe der sich aus dieser Regelung ergebenden Teilzinssätze im Regelfall auf 8 % Zinsen oder mehr beläuft. Die Berufung verweist zu Recht darauf, dass der Basiszinssatz nicht nur niedriger als die vom Landgericht angenommenen 3,62 % Zinsen liegen kann, sondern bereits seit vielen Jahren deutlich niedriger liegt, derzeit wieder bei nur 0,12 % Zinsen. Die sich bei diesem oder vergleichbar niedrigem Basiszinssatz ergebende Zinssumme kann also – auch über erhebliche Zeiträume – nur um wenige Bruchteile eines Prozentes über dem vom Gesetz genannten Festbetrag von 5 Prozentpunkten liegen und in dem grundsätzlich denkbaren Fall der Absenkung des Basiszinssatze auf 0 % gar dem Festbetrag von 5 % entsprechen. Die Festschreibung eines Mindestzinssatzes für Verzugszinsen von 8 % jährlich ist daher eine Pauschale, die in den geregelten Fällen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge den zu erwartenden Schaden übersteigt.
b) Der mit dem Berufungsantrag zu 2. geltend gemachte Anspruch auf Zinsen für verauslagte Gerichtskosten ist prozessrechtlich unbedenklich, aber nicht begründet.
Der Übergang von dem erstinstanzlich verfolgten Anspruch auf Feststellung eines Anspruchs des Klägers auf Zahlung von Zinsen auf verauslagte Gerichtskosten bis zu dem Eingang des Kostenfestsetzungsantrages bei Gericht zum Zahlungsanspruch in zweiter Instanz ist keine Klageänderung, sondern lediglich eine Klageerweiterung, § 264 Nr. 2 ZPO, und deshalb in zweiter Instanz zulässig.
Eine gesetzliche Grundlage für den geltend gemachten Zinsanspruch ist jedoch nicht zu erkennen.
§ 256 BGB begründet zwar einen Anspruch auf Verzinsung von Aufwendungen gegen denjenigen, der die Aufwendungen zu erstatten hat, und zwar von der Zeit der Aufwendungen an. Dieser Zinsanspruch besteht mithin nur dann, wenn ein Aufwendungsersatzanspruch gegeben ist. Dem Kläger kann ein Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen für einen Gerichtskostenvorschuss jedoch nur auf der Grundlage der §§ 91 f. ZPO erwachsen, also dann, wenn im Rahmen einer Verfahrens beendenden Entscheidung des angerufenen Gerichts eine Kostenentscheidung zu seinen Gunsten ergeht. Für diesen Aufwendungsersatzanspruch trifft § 104 Abs. 1 S. 2 ZPO eine abschließende Verzinsungsregelung. Demnach ist auf Antrag des Ausgleichsberechtigten auszusprechen, dass die festgesetzten Kosten ab Eingang des Festsetzungsantrages bei Gericht mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen sind. Dem Gesetzgeber hätte es frei gestanden, eine Verzinsung von verfahrensbezogenen Aufwendungen der ersatzberechtigten Prozesspartei für die Zeit vor Eingang des Festsetzungsantrages im Kostenfestsetzungsverfahren zu eröffnen. Ein Interesse an Verzinsung vor Antragstellung kommt im Zusammenhang mit der Erstattung von Verfahrenskosten nicht nur mit Blick auf Gerichtskostenvorschüsse in Betracht, sondern auch in Ansehung eventuell bereits geleisteter Gebührenvorschüsse der Parteien an ihre Prozessbevollmächtigten. Der Gesetzgeber hat die Verzinsung auszugleichender Kosten jedoch auf die Zeit ab dem Eingang des Festsetzungsantrages bei Gericht beschränkt.
Ein Aufwendungsersatzanspruch kann ferner nicht aus § 5 UKlaG i.V.m. § 12 Abs. 1 UWG hergeleitet werden. § 12 Abs. 1 Satz 1 UWG begründet eine Abmahnverpflichtung des zur Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs Berechtigten gegenüber dem Schuldner vor Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens. Satz 2 der Regelung bestimmt sodann, dass der Abmahnende, soweit die Abmahnung berechtigt ist, Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen kann. Die hier in Rede stehenden Aufwendungen für einen Gerichtskostenvorschuss sind jedoch nicht im Rahmen der nach § 12 Abs. 1 S. 1 UWG gebotenen Abmahnung des Schuldners entstanden. Folglich kommt auch eine Verzinsung dieser Aufwendungen nach § 256 BGB nicht in Frage.
2. Die Anschlussberufung ist zulässig, führt jedoch nicht zu einer Abänderung des mit ihr angefochtenen Urteils.
Dies gilt zunächst hinsichtlich der vom Tenor zu I. Nr. 1 erfassten Klausel mit dem Wortlaut: „Der Mietbeginn kann sich infolge von Verzögerungen des Zeitpunktes der Bezugsfertigkeit bis zu drei Monaten verzögern, ohne dass sich hieraus Ansprüche des Mieters ergeben. Sollte sich der Mietbeginn um mehr als drei Monate verzögern, wird der Mieter nach Bekanntwerden zeitnah schriftlich informiert und ist in diesem Fall berechtigt, von diesem Vertrag zurückzutreten“.
Die Beklagte sieht bei dieser Klausel eine angemessene Risikoaufteilung darin, dass der Mieter in den ersten drei Monaten einer verzögerten Fertigstellung auf Ansprüche gegen den Vermieter verzichtet, der seinerseits dementsprechend einen Mietausfall zu tragen habe. Eine einseitige Benachteiligung sei damit nicht gegeben. Dieser Rechtsauffassung vermag sich der Senat nicht anzuschließen.
Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt bereits darin, dass die Folgen einer verzögerten Fertigstellung des Mietobjektes bei dem Mieter liegen. Dieser muss für die letztendlich unbefristet in Anspruch genommene Möglichkeit der Verzögerung der Bezugsfertigkeit alleine mit den ihm hieraus erwachsenden Kosten fertig werden. So könnte dem Mieter im Falle der Notwendigkeit der Anmietung einer Ersatzunterkunft ein Mietaufwand entstehen, der über der bisher von ihm gezahlten oder gemäß dem mit der Beklagten gezahlten Mietvertrag anfallen würde. Außerdem können sich zusätzliche Kosten aus einem notwendigen weiteren Umzug ergeben. Der Mieter kann zur Vermeidung dieses Risikos die Kündigung seiner bisherigen Mietwohnung hinausschieben, bis ihm von der Beklagten Bezugsfertigkeit angezeigt wird. Gegebenenfalls ist jedoch nicht sicher gestellt, dass der Mieter nicht aufgrund der Kurzfristigkeit der Anzeige der Bezugsfertigkeit und der Wahrung einer von ihm zu beachtenden Kündigungsfrist an zwei Vermieter zu zahlen hat. Schließlich bleibt dem Mieter im Falle einer Verzögerung der Bezugsfertigkeit die Möglichkeit, in der bisher bewohnten und bereits gekündigten Wohnung zu verbleiben. Insofern hat er jedoch Schadensersatzansprüche des Vermieters zu gewärtigen, die über seiner bisherigen oder der mit der Beklagten vereinbarten Miete liegen können. Er sieht sich außerdem möglicherweise einer Räumungsklage seines bisherigen Vermieters ausgesetzt. Was sich in Ansehung dieser alternativen Benachteiligungen zugunsten des Mieters aus den Regelungen des § 93 b ZPO – auf die der Prozessbevollmächtigte der Beklagten ohne weitere Erläuterung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat verwiesen hat – zugunsten des Mieters ergeben soll, erschließt sich dem Senat nicht. Die Bestimmungen des § 93 b ZPO eröffnen die Möglichkeit, dem Vermieter im Falle von Räumungsklagen die Kosten des Verfahrens aufzugeben. Die entsprechenden Tatbestände gehen jedoch von einer Kündigung des Vermieters gegenüber dem Mieter und einem Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung aus. Dies ist nicht die Situation, in der sich der Mieter der Beklagten im Falle der Verzögerung der Bezugsfertigkeit gegenüber seinem bisherigen Vermieter befindet.
Das Landgericht hat der Beklagten auch die Klausel „Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im einzelnen Fall zugelassenen Mieterhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten aller Art gelten vom Zeitpunkt der Zulässigkeit an als vereinbart, ohne dass es einer Mieterhöhungserklärung gemäß § 10 WoBindG bedarf“ zu Recht versagt. Die Anschlussberufung verweist zwar darauf, dass es sich im vorliegenden Fall um preisfreien Wohnraum handelt, so dass der in den Geschäftsbedingungen in Bezug genommene § 10 WoBindG hier ohnehin nicht zur Anwendung käme. Dies ist jedoch nicht erheblich.
Die vertragliche Regelung greift auch bei nicht preisgebundenem Wohnraum nachhaltig in die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen über Mieterhöhungen nach §§ 557 f. BGB ein. Die dort eröffneten Möglichkeiten der Mieterhöhung und der Geltendmachung der Mieterhöhung gegenüber dem Mieter, zum Beispiel das Zustimmungserfordernis zur Mieterhöhung, werden dabei unterlaufen, wenn solche Erhöhungen bereits in der für den Mieter nicht vorhersehbaren Ausgestaltung als vorweg vereinbart gelten würden.
Die Klausel stellt also ebenfalls eine unangemessene Benachteilung des Mieters dar.
Die Regelungen „Vermieter und seinem Beauftragten steht die Besichtigung der Mieträume von 8.00 bis 18.00 Uhr zur Prüfung ihres Zustandes frei, sofern er den Mieter die Besichtigung in der Regel mindestens 24 Stunden vorher angekündigt hat“ und „Der Vermieter hat die Besichtigung der Mieträume im Fall einer Kündigung des Mietverhältnisses oder bei beabsichtigtem Verkauf des Grundstücks oder der Wohnung in der Zeit von 8.00 bis 18.00 Uhr zu gestatten“ benachteiligen die Mieter in unangemessener Weise. Sie begründen ein jederzeitiges Besichtigungsrecht des Vermieters mit der einzigen Einschränkung einer Ankündigung der Besichtigung mindestens 24 Stunden vorher, sofern das Mietverhältnis nicht gekündigt worden ist. Der Beklagten wäre es aufgrund dieser Vereinbarung möglich, die jeweils betroffene Wohnung ohne erkennbaren Anlass jederzeit und mit beliebiger Häufigkeit zu besichtigen. Die mit diesen Regelungen eröffnete Möglichkeit des Eingriffs in die Privatsphäre der Mieter ist unangemessen im Sinne des § 307 BGB.
Die Klauseln „Nebenabreden, Stundung, Änderungen und Ergänzungen des Vertrages und anderes sind nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart werden. Die Abänderung dieser Schriftformklausel ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt“ und „nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung“ entsprechen nicht der Rechtslage und können deshalb, wie vom Landgericht in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils ausgeführt, keinen Bestand haben. Soweit die Anschlussberufung darauf abstellt, dass der Mieter nach § 305 b BGB in jedem Falle auf eine vorrangige Individualabrede Bezug nehmen kann, steht dies der Unzulässigkeit der streitbefangenen Klauseln nicht entgegen. Diese sind gleichwohl nachteilig für den Mieter, weil sie ihm suggerieren, er könne sich auf für ihn günstige mündliche Änderungen des Vertrages im Streitfalle nicht berufen.
Schließlich hat das Landgericht der Beklagten auch die Klausel „Die Miete kann nach derzeitiger Rechtslage umsatzsteuerpflichtig sein. Wir behalten uns vor, die Umsatzsteuer nach zu erheben, wenn sich durch höchstrichterliche Urteile, Steuerbescheid oder ähnliches herausstellt, dass die Steuerpflicht auch für den vorliegenden Fall zutrifft“ mit zutreffender Begründung versagt. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Anschlussberufung überzeugen nicht. Soweit es um die bestehende Rechtslage geht, ist es an der Beklagten als Vermieterin, sich im Zweifelsfalle bei der zuständigen Finanzverwaltung rückzuversichern, dass eine Umsatzsteuerpflichtigkeit nicht besteht. Im Übrigen erscheint die Rechtslage nach den Ausführungen der Anschlussberufung relativ übersichtlich, wenn es dort heißt, die Vermietung eines Stellplatzes sei nur dann nicht umsatzsteuerpflichtig, wenn er gemeinsam mit einer Wohnung vermietet worden ist.
3. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1 und 2, 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Anlass zur Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO besteht nicht. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des vom Kläger angeführten Urteils des 3. Zivilsenates des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 19.2.2009 – 3 U 1/07 -. Im Tenor dieser Entscheidung wird zwar festgestellt, dass die dortige Beklagte verpflichtet sei, auf die klägerseits verauslagten Gerichtskosten Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für die Zeit vom 1.6.2007 bis zum Eingang eines Kostenfestsetzungsantrages nach Maßgabe der ausgeurteilten Kostenquote zu zahlen. Das Urteil weist in den ausführlichen Entscheidungsgründen keine Begründung des zitierten Ausspruchs im Tenor aus. Für den hier entscheidenden Senat ist deshalb nicht erkennbar, dass er sich mit seiner Rechtsauffassung in dieser Frage tatsächlich im Widerspruch zur Rechtsauffassung des 3. Zivilsenates des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg befindet. Es ist nicht auszuschließen, dass der Feststellungsausspruch im Tenor des dortigen Urteils versehentlich erfolgte.
Der Senat misst der vom Kläger aufgeworfenen Rechtsfrage auch keine grundsätzliche Bedeutung bei.
31.12.2016
