Leitsätze:
1. Im Sozialen Wohnungsbau bedarf eine Betriebskostenabrechung zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform.
2. Befindet sich die Erläuterung der Betriebskostenabrechnung nach § 20 NMV in einer Anlage, auf die Bezug genommen wird, bedarf die Anlage der Unterschrift. Andernfalls ist die Betriebskostenabrechnung unwirksam.
LG Berlin, Urteil vom 31.10.02 – 62 S 203/02 –
Mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten in der vom Amtsgericht ausgeurteilten Höhe aus §535 II BGB.
Die Abrechnungen sind mangels Einhaltung der Schriftform unwirksam. Gemäß §§ 20 IV 1, 4 VII, VIII NMV, 10 I WoBindG bedarf eine Abrechnung u.a. der Erläuterung in der Erklärung und der Unterschrift. Dabei ist gemäß §§ 20 II NMV ein Vorwegabzug der Kosten vorzunehmen, die nicht für Wohnraum angefallen sind. Dieser findet sich – ohnehin ohne Erläuterung – erst in der Anlage zu den Betriebskostenabrechnungen 1995 und 1996, die jedoch nicht unterzeichnet sind. Das wäre jedoch erforderlich gewesen (vgl. LG Berlin vom 23.4.2001 – 62 S 520/00 – GE 2001, 854; Urteil vom 29.8.1995 – 63 S 148/95 – GE 1995, 1419), zumal § 126 I BGB verlangt, dass die Unterschrift die Urkunde räumlich abschließt, also unterhalb des Textes steht und damit äußerlich die urkundliche Erklärung vollenden muss (vgl. BGH NJW-RR 1990, 518). Es kann hier dahingestellt bleiben, inwieweit trotz des Wortlautes von § 10 I WoBindG, der eine Berechnung und Erläuterung in der Erklärung verlangt, auf Anlagen verwiesen werden könnte. Voraussetzung wäre jedenfalls, dass (auch) die Anlagen unterschrieben sind (vgl. BGH NJW 1999, 1104, 1105; vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 26.7.2001 – 62 S 21/01 – GE 2001, 1403).
Eine Vervielfältigungsmaschine ist keine automatische Einrichtung im Sinne des WoBindG § 10 Abs. 1 Satz 5 (OLG Schleswig, Beschluss vom 13.8.1983 – 6 RE-Miet 2/82 – WM 1983, 338), so dass auch in dieser Hinsicht das Erfordernis der (eigenhändigen) Unterschrift nicht entfiel. Selbst wenn man der amtsgerichtlichen Auffassung folgen wollte, dass bei Beifügung einer kopierten Anlage die Vorschrift des § 10 I 5 WoBindG anwendbar bleibt, so fehlt es doch an der Erläuterung des Gewerbevorwegabzuges, die nach § 10 I 2 WoBindG in der Erklärung enthalten sein muss.
Der Nachzahlungsanspruch aus der Heizkos-tenabrechnung 1996 scheitert ebenfalls schon an der Nichteinhaltung der Schriftform, denn die Abrechnung ist nicht (eigenhändig) unterzeichnet. § 10 I 5 WoBindG lässt allenfalls die Vornahme der eigenhändigen Unterschrift entbehrlich werden, nicht jedoch die Angabe derjenigen Person, die für die Abrechnung die Verantwortung trägt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 6.4.1989 – 61 S 77/88 – GE 1990, 657). …
15.03.2013
