Leitsatz:
Werden die Betriebskosten – ohne dass dies vertraglich vereinbart ist – nach Miteigentumsanteilen umgelegt, ist die Abrechnung auch dann formal unwirksam, wenn die Differenz zwischen Miteigentumsanteilen und Wohnfläche nur gering ist.
LG Berlin, Urteil vom 27.9.04 – 67 S 158/04 –
Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten aus den Abrechnungen für 2000 und 2001 in Höhe von zusammen 692,94 Euro gemäß § 535 Abs. 2 BGB.
Die Beklagten mieteten von den Klägern die Wohnung WE 4 in der W.-Straße, Vorderhaus, erster Stock links, Berlin. Die Kläger rechneten über die Betriebskosten für die Jahre 2000 und 2001 ab.
Eine Nachzahlverpflichtung besteht nicht.
Aus der Abrechnung für 2000 ergibt sich nur ein Guthaben für die Beklagten. Schon für diese Abrechnung, die die Kläger den Beklagten mit Anschreiben vom 18.2.2003 übersandten, bestehen erhebliche Zweifel an der formellen Wirksamkeit.
Es ist zunächst unschädlich, dass die Abrechnung selbst nicht unterschrieben ist, keinen Absender nennt und nicht datiert ist, denn alle diese Formalien waren beim Anschreiben offenbar eingehalten. Es ist nicht ersichtlich, dass für die Beklagten irgendwelche Zweifel namentlich hinsichtlich des Ausstellers der Abrechnung bestanden hätten. Die Abrechnung nennt weiter die Kostenblöcke, die jeweiligen Gesamtkosten und den Kostenanteil der Beklagten. Die Vorauszahlungen sind angegeben und auf die Kosten der Mieter angerechnet. Der Verteilerschlüssel ist jedoch nicht korrekt. Die Angabe von 64,57 Promille beruht ausweislich des eigenen Vorbringens der Kläger auf den Miteigentumsanteilen. Diese entsprechen entgegen der klägerischen Darstellung hier jedoch – wenn auch geringfügig – nicht dem Verhältnis Wohn-/Gesamtfläche. Dieses beträgt 64,56 Promille. Auch wenn sich die Abweichung im Ergebnis kaum auswirkt, führt der falsch berechnete Schlüssel hier zur Unwirksamkeit der Abrechnung. Auch wenn sich die Anteile letztlich nur wenig ändern, ist der Mieter nicht gehalten, diese erst durch Nachrechnen selbst zu ermitteln, denn die Aufstellung des Verteilerschlüssels und die Ermittlung der Anteile ist gerade Sache des Vermieters (Urteil der Kammer – 67 S 274/03 -). Ferner ist die Abrechnung nicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB verfristet, denn zum einen handelt es sich um ein Guthaben und zum anderen greift § 556 Abs. 3 BGB n.F. für die Abrechnung noch nicht ein, da der Abrechnungszeitraum vor dem 1.9.2001 endete, Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB.
Aus der Abrechnung für das Jahr 2001, die die Kläger den Beklagten mit Schreiben vom 18.2.2003 übersandten, können die Kläger keine Nachzahlung geltend machen. Auch diese Abrechnung ist formell unwirksam, weil der Verteilerschlüssel nicht korrekt angegeben ist. Es gelten die Ausführungen hinsichtlich der Abrechnung 2000 entsprechend.
Weiter ist diese Abrechnung erst nach der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB erstellt. Ausweislich der Abrechnung selbst – der Mietvertrag ist nicht zu den Akten gereicht worden – ist Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr. Hier war schon das neue Mietrecht anzuwenden, da der Abrechnungszeitraum nach dem 1.9.2001 endete, Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB. Die Kläger können auch nicht darauf abstellen, dass sie noch im Jahr 2002 die zunächst – unstreitig – unzureichende erste Abrechnung vom 27.10.2002, die die oben genannten notwendigen Angaben zu Kostenblöcken, Gesamtkosten, Verteiler, Kostenanteilen und Vorauszahlungen nicht enthielt, nachgebessert hätten. Die von den Klägern dazu genannte Abrechnung vom 22.11.2002 wird nicht eingereicht. Dies wäre jedoch notwendig gewesen, um deren Wirksamkeit beurteilen zu können. Es genügt bei einem Streit um Betriebskosten nicht, in den Schriftsätzen die Abrechnung zu erwähnen und zu kommentieren, wenn sie selbst nicht vorliegt.
Auch die „Klarstellung“ vom 10.12.2002, dass die Miteigentumsanteile hier genau den Flächenanteilen entsprechen würden, hilft den Klägern nicht weiter, weil dieser Hinweis gerade unzutreffend ist. Zudem ist in der Abrechnung vom 18.2.2003 wieder der falsche Verteilerschlüssel angegeben. …
05.03.2013
