Leitsätze:
1. Ein Handwaschbecken mit den Innenmaßen 44 mal 22,5 Zentimeter ist als klein im Sinne des Berliner Mietspiegels 2003 zu betrachten.
2. Das Merkmal „unzureichende Elektroinstallation“ ist gegeben, wenn im Bad keine Steckdose vorhanden ist.
3. Ein Dielenfußboden stellt keinen „hochwertigen Bodenbelag“ im Sinne des Berliner Mietspiegel 2003 dar.
AG Neukölln, Urteil vom 13.10.04 – 16 C 139/04 –
Mitgeteilt von RAin Andrea Klette
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete gemäß § 558 BGB.
Zwar entspricht das Mieterhöhungsverlangen vom 10.12.2004 den Anforderungen des § 558 a BGB. Die vom Beklagten gezahlte Bruttokaltmiete von 339,48 Euro, d.h. 5,41 Euro/qm, übersteigt jedoch bereits die ortsübliche Vergleichsmiete von höchstens 327,71 Euro, d.h. 5,22 Euro/qm. Dies ergibt sich aus Folgendem:
Die Wohnung der Beklagten ist in der Merkmalgruppe 1 Bad/WC negativ zu bewerten, da das Bad lediglich über ein kleines Handwaschbecken verfügt. Ein Handwaschbecken mit den Innenmaßen 44 mal 22,5 cm ist als klein im Sinne des Berliner Mietspiegel 2003 zu betrachten. Es handelt sich hier um eine Größe, die üblicherweise in Gäste-WCs anzutreffen ist, und in einem „normalen“ Badezimmer nicht als ausreichend anzusehen ist. Soweit das WC unstreitig über eine Entlüftung über ein Rohr verfügt, kann nicht vom Vorliegen des Merkmals „moderne Entlüftung bei innenliegendem Bad“ ausgegangen werden. Zum einen verfügt das Bad über ein Fenster. Zum anderen ist zur Art der vom Beklagten als unzureichend bezeichneten Entlüftung des WCs nichts konkretes vorgetragen, woraus sich auf eine „moderne“ Entlüftung schließen ließe.
Auch die Merkmalgruppe 2 Küche ist negativ zu bewerten. Die Küche ist unstreitig ohne Herd vermietet worden. Dass der Beklagte einen eigenen Herd eingebaut hat, ändert hieran nichts, da nur die vom Vermieter gestellte Ausstattung in die Bewertung einfließt. Soweit die Klägerin behauptet, sie wäre bei Anmietung bereit und willens gewesen, die Küche mit einem Herd auszustatten, mag dies zutreffen. Allerdings war die Klägerin zurzeit der Anmietung durch den Beklagten noch nicht Vermieterin, so dass der Beklagte einen eigenen Herd einbauen (lassen) musste.
Die Merkmalgruppe 3 Wohnung ist ebenfalls negativ zu bewerten. Auf Grund des in der mündlichen Verhandlung vom 8.9.2004 vorgelegten Grundrisses der Wohnung, aus dem sich ergibt, dass nicht sämtliche Fenster der Wohnräume der Wohnung in dieselbe Richtung weisen und zudem die Fenster der Wohnräume an deren Schmalseiten bzw. in den Ecken liegen, kann nicht angenommen werden, dass die Wohnräume überwiegend gut belichtet und besonnt sind. Auch wenn zwei Räume Fenster nach Süden haben, kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Fenster dergestalt angebracht sind, dass eine gute Belichtung der Räume gewährleistet ist. In dem größeren der nach Süden gewandten Wohnräume befindet sich das Fenster nicht in der Mitte der langen Wand, sondern an deren vom Raum aus gesehen äußersten rechten Ecke. Dies führt dazu, dass das Licht den Raum nicht gut erreicht, sondern der linke Teil des Raumes jedenfalls nicht gut belichtet ist. Ob er schlecht belichtet ist, kann offen bleiben.
Das Merkmal rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss ist nicht substantiiert dargelegt. Insoweit wäre es der Hauseigentümerin ohne weiteres möglich gewesen, Unterlagen zum Einbau des Kabelanschlusses vorzulegen und zu der „Rückkanalfähigkeit“ näher vorzutragen. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens kommt daher nicht in Betracht.
Demgegenüber liegt das wohnwertmindernde Merkmal „unzureichende Elektroinstallation“ vor. Die Elektroinstallation ist bereits deswegen als unzureichend zu bewerten, da im Bad unstreitig keine Steckdose vorhanden ist. Die Elektroinstallation ist nach Auffassung des Gerichts dann als unzureichend anzusehen, wenn sie eine zeitgemäße Wohnnutzung nicht zulässt (vgl. hierzu BGH, GE 2004, 1090). Dies ist vorliegend der Fall. Zu einer zeitgemäßen Wohnnutzung gehört, dass das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügt, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten über eine Steckdose ermöglicht (vgl. BGH, a.a.O.). Da das Bad nicht mit einer Steckdose ausgestattet ist, fehlt es daher vorliegend an den Voraussetzungen einer zeitgemäßen Wohnnutzung.
Dies kann darüber hinaus jedenfalls auch hinsichtlich der Ausstattung der Küche angenommen werden. In der Küche sind unstreitig zwei Verbrauchsgeräte nicht gleichzeitig nutzbar. Dies lässt ersichtlich eine zeitgemäße Nutzung unter Einsatz von elektrischen Geräten nicht zu. Ob die Wohnung zusätzlich schlecht geschnitten ist, kann offen bleiben, da bereits ein wohnwertminderndes Merkmal vorliegt, dem keine wohnwerterhöhenden Merkmale gegenüber stehen.
Nachdem daher bereits in drei Merkmalgruppen die wohnwertmindernden Merkmale überwiegen und die Merkmalgruppen gegeneinander aufgerechnet werden, kommt es auf die Bewertung der Merkmalgruppen 4 Gebäude und 5 Wohnumfeld nicht mehr an, so dass diese offen bleiben können.
Das Sondermerkmal „hochwertiger Bodenbelag“ liegt nicht vor. Hierbei handelt es sich um einen hochwertigen Teppichboden (besser als Nadelfilz) wie auch um einen Parkettboden o.ä.. Parkett zeichnet sich durch aufwendige Verarbeitung und die Verwendung hochwertiger Materialien, z.B. Eiche aus, während für Dielen häufig minderwertige Gehölze verwendet werden und die einzelnen Dielen meist gerade aneinander gelegt werden und relativ große Zwischenräume aufweisen. Dielen sind daher eher einem Nadelfilzboden gleichzusetzen und können nicht allgemein als hochwertig im Sinne des Mietspiegels angesehen werden. Zum konkreten Zustand der Dielen, auf den es nach dem Mietspiegel entscheidend ankommt, hat die Klägerin nichts vorgetragen. Sie hat vielmehr den Vortrag des Beklagten unwidersprochen gelassen, wonach die Böden in der Wohnung äußerst schadhaft seien und auf Grund der breiten Dielenzwischenräume und der Unebenheiten im Boden mit einer doppelten Lage Teppich abgedeckt werden müssen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt damit jedenfalls nicht über dem Mittelwert des Mietspiegelfaches G2 in Höhe von 4,05 Euro/qm. Hinzuzuziehen sind unstreitig pauschale Betriebskosten in Höhe von 1,17 Euro/qm, sodass die ortsübliche Brottokaltmiete 5,22 Euro/qm beträgt, bei einer Wohnfläche von 62,78 qm somit insgesamt 327,71 Euro. …
05.03.2013
