Leitsätze:
1. Wird bei vereinbarter Bruttokaltmiete auf einen Nettomieten-Mietspiegel Bezug genommen, ist das Mieterhöhungsverlangen mangels Begründung unwirksam, wenn es überhaupt keine nachvollziehbare Berechnung des angegebenen Betriebskostenanteils enthält.
2. Die Erläuterung kann dadurch geschehen, dass bei Berücksichtigung der aktuellen Betriebskosten eine aktuelle Betriebskostenaufstellung dem Erhöhungsverlangen beigefügt wird. Wird hingegen auf den Pauschalbetrag für Betriebskosten abgestellt, kann die Begründung durch die Bezugnahme auf die veröffentlichten Werte des Mietspiegels 2003 erfolgen.
3. Zur Heilung einer unwirksamen Mieterhöhung im Prozess: Ein bereits unwirksames Erhöhungsverlangen kann nicht nachgebessert werden, sondern nur neu entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen erklärt werden.
AG Charlottenburg, Urteil vom 9.12.04 – 211 C 260/04 –
Mitgeteilt von RA Jürgen Klähn
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage war abzuweisen, da sie unzulässig ist. Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung weder aus dem Erhöhungsverlangen vom 8. Januar 2004 zu, noch aus dem in der Klageschrift begründeten Erhöhungsverlangen. Denn beide Erhöhungsverlangen sind unwirksam, eine auf ein Erhöhungsverlangen gestützte Klage ist unzulässig. Beide Erhöhungsverlangen sind entgegen § 558 und 558 a BGB nicht ausreichend begründet worden. Die Begründetheit eines Erhöhungsverlangens ist jedoch gemäß § 558 a Abs. 1 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung. Durch den gesetzlich vorgeschriebenen Begründungszwang soll der Mieter in die Lage versetzt werden, bereits vorprozessual die Begründetheit des Erhöhungsverlangens zu prüfen und gegebenenfalls einen prozessualen Streit zu vermeiden.
Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Erhöhung eines Bruttokaltmietzinses. Das Mieterhöhungsverlangen vom 1. August 2004 und das Erhöhungsverlangen aus der Klageschrift begründet die Klägerin mit dem Berliner Mietspiegel 2003, der bekanntlich Nettokaltmieten ausweist, ohne dass zur Herstellung der Vergleichbarkeit die Umrechnung der vereinbarten Bruttokaltmiete in eine Nettokaltmiete ausreichend begründet wird. Der Mieter kann damit die Vergleichbarkeit des erhöhten Mietzinses nicht ausreichend nachvollziehen.
In den Erhöhungsverlangen rechnet die Klägerin die vereinbarte Bruttokaltmiete zwar auf eine fiktive Nettomiete durch Abzug eines Betriebskostenanteils von 1,34 Euro/qm/mtl. um, eine Erläuterung ihres Betriebskostenanteils fehlt jedoch. Für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens kommt es nicht darauf an, ob dieser Betriebskostenanteil zutreffend ermittelt wurde, denn das ist eine Frage der späteren Begründetheit im Rechtsstreit. Das Mieterhöhungsverlangen ist aber dann mangels Begründung unwirksam, wenn es überhaupt keine nachvollziehbare Berechnung des angegebenen Betriebskostenanteils enthält. Die Erläuterung kann dadurch geschehen, dass bei Abzug der aktuellen Betriebskosten eine aktuelle Betriebskostenaufstellung dem Erhöhungsverlangen beigefügt wird. Wird ein Pauschalbetrag abgezogen, kann die Begründung durch die Bezugnahme auf die veröffentlichten Gewos-Werte des Mietspiegels 2003 erfolgen. Möglich sind auch Begründungen durch Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen.
Vorliegend fehlt aber ein zulässiges Begründungsmittel.
Die Klägerin hat zwar im Laufe des Rechtsstreits auch eine Umrechnung der vereinbarten Bruttokaltmiete in eine Nettokaltmiete unter Bezugnahme auf die Gewos-Werte vorgenommen, diese Umrechnung vermochte ihren Klageantrag jedoch nicht zu stützen. Denn ein bereits unwirksames Erhöhungsverlangen kann nicht nachgebessert werden, sondern nur neu entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen erklärt werden. Die Klägerin hat im Rahmen der vorgenommenen Umrechnung unter Bezugnahme auf die Gewos-Werte jedoch kein neues Erhöhungsverlangen erklärt. Es ist zulässig, eine materiellrechtliche Erklärung mit einer Prozesshandlung zu verbirden. Das muss jedoch in eindeutiger, dem Erklärungsgegner klar erkennbarer Weise erfolgen. Der anwaltliche Schriftsatz der Klägerin vom 9. September 2004 ist in materiellerechtlicher Hinsicht nicht als neue Mieterhöhungserklärung zu verstehen. …
06.06.2018
