Leitsatz:
Verweigert der Vermieter im Sozialen Wohnungsbau die Übersendung von Belegkopien, obwohl der Mieter die Kostenübernahme in Höhe von 0,26 Euro pro Kopie angeboten hat, ist der Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung nicht durchsetzbar.
AG Wedding, Anerkenntnis- und Schlussurteil vom 10.2.05 – 21a C 255/04 –
Mitgeteilt von RAin Barbara Dubick
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist begründet. Die Beklagte ist verpflichtet, den unstreitigen Guthabensbetrag aus der Heizkosten- und Fahrstuhlkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Mai 2002 bis 30. April 2003 in Höhe von 158,30 Euro an die Kläger auf Grund des abgeschlossenen Mietvertrages auszuzahlen.
Die Beklagte kann sich nicht darauf berufen, ihr stände ein aufrechenbarer Anspruch auf Nachzahlung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 vom 14. November 2003 in Höhe von 134,56 Euro zu.
Gemäß § 29 Abs. 2 der Neubaumietverordnung waren die Kläger berechtigt, anstelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen zu verlangen, da die Wohnung der Mietpreisbindung unterliegt. Wenn die Beklagten hierbei einer Erstattung von 0,26 Euro pro Blatt anbieten, so ist dieser Betrag angemessen (vgl. LG Berlin GE 2002, 1563). Die Beklagte ist nicht berechtigt, hierfür einen höheren Betrag geltend zu machen.
Hat die Beklagte sich geweigert, gegen eine angemessene Kostenerstattung von 0,26 Euro pro Blatt Fotokopien betreffend bestimmter Abrechnungspositionen zu überreichen, so hindert dies nach Auffassung des Gerichtes nicht die Fälligkeit, weil die Abrechnung grundsätzlich mit Zugang fällig wird und eine zeitlich nachfolgende Weigerung von Einsichtsrechten die Fälligkeit unberührt lässt (vgl. Schmid Nebenkostenabrechnungen 7. Aufl. Rn. 5101). Auch ein Zurückbehaltungsrecht scheidet der Natur nach aus (vgl. Schmid a.a.O. § 5104). Denn die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes führt nur zu einer Verurteilung Zug um Zug. Das Ziel der Überprüfung der Abrechnung vor Zahlung kann aber nicht erreicht werden, wenn die Kläger als Mieter bei oder vor Aushändigung der Belege den Nachzahlungsbetrag leisten müssten.
Nach Auffassung des Gerichtes ist allerdings der Zahlungsanspruch erst nach Übersendung der verlangten Kopien durchsetzbar und unterliegt bis dahin dem Einwand der unzulässigen Rechtsausübung (Seldeneck Betriebskosten im Mietrecht Rn. 3679, Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummieter 3. Aufl. I 5 Rn. 15). Maßgeblich ist, dass die Vorlage der Belege bzw. Übersendung der Fotokopien und ihre Prüfung der Pflicht zur Erfüllung des etwaigen Nachzahlungsanspruchs der Beklagten voranzustellen ist. Macht die Beklagte als Vermieterin dem Mieter durch Verweigerung der Einsicht bzw. Nichtübersendung der Fotokopien gegen angemessene Kostenerstattung sein Recht streitig, ist der Beklagten als Vermieterin eine Vertragsverletzung vorzuwerfen. Verlangt sie gleichwohl Zahlung, handelt es sich um eine unzulässige Rechtsausübung auch dann, wenn von der Fälligkeit der Forderung ausgegangen wird. Damit ist die Betriebskostenabrechnung der Beklagten zurzeit nicht durchsetzbar. …
25.10.2017
