Leitsatz:
Betriebskosten müssen innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB formell ordnungsgemäß gegenüber dem Mieter abgerechnet werden, um einen Nachzahlungsanspruch des Vermieters auszulösen. Dies ist nicht der Fall, wenn die Abrechnung falsche Flächengrößen und eine falsche Verteilung einzelner Kostenarten enthält.
AG Neukölln, Urteil vom 22.6.06 – 8 C 34/06 –
Mitgeteilt von RA Berndt Hintzelmann
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Nachdem die Klägerin von der im Vollstreckungsbescheid titulierten Hauptforderung in Höhe von zusammen 999,69 Euro mit der Anspruchsbegründung bereits 38,18 Euro und dann später weitere 221,39 Euro (Miete August 2003) zurücknahm und der Beklagte seinen Einspruch auf den 496,25 Euro übersteigenden Betrag beschränkte (jeweils einschließlich anteiliger Zinsen), ist zwischen den Parteien nur noch im Streit, ob dem Beklagten ein Rückforderungsanspruch an der von ihm auf die Betriebskostenabrechnung für 2001 gezahlten Nachforderung in Höhe von 238,31 Euro zusteht, mit der er gegen die Klageforderung aufrechnen konnte. Nur hierüber ist zu urteilen.
Der Beklagte konnte wirksam mit seinem Rückforderungsanspruch bezüglich der Betriebskostenabrechnungsnachforderung für 2001 in Höhe von 221,39 Euro gegen die Klageforderung aufrechnen, §§ 387 BGB ff.
Insoweit stand ihm ein aufrechenbarer Anspruch gegen die Klägerin zu. Die Klägerin hatte keinen Anspruch darauf, dass der Beklagte ihr die Nachforderung für 2001 bezahlt, da die Abrechnung verfristet war.
Gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist danach dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Zwar hatte die Klägerin bereits im Jahr 2002, also in der Frist, eine Abrechnung erstellt. Diese Abrechnung war jedoch formell unwirksam. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nur, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (vgl. BGH, Urteil vom 17.11.2004, VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). ). Daran fehlt es hier, da die ursprüngliche Abrechnung falsche Flächengrößen angab und die Höhe und Verteilung einzelner Kostenarten falsch war. Schon die falsche Flächenangabe führt dazu, dass die (richtige) Angabe zum Verteilschlüssel fehlt.
Der Aufrechnung steht auch nicht entgegen, dass der Beklagte in Kenntnis des Umstandes, dass die Betriebskostenabrechnung erst im Jahr 2003 erfolgte, zunächst dennoch zahlte. Insbesondere ist der Beklagte nicht gemäß § 814 BGB gehindert, die der Klägerin nicht zustehende Zahlung zurückzufordern. Denn es ist nicht ersichtlich, dass der Beklagte Kenntnis davon hatte, die Forderung nicht zahlen zu müssen, also auf eine Nichtschuld gezahlt zu haben.
Soweit in dem Vollstreckungsbescheid ursprünglich noch Bankrücklastkosten tituliert waren, war der Vollstreckungsbescheid nicht aufrecht zu erhalten. Die Parteien sind sich inzwischen einig, dass Bankrücklastkosten in Höhe von 5,56 Euro angefallen sind, die der Beklagte der Klägerin zu ersetzen hat. Die Anrechnung ist durch die Klägerin jedoch bereits bei der Kautionsabrechnung erfolgt, was auch darin zum Ausdruck kommt, dass die Klägerin bereits in ihrem Antrag vom 30. März 2006 Bankrücklastkosten nicht mehr gesondert auswies.
Die Aufrechnung des Beklagten führte dazu, dass die Restforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2003 ganz und die Mietforderung für September 2003 teilweise erloschen ist. …
25.10.2017
