Leitsatz:
Der Vermieter ist bei einer Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen nach § 560 Absatz 4 BGB nicht berechtigt, einen „Sicherheitszuschlag“ bis zu 10 % festzusetzen.
AG Schöneberg vom 14.10.2009 – 12 C 314/09 –
Mitgeteilt von RA Wolfgang Kophal
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Vermieter (beziehungsweise der Mieter) hat nach § 560 Absatz 4 BGB einen Anspruch auf eine angemessene Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen. Als angemessen ist eine Anpassung dann anzusehen, wenn die Nachforderung beziehungsweise das Guthaben aus der jährlichen Abrechnung geteilt wird durch zwölf, so dass sich die monatlichen Vorauszahlungen entsprechend dem Ergebnis der Abrechnung erhöhen oder ermäßigen.
Ob der Vermieter darüber hinaus einen sogenannten „Sicherheitszuschlag“ im Hinblick auf etwaige Preissteigerungen verlangen darf, ist in der mietrechtlichen Literatur umstritten. Das Amtsgericht Schöneberg hält dies für nicht angemessen. Es sei keineswegs selbstverständlich, dass die Betriebskosten des nächsten Jahres höher ausfallen als die gerade abgerechneten.
Das Landgericht Berlin hat am 10.8. 2010 die Berufung gegen das Urteil des AG Schöneberg zurückgewiesen (Az: – 63 S 622/09 –).
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist zulässig. Insbesondere haben die Kläger ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung der geschuldeten Höhe der Betriebs- und der Heizkostenvorschüsse für die von ihnen gemietete Wohnung im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO. Dies folgt bereits daraus, dass darüber Streit zwischen den Parteien besteht und dass dem Mieter das Risiko, durch zu geringe Zahlungen auf die Vorschüsse mit der Miete in Verzug zu geraten, nicht zuzumuten ist. Die monatliche Differenz zwischen der verlangten Erhöhung der Vorschüsse auf 336,50 Euro und der anerkannten Erhöhung auf 305,91 Euro beträgt zwar nur 30,59 Euro, sie kann sich aber nicht nur auf das zwölffache dieses Betrages summieren, sondern je nachdem, wann die Beklagte über die Betriebskosten des Jahres 2009 abrechnet, auf das zwanzigfache oder sogar mehr und damit durchaus kündigungsrelevant werden.
Die negative Feststellungsklage ist auch begründet. Die Beklagte hat nach der Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 6.3.2009, wonach die anteiligen Gesamtkosten für die Wohnung 3.670,89 Euro und die nach Abzug der geleisteten Vorschüsse geforderte Nachzahlung 348,09 Euro betrugen, gemäß § 560 Abs. 4 BGB einen Anspruch auf eine angemessene Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen. Als angemessen ist eine Anpassung dann anzusehen, wenn die Nachforderung bzw. das Guthaben aus der jährlichen Abrechnung geteilt wird durch zwölf, so dass sich die monatlichen Vorauszahlungen entsprechend dem Ergebnis der Abrechnung erhöhen oder ermäßigen.
Ob der Vermieter darüber hinaus einen sog. „Sicherheitszuschlag“ im Hinblick auf etwaige Preissteigerungen verlangen darf, ist umstritten (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 560 Rdnr. 16; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 560 Rdnr. 39 m.w.N.). Das erkennende Gericht hält dies für nicht angemessen (ebenso Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 560 Rdnr. 22). Es mag zwar sein, dass Betriebskosten – langfristig betrachtet – steigen, von Jahr zu Jahr sind aber auch Kostenermäßigungen keineswegs selten. So entwickeln sich insbesondere die Heizkosten je nach Energiepreis- und Temperaturschwankungen höchst unterschiedlich. Deshalb ist es keineswegs selbstverständlich, dass die Betriebskosten des nächsten Jahres höher ausfallen als die gerade abgerechneten. Außerdem hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine Überdeckung, also eine höhere Vorauszahlung, als sie zur Deckung der voraussichtlichen Betriebskosten erforderlich ist. Ein Sicherheitszuschlag von 10% erscheint schließlich unter dem Gesichtspunkt der Sicherheitsleistung problematisch, weil damit möglicherweise eine unzulässige, über die Höchstgrenze von § 551 Abs. 1 BGB hinausgehende Sicherheit verlangt wird, obwohl insoweit eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam wäre. …
31.01.2013
