Leitsatz:
Der Mieter kann ein Zurückbehaltungsrecht an der Heizkostennachforderung ausüben, solange ihm der Vermieter nicht die geforderte Einsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mieter gewährt.
LG Berlin vom 12.7.2013 – 65 S 141/12 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Das Landgericht weist darauf hin, dass der Bundesgerichtshof bereits entschieden habe, dass dem Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zustehe, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung ermögliche (BGH vom 22.11.2011 – VIII ZR 38/11). Dazu zählten zum Beispiel auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen eine Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich sei.
Auch die Verbrauchszahlen der übrigen Mieter könnten für die Prüfung der eigenen Nebenkostenabrechnung insoweit relevant sein, so zum Beispiel um nachvollziehen zu können, ob die Summe der Einzelverbräuche den angegebenen Gesamtverbrauch ergebe. Sollte dies nicht der Fall sein, könnte das zum Beispiel auf eine Vornahme nicht offen gelegter Vorwegabzüge oder aber auf eine unzutreffende Erfassung des Gesamtverbrauchs hindeuten. Vor diesem Hintergrund könne den Mietern eine Einsichtnahme in entsprechende Unterlagen, aus denen sich der Einzelverbrauch der übrigen Mieter ergebe, auch nicht aus datenschutzrechtlichen Gründen verwehrt werden. Sofern in den Unterlagen datenschutzrechtlich relevante Daten enthalten seien, könne der Vermieter diese für die Einsichtnahme gegebenenfalls abdecken oder unkenntlich machen.
Urteilstext
Aus den Gründen:
… Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Dazu zählen z.B. auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen eine Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist (vgl. BGH, WuM 2012, 276).
Auch die Verbrauchszahlen der übrigen Mieter können für die Prüfung der eigenen Nebenkostenabrechnung insoweit jedoch relevant sein, so z.B. um nachvollziehen zu können, ob die Summe der Einzelverbräuche den angegebenen Gesamtverbrauch ergibt (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 556 BGB, Rz 481; so im Ergebnis auch AG Münster, WuM 2000, 198, AG Charlottenburg, GE 2005, 805). Sollte dies nicht der Fall sein, könnte das z.B. auf eine Vornahme nicht offen gelegter Vorwegabzüge oder aber auf eine unzutreffende Erfassung des Gesamtverbrauchs hindeuten. Vor diesem Hintergrund konnte den Bekl. eine Einsichtnahme in entsprechende Unterlagen, aus denen sich der Einzelverbrauch der übrigen Mieter ergibt, vorliegend auch nicht aus datenschutzrechtlichen Gründen verwehrt werden. Sofern in den Unterlagen datenschutzrechtlich relevante Daten enthalten sind, kann der Vermieter, wie hier im Rahmen des Anlagenkonvoluts K 10 auch geschehen, diese für die Einsichtnahme ggf. abdecken oder unkenntlich machen.
Ohne Erfolg berufen die Bekl. sich nach Einsichtnahme in die Verbrauchsdaten der übrigen Mieter indes nunmehr darauf, dass es im Vergleich zwischen den einzelnen Einheiten auffällige Schwankungen bei den verbrauchsabhängigen Kosten gegeben habe. Unabhängig davon, dass die Bekl. dabei übersehen, dass sich der in Bezug genommene geringere Verbrauch einzelner Wohneinheiten z.T. jeweils nur auf anteilige Zeitabschnitte des gesamten Abrechnungsjahres bezog, wäre es im Übrigen aber auch nichts Ungewöhnliches, wenn sich die verbrauchsabhängigen Kosten sowohl der einzelnen Wohneinheiten untereinander als auch im Vergleich zu Gewerbeeinheiten je nach dem Verbrauchsverhalten der Nutzer nicht nur unwesentlich unterschieden. Welche Schlussfolgerungen die Bekl. hieraus in Bezug auf die Richtigkeit ihrer eigenen Abrechnung herleiten wollen, ist nicht ersichtlich. …
Im Hinblick darauf, dass den Bekl. gegenüber der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung 2010 nach Ansicht der Kammer hingegen zunächst ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Belegeinsicht zustand, was insofern zu einer entsprechenden auch kostenmäßig zu berücksichtigenden Zug-um-Zug-Verurteilung nach § 274 BGB geführt hätte, sind dem Kl., welcher eine entsprechende Einsicht vorliegend (erst) in zweiter Instanz gewährt hat, gem. § 97 Abs. 2 ZPO die Kosten der Berufungsinstanz anteilig auferlegt worden. …
26.10.2017
