Leitsatz:
Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG (seit 1. September 2001: § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB) bedarf es nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsrechnung.
BGH v. 10.4.2002 – VIII ARZ 3/01 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 12 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Nach § 3 MHG (seit 1. September 2001: § 559 BGB) kann ein Vermieter nach baulichen Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, muss jedoch in der Mieterhöhungserklärung die Kosten entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen erläutern. Für eine solche Erläuterung ist es nach dem Rechtsentscheid ausreichend, dass der Vermieter Tatsachen darlegt, anhand derer der Mieter, wenn auch unter Umständen unter Zuhilfenahme einer bautechnisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die gesetzliche Voraussetzung einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie gegeben ist. Dies könne durch eine gegenständliche Beschreibung der Baumaßnahmen oder auch, wie im Streitfall, durch die Angabe von Wärmedurchgangswerten (K-Werte) erfolgen. Bei einer nennenswerten Veränderung dieser Messgrößen ergibt sich bei sonst gleichen Bedingungen ohne weiteres eine Einsparung an Heizenergie. Die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung sei dazu nicht erforderlich. Ein konkretes Maß der zu erwartenden Energieersparnis brauche nicht dargelegt zu werden, weil das Gesetz ein Mindestmaß nicht verlange, sondern nur voraussetze, dass die Energieeinsparung „nachhaltig“ eintritt. Nachhaltig im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB sei die Einsparung schon dann, wenn überhaupt eine messbare Einsparung an Energie erzielt wird und diese dauerhaft ist. Für den Begriff der Nachhaltigkeit sei nicht die Feststellung einer bestimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich.
Der BGH führt weiterhin aus, dass sich die Erläuterungspflicht nicht auf das Wirtschaftlichkeitsgebot beziehe. Der Vermieter brauche also den Umfang der zu erwartenden Energie- oder Kosteneinsparung nicht schon in der Mieterhöhungserklärung darzulegen. Diese Frage betreffe vielmehr die materielle Berechtigung der Mieterhöhung, die gegebenenfalls im nachfolgenden Prozess zu klären sei. Es gehört also nicht zur Begründungspflicht, das heißt zu den formellen Voraussetzungen einer Mieterhöhungserklärung, dass das Verhältnis von Mieterhöhung und einzusparender Energie beziehungsweise einzusparender Kosten erläutert wird. Bei einer fehlenden Erläuterung dieses Punktes kann die Mieterhöhung demnach nicht als unwirksam zurückgewiesen werden.
18.03.2013
