Leitsatz:
Wird ein Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft, das von der Genossenschaft durch einen Dauernutzungsvertrag eine Wohnung gemietet hat, gemäß § 68 GenG wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens aus der Genossenschaft ausgeschlossen und wird die von ihm genutzte Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt, so hat die Genossenschaft ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses.
BGH v. 10.9.2003 – VIII ZR 22/03 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 8 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Wird ein Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft, das von der Genossenschaft eine Wohnung gemietet hat, wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens aus der Genossenschaft ausgeschlossen und wird die von ihm genutzte Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt, so hat die Genossenschaft ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (BGH vom 10. September 2003 – VIII ZR 22/03 -).
Der gekündigte Mieter und Wohnungsbaugenosse erhob in seiner Eigenschaft als Mitglied der Vertreterversammlung der Genossenschaft im Zusammenhang mit umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen wiederholt schwere Vorwürfe gegen den Vorstand der Genossenschaft. Dies führte zu Auseinandersetzungen und Zerwürfnissen zwischen der Genossenschaft und ihm und letztlich zu seinem Ausschluss aus der Genossenschaft. Die hiergegen erhobene Klage auf Feststellung des Fortbestehens seiner Mitgliedschaft wurde vom AG Schöneberg und dann vom LG Berlin abgewiesen. Schließlich kam es zum Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Der BGH führt zunächst aus, dass ein solches Mietverhältnis wegen seines besonderen genossenschaftlichen Charakters dem Mieter eine an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft gebundene Rechtsstellung gibt – mit der Folge, dass bei Erlöschen der Mitgliedschaft durch Austritt oder durch Ausschluss grundsätzlich ein berechtigtes Interesse der Genossenschaft an der Beendigung des Mietverhältnis nach §573 Abs. 1 BGB entstehen kann. Der BGH sieht nicht die Gefahr, dass der mietrechtliche Kündigungsschutz dadurch umgangen werde, dass über einen (willkürlichen) Ausschluss des Mieters ein besonderes Interesse an der Kündigung geschaffen wird. Er meint, nach Sinn und Zweck des § 68 GenG stehe es außer Frage, dass nur ein genossenschaftswidriges Verhalten von erheblichem Gewicht eine Ausschließung rechtfertige. Der Genosse sei darüber hinaus auch verfahrensmäßig vor einem unberechtigten Ausschluss hinreichend geschützt.Denn folgende Voraussetzungen für einen wirksamen Ausschluss aus der Genossenschaft müssten vorliegen:
- eine vorherige Abmahnung,
- eine Anhörung des Mitglieds (in Begleitung seines Anwalts, vgl. LG Berlin MM 91, 26) durch einen Ausschuss der Genossenschaft und
- eine Beschwerdemöglichkeit beim Aufsichtsrat der Genossenschaft.
Gegen die Entscheidung der Genossenschaft, die nachvollziehbar zu begründen ist (vgl. LG Berlin MM 91, 26), besteht letztlich die Möglichkeit einer gerichtlichen Feststellung der Wirksamkeit beziehungsweise Unwirksamkeit des Ausschlusses (BGHZ 27, 297 (298); LG Berlin MM 96, 203). Es ist zu erwarten, dass der BGH auch dann von einem rechtswirksamen Ausschluss aus der Genossenschaft ausgeht, wenn der Mieter und Genosse die gerichtliche Überprüfung des Ausschlusses versäumt hat. Die gerichtliche Feststellung der Unwirksamkeit des angedrohten beziehungsweise erfolgten Ausschlusses aus der Genossenschaft ist daher immer geboten, auch dann, wenn von einer Kündigung der Mietwohnung zu diesem Zeitpunkt noch nicht konkret ausgegangen werden kann.Ausdrücklich offen gelassen hat der BGH die Frage, ob allein der Verlust der Mitgliedschaft der Genossenschaft ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses gibt, oder ob des Weiteren hinzukommen muss, dass für die frei werdende Wohnung eine andere genossenschaftsinterne Nutzungsmöglichkeit besteht. Nur Letzteres dürfte – vor allem im Hinblick auf den Genossenschaftszweck – richtig sein. Die Genossenschaft hat deshalb einen Wohnungsbedarf zum Beispiel durch Wohnungsbewerbungen anderer Mitglieder oder durch eine Warteliste nachzuweisen (so auch LG Berlin GE 03, 395).Aus der BGH-Entscheidung ergibt sich leider nicht, was unter einer „überbordenden Kritik“, die zum Ausschluss aus der Genossenschaft führen kann, zu verstehen ist. Die Rechtsprechung des LG Berlin gibt hierzu folgende Anhaltspunkte:Übermäßige Kritik ist gegeben, wenn diese ohne berechtigten Grund einen Angriff auf die Genossenschaft darstellt und geeignet ist, ihr Schaden zuzufügen. An einen Ausschluss wegen übermäßiger Kritik sind hohe Anforderungen zu stellen, um zu verhindern, dass auf diesem Weg unbequeme Mitglieder ausgeschaltet werden (LG Berlin MM 96, 203). Wird die Kritik genossenschaftsintern geäußert, sind an die Annahme eines Übermaßes wesentlich höhere Anforderungen zu stellen, da die Ebene der inneren Auseinandersetzung nicht verlassen wird und ein Schaden bei der Genossenschaft kaum entstehen kann. Bei Äußerungen des Mitglieds in der Öffentlichkeit kommt es nicht darauf an, ob diese schon eine Beleidigung im Sinne des § 185 StGB darstellen, da auch Äußerungen, die noch nicht die Schwelle des allgemein Zulässigen überschritten haben, im Hinblick auf das besondere Treueverhältnis zwischen der Genossenschaft und ihren Mitgliedern unangemessen sein können (LG Berlin MM 96, 203). Es ist durchaus zulässig, zu einer Geschäftspolitik der Genossenschaft in Opposition zu gehen. Eine Grenze ist aber dann zu ziehen, wenn ein Mitglied seinen Vorstand von außen bekämpft. Die Treuepflicht des Genossenschaftsmitglieds gebietet es, Meinungsverschiedenheiten zunächst einer internen Klärung zuzuführen. Wichtig: Der Wohnungsbaugenosse verhält sich (selbstverständlich) nicht genossenschaftswidrig, wenn er lediglich seine eigenen vermeintlichen Mieterrechte beziehungsweise seine Mitgliedschaftsrechte – auch prozessual – wahrnimmt (LG Berlin MM 91, 26).
Frank Maciejewski
17.03.2013
