Leitsätze:
Zur Umdeutung einer ordentlichen in eine außerordentliche Kündigung.
1. Bei Umzug im Haus des Vermieters unter Mitnahme der Mietdauer in den aktuellen Mietvertrag bleibt die hierdurch „erworbene“ verlängerte Kündigungsfrist des Altmietverhältnisses auch nach der Mietrechtsreform bestehen. [nichtamtlicher LS]
2. Die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags aus Gründen der gesundheitsgefährdenden Beschaffenheit der Wohnung bedarf der Begründung. Im Einzelfall ist die Umdeutung der Kündigung (hier: unwirksame ordentliche in eine außerordentliche Kündigung) nicht ausgeschlossen. [nichtamtlicher LS]
BGH v. 22.6.2005 – VIII ZR 326/04 –
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Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
„… Die Kündigung der Beklagten vom 26. Juli 2003 ist auch nicht als außerordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2003 wirksam geworden. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, dass eine Umdeutung der ordentlichen Kündigung in eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB) nicht in Betracht kommt.
Zwar ist die Umdeutung einer Kündigung – wie der Bundesgerichtshof für den Fall einer unwirksamen außerordentlichen Kündigung entschieden hat (Senat, Urteil vom 12. Januar 1981 – VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976 = WM 1981, 253, unter II 1 e aa; BGH, Urteil vom 2. März 2004 – XI ZR 288/02, NJW-RR 2004, 873 = WM 2004, 828, unter II 3) – im Einzelfall nicht ausgeschlossen (ablehnend für den hier vorliegenden Fall der Umdeutung einer unwirksamen ordentlichen Kündigung in eine außerordentliche fristlose Kündigung Staudinger/Rolfs, BGB (2003), § 542 Rdnr. 101; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 542 Rdnr. 22; vgl. auch OLG Celle, ZMR 1995, 298, 299). Um eine solche Umdeutung vornehmen zu können, muss der Wille, den Vertrag auf jeden Fall zu beenden, für den Vertragsteil, für den die Kündigung bestimmt ist, bei Abgabe der Kündigungserklärung zweifelsfrei erkennbar sein (Senat, Urteil vom 12. Januar 1981, a.a.O.). Dass die Beklagten das Mietverhältnis nicht fristlos kündigen wollten (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB), hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei angenommen. Hierfür spricht bereits die Angabe eines drei Monate in der Zukunft liegenden Kündigungstermins, der der für ordentliche Kündigungen einzuhaltenden Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB entspricht. …“
05.01.2018
