Kündigungsschutz -
Diese Ausnahmen sollten Sie kennen

Ohne Angabe von Gründen ging kürzlich einer Mieterin eine Kündigung des Mietverhältnisses zu. Überrascht musste sie erfahren, dass diese tatsächlich wirksam war. Bis dahin hatte Marion S.* immer gedacht, dass der Vermieter zur Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse als Kündigungsgrund vorweisen muss.

Das Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nennt insbesondere die Pflichtverletzung des Mieters, den Eigenbedarf oder die Hinderung an der wirtschaftlichen Verwertung als berechtigte Interessen des Vermieters, ohne die er ein Mietverhältnis nicht kündigen kann. Wie kann also eine Kündigung ohne berechtigtes Interesse das Mietverhältnis beenden? Die Antwort: Mieterin Marion S. und ihr Vermieter wohnen nebeneinander in einem Haus mit insgesamt nur zwei Wohnungen. Das ermöglicht nach § 573 a BGB dem Vermieter eine erleichterte Kündigung – nämlich ohne berechtigtes Interesse. Lediglich die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. Da Marion S. weniger als fünf Jahre in der Wohnung lebt, endet das Mietverhältnis nicht mit der sonst geltenden dreimonatigen Kündigungsfrist, sondern nach sechs Monaten.

Zwei Wochen Kündigungsfrist für den „möblierten Herrn“

Das Wohnen im Zweifamilienhaus zusammen mit dem Vermieter ist nicht der einzige Fall, der zu einer Kündigung ohne Angabe eines berechtigten Interesses führen kann. Genauso wäre es gewesen, hätte Frau S. als Untermieterin ein leeres Zimmer in einer vom Hauptmieter bewohnten Wohnung gemietet. Die Kündigung ohne berechtigtes Interesse ist auch gegenüber dem Untermieter möglich (§ 573 a Absatz 2 BGB).

Handelt es sich dabei um ein möbliertes Zimmer in der vom Hauptmieter bewohnten Wohnung, ist es noch schlechter um den Kündigungsschutz bestellt: Dann kann die Untervermietung vom Hauptmieter der Wohnung am 15. eines Monats zum Monatsende gekündigt werden – ohne Kündigungsgrund. So steht es im § 549 Absatz 2 BGB, der noch weitere Ausnahmen vom Kündigungsschutz bereithält. Auch Träger der Wohlfahrtspflege oder Organisationen, die Wohnraum angemietet haben, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, benötigen für die Kündigung kein berechtigtes Interesse, ebenso wie Vermieter, die Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermieten. Auch ist in diesen Konstellationen der Abschluss eines Zeitmietvertrages mit festgelegtem Zeitpunkt des Vertragsendes deutlich einfacher möglich. Da es sich bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch häufig um Ferienwohnungen oder Hotelzimmer handelt, wird die Möglichkeit zum Zeitmietvertrag dort auch oft genutzt.

Ansonsten ist der Zeitmietvertrag nur zulässig, wenn im Mietvertrag einer der in § 575 BGB aufgeführten Gründe genannt wird: Wenn der Vermieter später die Räume für sich oder Familienangehörige nutzen möchte oder die Beseitigung, eine wesentliche Veränderung oder Instandsetzung beziehungsweise die Nutzung der Wohnung als Dienstwohnung für einen Angestellten plant. Liegt ein wirksamer Zeitmietvertrag vor, ist eine ordentliche Kündigung nicht erforderlich – aber auch nicht möglich. Das Mietverhältnis endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Nur eine außerordentliche, fristlose Kündigung kann gegebenenfalls ein vorzeitiges Ende herbeiführen, setzt aber einen wichtigen Kündigungsgrund voraus.

Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim ist eine zeitliche Begrenzung der Nutzungsdauer wiederum möglich, ohne dass der Grund im Vertrag angegeben werden muss. Ist das Mietverhältnis in einem Studenten- oder Jugendwohnheim unbefristet, kann unter Einhaltung der regulären Kündigungsfrist ohne Grund gekündigt werden, denn § 573 BGB, der das berechtigte Interesse für eine wirksame Vermieterkündigung regelt, findet auch bei Studenten- und Jugendwohnheimen keine Anwendung.

Wibke Werner

* Name der Redaktion bekannt

MieterMagazin 5/14

Den Mietvertrag in einem Studentenwohnheim kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen
Foto: Studentenwohnheim.at

Rat und Tat

Formelle Anforderungen bleiben
Die formellen Anforderungen einer Kündigung können nie eingeschränkt werden. Die Schriftform ist bei Wohnraum immer zu wahren, unabhängig davon, ob es sich um eine Untervermietung, ein Mietverhältnis in einem Studentenwohnheim oder einer Einliegerwohnung handelt. Die Kündigung muss eigenhändig unterzeichnet werden. Das gilt sowohl für Vermieter als auch für Mieter. Eine Ausnahme bietet der Zeitmietvertrag, da hier das Ende bei Vertragsabschluss festgelegt wird.
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