Leitsätze:
a) § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leer stehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt.
b) In einem Formularmietvertrag hält die im Folgenden wiedergegebene Klausel „Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt)“ der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet.
BGH v. 6.10.2010 – VIII ZR 183/09 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 16 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
zu a):
Grundsätzlich können die Wasserkosten insgesamt einheitlich nach dem erfassten Verbrauch umgelegt werden, einschließlich der Fixkosten wie Grundgebühren und Zählermiete. § 556 a Absatz 1 Satz 2 BGB steht dem nicht entgegen.
Eine Ausnahme besteht, wenn ein erheblicher Leerstand in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit den Fixkosten führt. Dann muss der Vermieter den Umlagemaßstab ändern. In Betracht kommt eine Verteilung nach Wohnfläche oder nach Wohneinheiten.
Es ist immer eine Frage des Einzelfalles, festzustellen, wann von einer unzumutbaren Mehrbelastung wegen Leerstandes auszugehen ist.
zu b):
Die streitgegenständliche Klausel benachteiligt die Mieter dadurch unangemessen im Sinne des § 307 BGB, dass sie die Umlegung der Grundgebühr der Kaltwasserversorgung nach dem in den Wohnungen erfassten Kaltwasserverbrauch zwingend anordnet. Denn eine Ausnahme für den Fall, in dem eine solche Umlegung der Grundgebühr wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer nicht hinnehmbaren Mehrbelastung der verbliebenen Mieter führt, ist nicht vorgesehen.
13.01.2013
