Leitsatz:
Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet.
BGH v. 8.12.2010 – VIII ZR 86/10 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 8 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Am 27. Juni 2005 unterzeichneten die Mietvertragsparteien den Formularmietvertrag, in dem es u.a. hieß:
„1. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und beginnt am 1. Juli 2005.
2. Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“
Der Mieter kündigte mit Schreiben vom 12. Februar 2009 zum Ablauf des 30. Juni 2009. Der Vermieter hielt die Kündigung für unwirksam, da nach der Vertragsklausel die Kündigung frühestens nach Ablauf von vier Jahren ab dem 1. Juli 2005 (Beginn des Mietverhältnisses) erklärt werden könne, so dass das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf des 30. September 2009 ordentlich beendet werden könne.
Der BGH widersprach dem unter Berufung auf seine ständige Rechtsprechung. Die Kündigung des Mieters sei wirksam, weil der formularvertragliche Kündigungsausschluss wegen Überschreitung der Höchstfrist von vier Jahren unwirksam sei. Denn die vierjährige Höchstfrist sei vom Abschluss des Mietvertrags und nicht vom Beginn des Mietverhältnisses zu berechnen und die Kündigung müsse jedenfalls schon zum Ablauf des Zeitraums von vier Jahren ab Vertragsabschluss zulässig sein.
31.12.2016
