Leitsätze:
1. Die Formularklausel „Das Mietverhältnis beginnt am 1.5.2011 und läuft fest bis zum 30.4.2015. Innerhalb dieser Festlaufzeit kann das Mietverhältnis von keiner Vertragspartei gekündigt werden. Ab dem 1.5.2015 läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und kann von beiden Parteien mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden.“ stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist deshalb nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.
2. Als Individualvereinbarung bei gleichzeitig vereinbarter Staffelmiete ist die Klausel teilunwirksam.
BGH vom 7.10.2015 – VIII ZR 247/14 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 12 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der BGH verweist auf den von ihm aufgestellten Grundsatz, dass ein Kündigungsausschluss für die Dauer von längstens vier Jahren auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart werden kann. Allerdings müsse die Kündigung zum Ablauf von vier Jahren seit Abschluss des Mietvertrages möglich sein. Eine Formularklausel, die das nicht gewährleiste, sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam. Die vorliegende Regelung gehe zum Nachteil des Mieters über diese Grenze hinaus, indem sie eine Kündigung erstmals nach dem 30. April 2015 ermögliche. Die Kündigung könne nach dieser Regelung frühestens zum Ablauf des 31. Juli 2015 erklärt werden, so dass die Bindung des Mieters mehr als vier Jahre seit Vertragsabschluss betragen würde. Sofern es sich bei der Regelung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handele, sei der Kündigungsausschluss deshalb insgesamt unwirksam.
Sollte es sich bei der Klausel hingegen um eine Individualvereinbarung handeln, wäre zwar die angesichts der gleichzeitigen Staffelmietvereinbarung höchstens zulässige Dauer des Kündigungsausschlusses gleichfalls überschritten. Denn gemäß § 557 a Abs. 3 BGB könne bei einer Staffelmiete ein Kündigungsausschluss längstens in der Weise vereinbart werden, dass die Kündigung erstmals auf den Zeitpunkt erfolge, zu dem seit Vertragsschluss vier Jahre abgelaufen seien. Hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen seien unwirksam (§ 557 a Abs. 4 BGB). Dies würde bei einer Individualvereinbarung aber lediglich zur Teilunwirksamkeit des Kündigungsausschlusses insoweit führen, als die Höchstfrist des § 557 a Abs. 3 BGB überschritten sei (vgl. BGH vom 14.6. 2006 – VIII ZR 257/04). Die Mieter hätten in diesem Fall das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf des 30. April 2015 kündigen können.
05.01.2018
