Leitsatz:
Der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können.
BGH vom 11.5.2016 – VIII ZR 209/15 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 13 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB muss der Mieter spätestens 12 Monate nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung seine möglichen Einwendungen erhoben haben. Mit späteren Reklamationen ist er ausgeschlossen, egal wie falsch die formal wirksame Abrechnung ist. Hier hatte der Mieter einer Eigentumswohnung erst 22 Monate nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung seines Vermieters schwerwiegende Fehler in der Abrechnung bemerkt und gerügt. So hatte der Vermieter Kosten über 789,35 Euro abgerechnet, die gar keine Betriebskosten sind, Kosten für Instandhaltung und Verwaltung. Der Bundesgerichtshof entschied, trotz dieser gravierenden Fehler sei die Abrechnung formell ordnungsgemäß. Die inhaltlichen Fehler hätte der Mieter innerhalb der 12-Monats-Frist reklamieren müssen. Jetzt sei es zu spät. Das gelte nicht nur für die zu Unrecht nicht berücksichtigten Vorauszahlungen, sondern auch für die Kostenpositionen Instandhaltung und Verwaltung, die nach § 1 Abs. 2 BetriebskostenVO gar nicht als Betriebskosten umlegbar seien. Nur so werde innerhalb absehbarer Zeit Klarheit über die Betriebskostenabrechnung und Vermieter- beziehungsweise Mieteransprüche erzielt, könne die mit der Einwendungsausschlussfrist beabsichtigte Befriedungsfunktion eintreten.
Im vorliegenden Fall hatte der Mieter aber noch einmal Glück gehabt: Ausnahmsweise könne sich der Vermieter in diesem Einzelfall aber mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht auf den Einwendungsausschluss berufen. Im Abrechnungsschreiben hatte sich der Vermieter nämlich auf die beigefügte WEG-Jahresabrechnung bezogen, in der die beanstandeten Positionen ausdrücklich als nicht umlagefähige Kosten bezeichnet waren. Damit habe der Vermieter aus Sicht der Mieter schon bei der Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Positionen nicht zustünden. Hieran müsse er sich auch nach Ablauf der Einwendungsfrist festhalten lassen. Daher müsse der Vermieter die zu Unrecht umgelegten 789,35 Euro zurückzahlen.
04.01.2018
