Tipps zum Gewerbemietrecht -
Gewerbemiete - Entscheidend ist, was im Vertrag steht

Gewerbemieter sind rechtlich sehr viel schlechter gestellt als Wohnungsmieter. Das betrifft vor allem den nicht vorhandenen gesetzlichen Kündigungsschutz. Während Wohnungsmietern nur aus wenigen, genau festgelegten Gründen gekündigt werden kann, sind unbefristete Gewerberaumverträge jederzeit ohne Begründung kündbar. Härtegründe zählen nicht. Wenn vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, ist eine Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Quartals möglich. Anders sieht es bei befristeten Verträgen aus.

Sie können regulär gar nicht vor Ablauf gekündigt werden – was allerdings für beide Seiten gilt. In der Praxis wird häufig eine Verlängerungsklausel vereinbart. Dann hat der Mieter vor Ablauf des Vertrages das Recht, ihn durch einseitige Erklärung zu verlängern. Wichtig: Es sind bestimmte Fristen zu beachten, sonst wird dieses Recht verwirkt. Allerdings wird die künftige Miethöhe neu ausgehandelt. Können sich beide Seiten nicht einigen, wird ein Sachverständiger, meist von der Industrie- und Handelskammer (IHK) hinzugezogen. Grundlage für seine Bewertung ist der Orientierungsrahmen für Gewerbemieten, der je nach Branche und Lage bestimmte Mietpreisspannen nennt.

Davon zu unterscheiden ist eine echte Verlängerungsoption. Sie ist mittlerweile relativ selten zu finden. In diesem Fall verlängert sich das Mietverhältnis automatisch, falls nicht eine Partei vor Ablauf des Vertrages widerspricht. Der Vertrag läuft dann zu den alten Konditionen, sprich zur gleichen Miete, weiter.

Das Recht auf Mietminderung bei Mängeln kann – im Gegensatz zu Wohnungsmietverträgen – vertraglich ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. Auch kann die Sachmängelhaftung des Vermieters vertraglich ausgeschlossen werden. In diesem Fall muss der Mieter auch dann die volle Miete zahlen, wenn zum Beispiel die Heizung über einen längeren Zeitraum nicht richtig läuft.

Bei der Miete von Geschäftsräumen ist grundsätzlich zu beachten, dass im Mietvertrag so gut wie alle Rechte ausgeschlossen werden können, die das Gesetz zum Schutze des Wohnungsmieters vorsieht. So können unter anderem auch kürzere Kündigungsfristen vereinbart werden.

Zulässig ist auch, die Verzinsung der Kaution auszuschließen oder eine Mietvorauszahlung zu verlangen. Nach manchen Mietverträgen gehen Zahlungen verloren, wenn der Mietvertrag vorzeitig endet. Der Vertrag kann auch bestimmen, dass der Mieter eigene Einbauten oder Investitionen beim Auszug ohne Entschädigung zurücklassen muss.

Es gibt aber auch Vorteile. So sind Mieterhöhungen während der Mietdauer ohne entsprechende Vereinbarung ausgeschlossenen. Das gilt sogar bei Modernisierungen. In der Praxis werden bei Gewerbemietverträgen häufig Staffel- oder Indexmieten vereinbart.

Eine Besonderheit ist der Konkurrenzschutz. Auch ohne besondere Vereinbarung ist der Vermieter verpflichtet, bei einer weiteren Vermietung im Haus oder auf seinem Nachbargrundstück nicht an das gleiche Gewerbe zu vermieten. Die Details sind allerdings Auslegungssache, etwa ob eine Konditorei das gleiche ist wie eine Bäckerei. Insofern ist auf jeden Fall zu empfehlen, über den Umfang des Konkurrenzschutzes eine vertragliche Regelung zu treffen.

bl

behlau
01.11.2019