Leitsätze:
1. Ein über eine Monatsmiete hinausgehender Mietrückstand über eine Dauer von mehr als einem Monat stellt durchaus nicht regelmäßig einen Kündigungsgrund dar.
2. Ein Zahlungsrückstand, der sogar den Ausspruch einer fristlosen Kündigung erlaubt, zieht nicht zwingend die Wirksamkeit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung nach sich.
3. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung im Rahmen der ordentlichen Zahlungsverzugskündigung muss nicht die relative Betrachtung von Rückstandsbetrag und monatlich zu leistender Miete, sondern die absolute Höhe des Rückstands und seine wirtschaftliche Bedeutung für den Vermieter im Vordergrund stehen.
LG Berlin vom 6.10.2016 – 18 S 196/16 –
Mitgeteilt von RA Max Althoff
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Vorliegend handelt es sich um einen Beschluss über Gewährung von Prozesskostenhilfe. Das Gericht bewilligte Prozesskostenhilfe für das Berufungsverfahren, da die Rechtsverfolgung der Mieter hinreichende Aussicht auf Erfolg bot.
Die 18. Kammer hat sich der 67. Kammer des LG Berlin (vom 16.6. 2016 – 67 S 125/16 –) dahingehend angeschlossen, dass ein Zahlungsrückstand, der sogar den Ausspruch einer fristlosen Kündigung erlaubt, nicht zwingend die Wirksamkeit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung nach sich zieht und ebenfalls, dass bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung im Rahmen der ordentlichen Zahlungsverzugskündigung nicht die relative Betrachtung von Rückstandsbetrag und monatlich zu leistender Miete, sondern die absolute Höhe des Rückstands und seine wirtschaftliche Bedeutung für den Vermieter im Vordergrund stehen muss (hier ging es gegen einen Großvermieter und um einen dreistelligen Rückstandsbetrag).
Darüber hinaus wurde festgestellt, dass es gegen ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung spreche, dass er den Mietern nach der Kündigung selbst vorgeschlagen habe, einen neuen Mietvertrag zu einem höheren Mietzins abzuschließen, denn damit sei deren Zahlungsverhalten offenbar nicht unzumutbar für den Vermieter gewesen und konnte daher auch keinen Kündigungsgrund bilden.
Urteilstext
Gründe:
… Den Beklagten zu 1. und 2. ist Prozesskostenhilfe für das Berufungsverfahren zu bewilligen, da ihre Rechtsverfolgung hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet (§ 114 ZPO).
Fraglich ist schon, ob mit dem Amtsgericht davon auszugehen ist, dass infolge des Zahlungsrückstandes der Beklagten mit einem eine Monatsmiete übersteigenden Betrag mit einer Dauer von mehr als einem Monat grundsätzlich von einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung auszugehen wäre. Der Bundesgerichtshof hat in der erstinstanzlich zitierten Entscheidung (vgl. BGH – VIII ZR 107/12, Urteil vom 10.10.12, Rn. 20, zitiert nach juris) nicht ausgesprochen, dass in solchen Fällen regelmäßig ein Kündigungsgrund im Sinne des § 573 BGB vorliege, sondern hat im Gegenteil lediglich festgehalten, dass ein dahinter zurückbleibender Zahlungsverzug jedenfalls eine Beendung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen könne: „ln Anlehnung an die überwiegend vertretenen Auffassungen erscheint dem Senat die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.“
So wie die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin (vgl. LG Berlin – 67 S 125/16 -, Urt. v. 16.06.2016, zitiert nach juris) hält es auch die Kammer für erforderlich, bei der „im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorzunehmenden Erheblichkeitsprüfung sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen.“ Sie hält ferner die Ansicht der Zivilkammer 67 für zutreffend, dass „ein Zahlungsverzug des Mieters, der sogar den Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung erlaubt, … nicht zwingend die Wirksamkeit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung nach sich“ zieht und hält auch ihren Ansatz für nahe liegend, dass „bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung … im Rahmen der ordentlichen Zahlungsverzugskündigung nicht die relative Betrachtung von Rückstandsbetrag und monatlich zu leistender Miete, sondern die absolute Höhe des Rückstands und seine wirtschaftliche Bedeutung für den Vermieter im Vordergrund“ zu stehen habe. Jedenfalls bei Anlegung dieses Maßstabes sind der beabsichtigten Berufung Erfolgsaussichten nicht abzusprechen, sodass den Beklagten Prozesskostenhilfe zu gewähren ist. Ob der zitierten Entscheidung tatsächlich zu folgen ist, kann im Rahmen des Prozesskostenhilfeverfahrens offen bleiben.
Ohnehin dürfte im vorliegenden Falle entgegen der Ansicht des Amtsgerichts davon auszugehen sein, dass die nachträgliche Zahlung des gesamten Rückstandes innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Satz 2 ZPO dazu führt, dass das Fehlverhalten der Beklagten in einem „milderen Licht“ i. S. der vom Amtsgericht zutreffend zitierten höchstrichterlichen Rechtsprechung erscheinen lässt mit der Folge, dass die Kündigung unwirksam ist. Zwar hat sich die Beklagte zu 1. mit dem vollständigen Ausgleich der rückständigen Mietforderungen erhebliche Zeit gelassen, obwohl ein baldiger Ausgleich nach Ausspruch der Kündigung zu erwarten gewesen wäre, wie dies bereits das Amtsgericht zutreffend hervorgehoben hat. Andererseits ist zu berücksichtigen, dass zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vom 19.01.2015 ein Zahlungsrückstand von lediglich noch 643,66 € und damit eine Monatsmiete übersteigender Rückstand gar nicht mehr bestand und auch in der gesamten Folgezeit diese Größenordnung nie mehr erreicht wurde. Zwar erlischt jedenfalls ein fristloses Kündigungsrecht nur unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB, also bei vollständigem Ausgleich des Rückstandes vor dem Zugang der Kündigung. Auch mag mit dem Amtsgericht davon auszugehen sein, dass für die ordentliche Kündigung nichts anderes gelten könne. Dies kann aber nicht dazu führen, diesen Umstand im Rahmen der Beurteilung, ob das Fehlverhalten des Mieters in einem „milderen Licht“ erscheint, gänzlich unberücksichtigt zu lassen. Darüber hinaus ist insbesondere zu berücksichtigen, dass der Kläger selbst noch mit Schreiben vom 04.11.2015 in Kenntnis des Zahlungsverhaltens der Beklagten zu 1. dieser die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu einem erhöhten Mietzins angeboten hat. Damit liegt offensichtlich auch nach eigenem Verständnis des Klägers im Zahlungsverhalten der Beklagten zu 1. keine so erhebliche Pflichtverletzung, dass ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten wäre. Damit spricht auch dieser Umstand für die Annahme, dass das Fehlverhalten der Beklagten als nicht so schwerwiegend erscheint, dass es eine ordentliche Kündigung rechtfertigt. Auch die Kündigung vom 02.02.2016 hat das Mietverhältnis nicht beendet, da infolge des zu diesem Zeitpunkt tatsächlichen bestehenden Zahlungsrückstandes von weniger als einer Monatsmiete – vgl. die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts zu den jeweiligen Zahlungsrückständen – kein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand bestand.
07.05.2017
