Leitsatz:
Die Formularklausel „Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“ ist wirksam.
BGH vom 23.8.2016 – VIII ZR 23/16 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 9 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluss dann gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet.
Voraussetzung für die Wirksamkeit eines Kündigungsausschlusses ist daher, dass die Kündigung erstmals zum Ablauf des Vierjahreszeitraums erklärt werden kann. Das ist hier nach dem Wortlaut der Vertragsklausel möglich. Danach sind Mieter und Vermieter für die Dauer von vier Jahren an den Mietvertrag gebunden. Eine Kündigung noch vor Verstreichen dieser Zeitspanne „zum Ablauf dieses Zeitraums“ ist aber unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig.
Anders ist die Lage, wenn der Zeitraum von vier Jahren überschritten wird. Das wäre der Fall, wenn die Vertragsklausel festlegen würde, dass eine ordentliche Kündigung erstmals „nach Ablauf der vier Jahre“ zulässig wäre.
Fazit: Für die Wirksamkeit der Klausel macht es einen wesentlichen Unterschied, ob der Mieter erstmals „zum“ oder erstmals „nach“ Ablauf einer vierjährigen Bindungsfrist kündigen kann.
05.01.2018
