Leitsatz:
Bei Vereinbarung einer Einmalmiete für eine lebenslange Wohndauer ist zur Ermittlung der Beschwer der Einmalbetrag auf die Dauer der voraussichtlichen weiteren Lebenserwartung des Mieters zu verteilen.
BGH vom 21.9.2016 – VIII ZR 277/15 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 6 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Zwangsverwalter begehrte von dem Bewohner eines Einfamilienhauses, der in diesem Haus unter Berufung auf einen Mietvertrag wohnte, die Räumung und Herausgabe.
Gegenüber dem klagenden Zwangsverwalter legte der Hausbewohner die Kopie eines Schriftstücks vor, nach deren Inhalt er mit seiner Mutter – der ehemaligen Eigentümerin des Hauses – unter dem 25./28. August 2009 einen Mietvertrag über das streitige Wohnhaus geschlossen hatte. Dort fand sich unter § 3 die folgende Klausel:
„Der bereits am 16. Juni 2009 eingegangene und nach Ausweis Herrn S. R. [= Beklagter] zustehende Betrag über rund 157.000 Euro auf das Konto […], Inhaberin H. R. [= Mutter des Beklagten und Vermieterin] wird als Mietzahlung (einmalige Gesamtmietzahlung) vereinbart und stellt die beabsichtigte und tatsächliche Miete für die gesamte Vertragsdauer dar. Darüber hinaus wird keine weitere Mietzahlung oder Nebenkostenzahlung geschuldet.“
Mit Rücksicht auf die von ihm behauptete Einmalmietzahlung leistete der vermeintliche Mieter keine Mietzahlungen an den Zwangsverwalter. Dieser machte geltend, der Mietvertrag sei wegen Sittenwidrigkeit nichtig, weil er nur auf Schädigung der Zwangsvollstreckungsgläubiger gerichtet sei. Die Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen Erfolg gehabt.
Die hiergegen gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde scheiterte schon daran, dass der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer von mehr als 20.000 Euro gemäß § 26 Nr. 8 EGZPO nicht erreicht wurde. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist der Beschwerdewert bei einem Streit über das Bestehen eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverhältnisses, wozu auch ein Mietverhältnis auf die Lebensdauer des Mieters gehört, nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der vereinbarten Nettomiete, also 42 Monatsmieten, zu bemessen.
Bei Vereinbarung einer Einmalmiete für eine lebenslange Wohndauer ist nach Ansicht des BGH zur Ermittlung der Beschwer der Einmalbetrag auf die Dauer der voraussichtlichen weiteren Lebenserwartung des Mieters zu verteilen. Da der vermeintliche Mieter bei Abschluss des behaupteten Mietvertrags 40 Jahre alt war, ergäbe sich selbst bei einer – eher niedrig angesetzten – Lebenserwartung von weiteren 35 Jahren eine Monatsmiete von (nur) rund 375 Euro und eine Beschwer von rund 15.750 Euro (42 Monatsmieten). Auf den objektiven Mietwert komme es nicht an.
22.02.2017
