Leitsatz:
Zur Auslegung der Klausel „Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die zwar nicht notwendig, aber doch zweckmäßig sind, dürfen ohne Zustimmung des Mieters vorgenommen werden, wenn sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen.“
BGH vom 21.11.2017 – VIII ZR 28/17 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 10 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Das Landgericht Berlin hatte der aus dem Leitsatz ersichtlichen Klausel im Wege des Umkehrschlusses entnommen, dass von dem Zustimmungserfordernis des Mieters bezüglich Modernisierungsmaßnahmen nur solche Maßnahmen ausgenommen seien, die nur mit unwesentlichen Beeinträchtigungen verbunden sind. Weiter hatte es angenommen, der Mietvertrag regele abschließend, dass eine Modernisierung ohne die – letztlich in das freie Ermessen gestellte – Zustimmung des Mieters nicht möglich sei. Dem vermochte der BGH nicht zu folgen.
Die vom Landgericht vorgenommene Auslegung, dass der Mieter alle zustimmungspflichtigen Modernisierungsmaßnahmen durch die Verweigerung seiner Zustimmung verhindern könne, entspricht nach Ansicht des BGH nicht der Sichtweise von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der regelmäßig beteiligten Verkehrskreise. Sie würde von ihnen auch nicht als ernsthafte Auslegungsmöglichkeit in Betracht gezogen. Die Deutung des Landgerichts finde weder im Wortlaut der Klausel, die nicht die Zustimmungspflicht als solche, sondern nur die zustimmungsfreien Fälle der baulichen Veränderungen und Verbesserungen regele, noch im übrigen Vertragstext eine Stütze. Insbesondere könne aus dem Umstand, dass die Klausel nicht auf die bei Vertragsschluss für die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen geltende gesetzliche Vorschrift des § 541 b Abs. 2 BGB a.F. verweise, nicht geschlossen werden, dass diese Bestimmung abbedungen sein solle. Vielmehr sei bei Anlegung des gebotenen objektiven Auslegungsmaßstabs davon auszugehen, dass die gesetzlichen Duldungspflichten bei Modernisierungsmaßnahmen unberührt bleiben sollten, zumal die Klausel bereits ihrem Wortlaut nach ersichtlich nur eine ausschnittsweise Regelung für die Vornahme von Verbesserungen und baulichen Veränderungen treffe. Im Ergebnis bedeutet dies, dass die Klausel den Mieter keinen Deut besser stellt, wie er stünde, wenn die Klausel nicht existierte.
21.02.2018
