Leitsätze:
Für eine ordnungsgemäße Mieterhöhung nach § 559 BGB genügt grundsätzlich auch die Bezugnahme auf lediglich eine einzige Rechnung, wenn der Vermieter einen Pauschalpreis vereinbart hat. Anders ist es jedoch im Falle personeller Verflechtung. Hier genügt es nicht, lediglich auf einen Pauschalpreis Bezug zu nehmen (hier: Der Geschäftsführer der Vermieterin war sowohl mit dem Geschäftsführer der ausführenden Generalunternehmerin als auch mit dem Geschäftsführer des die Arbeiten begleitenden Architektenbüros identisch).
AG Mitte vom 7.12.2017 – 122 C 74/17 –
Mitgeteilt von RAin Carola Handwerk
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Gemäß § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB löst nur eine formell ordnungsgemäße Mieterhöhungserklärung die Mieterhöhung aus. Erforderlich sind insoweit eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages, eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für eine Instandsetzung, wobei Ausgangspunkt eine Angabe der Gesamtkosten ist. Die Angabe der betreffenden Kosten erfordert zwar nicht die Angabe eines jeden einzelnen Rechnungsbetrages, jedoch müssen Grund und Höhe der entstandenen Kosten nachvollziehbar sein. Dafür genügt grundsätzlich auch die Bezugnahme auf lediglich eine einzige Rechnung, wenn der Vermieter einen Pauschalpreis vereinbart hat.
Im hiesigen Fall lagen jedoch besondere Umstände vor, die es nach Ansicht des Amtsgerichts nicht genügen lassen, lediglich auf einen Pauschalpreis Bezug zu nehmen.
Der Geschäftsführer des Vermieters war sowohl mit dem Geschäftsführer der ausführenden Generalunternehmerin als auch mit dem Geschäftsführer des die Arbeiten begleitenden Architektenbüros identisch. Dies berechtigte zu Zweifeln, ob die Konditionen der beauftragten und ausgeführten Leistungen marktüblich seien. Der hinter den Gesellschaften stehende Geschäftsführer und Gesellschafter profitiere auf allen Ebenen von der Durchführung der Modernisierung. Es bestehe die Gefahr, dass die ausführenden Gesellschaften überhöhte Preise vereinnahmen, ohne dass auch nur ansatzweise eine objektive Kontrolle gewährleistet sei. Dem Vermieter würden überhöhte Baukosten unangemessen hohe Mieterhöhungen ermöglichen, von denen er lange Zeit profitiere. Der Mieter, der im Ergebnis die Folgen zu tragen habe, habe aufgrund der personellen Verflechtung nur eingeschränkte Möglichkeiten, die Vorgänge zu überprüfen. Demgegenüber sei ein Risiko für keines der beteiligten Unternehmen ersichtlich. Im Ergebnis bestehe aufgrund der personellen Verflechtung eine erhebliche Gefahr für überhöhte Kosten zu Lasten der Mieter. Dieser Umstand könne nicht ohne Auswirkungen auf den Umfang der Erläuterungspflicht des Vermieters bleiben, der aufgrund der personellen Verflechtung einen vollen Einblick in die Kalkulation habe und sie problemlos detailliert erläutern könne. Er habe gemäß § 559 Abs. 1 BGB lediglich einen Anspruch
auf Berücksichtigung der für die Wohnung „aufgewendeten“ Kosten. Dies meine lediglich die notwendigen Kosten, deren Höhe der Vermieter darlegen und beweisen müsse. Ein unnötiger, unzweckmäßiger oder überhöhter Aufwand dürfe nicht in Ansatz gebracht werden. Das heiße zwar nicht, dass der Vermieter uneingeschränkt verpflichtet sei, die Arbeiten auszuschreiben oder immer die preiswerteste Alternative zu wählen, wenn dem nachvollziehbare Gründe entgegenstünden, etwa eine längere Lebensdauer einer Maßnahme, deren Wartungsfreundlichkeit oder eine jahrelange Zusammenarbeit mit einem dem Vermieter bekannten Handwerker, dessen Leistungen nicht zu beanstanden waren und der bisher angemessene und ortsübliche Preise verlangt habe. Angesichts der dargelegten Umstände hätte der Vermieter vorliegend im Mieterhöhungsverlangen näher darlegen müssen, weshalb die Maßnahme einzig und allein von Unternehmen umgesetzt werde, die mit dem Vermieter personell – und sicher auch wirtschaftlich – eng verbunden seien. Dies betreffe insbesondere Umstände, aus denen die Wirtschaftlichkeit der Ausführung hervorgehe, obwohl auf eine Einholung anderer Angebote am Markt verzichtet wurde. Diesem Erfordernis werde das Mieterhöhungsverlangen nicht gerecht.
Urteilstext
Tatbestand:
Die Beklagten sind Mieter einer im 1. OG gelegenen Wohnung der Klägerin. Mit Schreiben vom 03.12.2013 kündigte die Klägerin Modernisierungsmaßnahmen an, welche die Beklagten nicht dulden wollten. Mit Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 30.11.2016 (Az.: 119 C 33/14) wurden sie verurteilt, die Modernisierung u.a. in Form des Austauschs der vorhandenen Fenster zu dulden. Gegen dieses Urteil legten die Beklagten Berufung ein. Zur Abwendung der von der Klägerin angedrohten Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des AG Mitte duldeten die Beklagten die Modernisierung. ln der Folgezeit wurden die alten Fenster der Wohnung gegen energiesparende Holzisolierglasfenster mit 3facher Wärmeschutzverglasung und Schallschutzklasse 2 mit einem U-Wert von 0,9 W/m²K getauscht. Weiterhin wurde ein Außenaufzug im Innenhof errichtet, der über 3 Zugangsebenen zum Haus im Erdgeschoss, zwischen dem 2. und dem 3. OG und zwischen dem 4. OG und dem Dachgeschoss verfügt. … Das Landgericht Berlin wies die auf Duldung der Modernisierung gerichtete Klage mit Urteil vom 12.06.2017 (Az.: 67 S 21/17) in 2. Instanz wegen einer formellen Unwirksamkeit der Modernisierungsankündigung ab. Mit Schreiben vom 28.02. und 09.03.2017 forderte die Klägerin ab dem 01.06.2017 eine Modernisierungsmieterhöhung. Wegen des Streits zwischen den Parteien über die Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung beansprucht die Klägerin die Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 2 Nr. 1 BGB erst ab dem 01.12.2017.
Die Klägerin behauptet, die in der Wohnung ursprünglich vorhandenen Fenster hätten einen U-Wert von ca. 5,0 W/m²K aufgewiesen, so dass die Maßnahme einer Energieeinsparung diene. Ohne die Duldung der Arbeiten durch die Beklagten zur Abwendung der Zwangsvollstreckung wären die Arbeiten aufgrund der neuen Modernisierungsankündigung vom 20.03.2017 im Juni 2017 durchgeführt worden. Zudem würde der formelle Fehler eine Mieterhöhung nicht generell ausschließen, sondern gemäß § 559b Abs. 2 Nr. 1 BGB nur zur Verlängerung der Frist zu ihrer Geltendmachung führen. Der Einbau neuer Fenster in der Wohnung der Beklagten habe unter Abzug des Instandsetzungsbedarfs zu Gesamtkosten in Höhe von € 34.131,17 geführt. Der insoweit vereinbarte Pauschalpreis sei erforderlich und ortsüblich gewesen. Unter Zugrundelegung des Buches „Baukosten 2014/2015“ seien jedenfalls Kosten in Höhe von € 29.054,12 angemessen. Der Einbau des Aufzugs würde eine Wohnwertverbesserung darstellen, da die Beklagten schwere Gegenstände aus der Ebene zwischen 2. und 3. OG leichter nach unten in das 1. OG bringen und die Nachbarn in den oberen Geschossen leichter erreichen könnten.
Die Klägerin beantragt,
1. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, ab dem 1. Dezember 2017 für die Wohnung K.- Straße xx, 1xxxx Berlin, Vorderhaus rechts und Vorderhaus 1. OG rechts fällig mit der bisherigen Mietzahlung, eine monatliche Modernisierungsmieterhöhung (Erhöhung wegen Fenstern) in Höhe von € 312,87 zu zahlen,
2. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, ab dem 1. Dezember 2017 für die Wohnung K.- Straße xx, 1xxxx Berlin, Vorderhaus rechts und Vorderhaus 1. OG rechts fällig mit der bisherigen Mietzahlung, eine monatliche Modernisierungsmieterhöhung (Erhöhung wegen Einbau Aufzug) in Höhe von € 189,85 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, die Wohnung hätte über historische Doppelkastenfenster und Isolierglasfenster verfügt, so dass die Angaben in der Modernisierungsankündigung nicht gleichermaßen auf alle Fenster zugetroffen hätten. Der den Beklagten zustehende Schadensersatzanspruch aus § 717 Abs. 2 ZPO würde der Mieterhöhung entgegenstehen, da diese Mieterhöhung den zu ersetzenden Schaden darstelle. Die für den Fensteraustausch angesetzten Kosten seien überhöht, unter Berücksichtigung eines Referenzwertes von ca. € 500,00 je m² Fensterfläche würde sich nur ein Mieterhöhungsbetrag von € 111,70 ergeben. Ein Architektenhonorar sei insoweit nicht erforderlich gewesen. Die Angabe eines Pauschalpreises in der Erhöhungserklärung sei unzulässig, da angesichts der Personenidentität von Generalunternehmer und Vermieter besondere Umstände vorlägen und eine besondere Prüfbarkeit gegeben sein müsse.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, insbesondere beseitigt die Möglichkeit einer Klage auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO trotz des grundsätzlichen Vorrangs der Leistungsklage nicht das Feststellungsinteresse (BGH NJW 1986, 2507 juris Rdnr. 15), jedoch unbegründet.
I.
Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf eine Modernisierungsmieterhöhung aufgrund der Schreiben vom 28.02. und 09.03.2017.
1.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf eine Modernisierungsmieterhöhung aufgrund des Austauschs der Fenster der Wohnung.
(1) Der Austausch alter Fenster mit einem U-Wert von ca. 5,0 W/m²K gegen Holzisolierglasfenster mit 3facher Wärmeschutzverglasung und Schallschutzklasse 2 mit einem U-Wert von 0,9 W/m²K stellt eine Modernisierung im Sine von § 555b Nrn. 1, 4, 5 BGB dar. Es ist bereits davon auszugehen, dass der Austausch der Fenster mit einer Energieeinsparung verbunden ist. Insoweit kann offen bleiben, ob alle ausgetauschten Fenster einen U-Wert von lediglich ca. 5,0 W/m²K aufwiesen. Denn selbst wenn es sich teilweise um lsolierglasfenster gehandelt haben sollte, ist nicht erkennbar, dass diese bereits einen U-Wert von 0,9 W/m²K aufwiesen. Da somit von einer Verbesserung der Wärmedämmung auszugehen ist, führte die Maßnahme zu einer Energieeinsparung. Jedenfalls aber führt der Einbau von Fenstern mit Schallschutz zu einer Erhöhung des Gebrauchswertes und zu einer Verbesserung der Wohnverhältnisse (Schmidt/Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 13. Aufl., § 555b Rdnrn. 31, 135).
(2) Dem Anspruch auf Mieterhöhung steht § 717 Abs. 2 ZPO nicht entgegen.
Gemäß § 717 Abs. 2 ZPO ist der Schaden zu ersetzen, der kausal durch die Abwendung der Vollstreckung eingetreten ist; die Ersatzpflicht richtet sich auf den Ausgleich der Vollstreckung durch die Wiederherstellung des zuvor bestehenden Zustandes (Zöller-Herget, Kommentar zur ZPO, 31. Aufl., § 717 Rdnr. 6 f.; Musielak-Voit, Kommentar zur ZPO, 14. Aufl., § 717 Rdnr. 12). Demnach würde der Anspruch auf die Rückgängigmachung des Austauschs der Fenster zielen und als Folge dieses Anspruchs würde der Klägerin eine Modernisierungsmieterhöhung nicht zustehen.
Doch sind auf den Anspruch die §§ 249 ff. BGB anzuwenden (Zöller-Herget, aaO., § 717 Rdnr. 3). Demzufolge sind Schäden, die auch bei einem – von der Klägerin darzulegenden und ggf. zu beweisenden – rechtmäßigen Alternativverhalten der Klägerin entstanden wären, nicht ersatzfähig (Palandt-Grüneberg, Kommentar zum BGB, 75. Aufl., vor § 249 Rdnr. 64, 66). Vorliegend beruhte die Unwirksamkeit der Modernisierungsankündigung lediglich auf formalen Gründen und die Klägerin war nicht gehindert, unter Einhaltung der zunächst nicht beachteten formalen Anforderungen eine erneute Modernisierungsankündigung auszusprechen. Der Schaden, der den Beklagten infolge der Abwendung der Zwangsvollstreckung entstand, liegt daher nicht in der Umsetzung der unzureichend angekündigten Modernisierung, sondern allenfalls darin, dass die Modernisierung früher umgesetzt werden konnte als im Fall einer erneuten und ordnungsgemäßen Ankündigung. Dass die Modernisierung in dem Fall, dass die Beklagten sie nicht zur Abwendung angedrohten Zwangsvollstreckung geduldet hätten, später umgesetzt worden wäre und wie lange diese Verzögerung konkret gedauert hätte, haben die für ihren Schadensersatzanspruch darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten jedoch nicht dargelegt, so dass nicht unterstellt werden kann, dass eine Mieterhöhung in diesem Fall erst nach dem 01.12.2017 möglich gewesen wäre. Vorliegend hat die Klägerin eingewandt, dass die Arbeiten ohne die Duldung zur Abwendung der Vollstreckung aufgrund der neuen Modernisierungsankündigung vom 20.03.2017 im Juni 2017 durchgeführt worden wären.
Dies zugrunde gelegt hätte die Klägerin die Mieterhöhung mit einer daran anschließenden Erklärung gemäß § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB jedenfalls bis zum 01.12.2017 durchsetzen können.
Letztlich kann diese Frage dahinstehen. Denn der formelle Mangel der Modernisierungsankündigung vom 03.12.2013 hatte nicht zur Folge, dass eine Mieterhöhung ausgeschlossen war. Vielmehr war die Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB lediglich um zusätzliche drei Monate hinausgeschoben. Diese Regelung gilt sogar in dem Fall, dass eine Modernisierungsankündigung vollständig unterbleibt (BGH NJW 2011, 1220, juris Rdnr. 14 f.). Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten, der der Klageforderung entgegenstehen könnte, ist daher nicht ersichtlich.
(3) Der Höhe nach steht der Klägerin jedoch kein Anspruch auf eine Mieterhöhung zu.
Gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB löst nur eine formell ordnungsgemäße Mieterhöhungserklärung die Mieterhöhung aus, genügt sie den Anforderungen des§ 559b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht, ist sie unwirksam, kann aber nachgeholt werden (Schmidt/Futterer, aaO., § 559b Rdnr. 10, 46; Palandt-Weidenkaff, Kommentar zum BGB, 75. Aufl., § 559b Rdnr. 2 a.E.).
Erforderlich sind insoweit eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages, eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für eine Instandsetzung, wobei Ausgangspunkt eine Angabe der Gesamtkosten ist (Schmidt-Futterer, aaO., § 559b Rdnr. 14, 16). Die Angabe der betreffenden Kosten erfordert zwar nicht die Angabe eines jeden einzelnen Rechnungsbetrages, jedoch müssen Grund und Höhe der entstandenen Kosten nachvollziehbar sein. Dafür genügt grundsätzlich auch die Bezugnahme auf lediglich eine einzige Rechnung, wenn der Vermieter einen Pauschalpreis vereinbart hat (Schmidt-Futterer, aaO., § 559b Rdnr. 17; LG Berlin GE 2009, 844, juris Rdnr. 17 ff.).
Jedoch stimmt das erkennende Gericht den Beklagten zu, dass hier besondere Umstände vorliegen, die es nicht genügen lassen, lediglich auf einen Pauschalpreis Bezug zu nehmen. Der Geschäftsführer der Klägerin ist sowohl mit dem Geschäftsführer der ausführenden Generalunternehmerin als auch mit dem Geschäftsführer des die Arbeiten begleitenden Architektenbüros identisch. Dies berechtigt zu Zweifeln, ob die Konditionen der beauftragten und ausgeführten Leistungen marktüblich sind. Der hinter den Gesellschaften stehende Geschäftsführer und Gesellschafter profitiert auf allen Ebenen von der Durchführung der Modernisierung. Es besteht die Gefahr, dass die ausführenden Gesellschaften überhöhte Preise vereinnahmen, ohne dass auch nur ansatzweise eine objektive Kontrolle gewährleistet ist. Der Klägerin würden überhöhte Baukosten unangemessen hohe Mieterhöhungen ermöglichen, von denen sie lange Zeit profitiert. Der Mieter, der im Ergebnis die Folgen zu tragen hat, hat aufgrund der personellen Verflechtung nur eingeschränkte Möglichkeiten, die Vorgänge zu überprüfen. Demgegenüber ist ein Risiko für keines der beteiligten Unternehmen ersichtlich. Im Ergebnis besteht aufgrund der personellen Verflechtung eine erhebliche Gefahr für überhöhte Kosten zu Lasten der Mieter. Dieser Umstand kann nicht ohne Auswirkungen auf den Umfang der Erläuterungspflicht des Vermieters bleiben, der aufgrund der personellen Verflechtung einen vollen Einblick in die Kalkulation hat und sie problemlos detailliert erläutern kann. Er hat gemäß § 559 Abs. 1 BGB lediglich einen Anspruch auf Berücksichtigung der für die Wohnung „aufgewendeten“ Kosten. Dies meint lediglich die notwendigen Kosten, deren Höhe der Vermieter darlegen und beweisen muss. Ein unnötiger, unzweckmäßiger oder überhöhter Aufwand darf nicht in Ansatz gebracht werden. Das heißt zwar nicht, dass der Vermieter uneingeschränkt verpflichtet ist, die Arbeiten auszuschreiben oder immer die preiswerteste Alternative zu wählen, wenn dem nachvollziehbare Gründe entgegenstehen, etwa eine längere Lebensdauer einer Maßnahme, deren Wartungsfreundlichkeit oder eine jahrelange Zusammenarbeit mit einem dem Vermieter bekannten Handwerker, dessen Leistungen nicht zu beanstanden waren und der bisher angemessene und ortsübliche Preise verlangt hat (Schmidt/Futterer, aaO., § 559 Rdnr. 59). Angesichts der dargelegten Umstände hätte die Klägerin vorliegend im Mieterhöhungsverlangen näher darlegen müssen, weshalb die Maßnahme einzig und allein von Unternehmen umgesetzt wird, die mit der Klägerin personell – und sicher auch wirtschaftlich – eng verbunden sind. Dies betrifft insbesondere die Umstände, aus denen die Wirtschaftlichkeit der Ausführung hervorgeht, obwohl auf eine Einholung anderer Angebote am Markt verzichtet wurde. Diesem Erfordernis wird das Mieterhöhungsverlangen nicht gerecht. Dies gilt vor allem deshalb, weil bereits der eigene Vortrag der Klägerin nicht erkennen lässt, woraus sich ergeben könnte, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Preise angemessen waren. Vielmehr spricht viel dafür, dass die berechneten Preise überhöht waren. Denn unter Zugrundelegung des Buches „Baukosten 2014/2015“ kommt die Klägerin dazu, dass unter Berücksichtigung der Hochwertigkeit der Fenster, eines Teuerungszuschlages von 25% und eines Generalunternehmerzuschlags von 10%, also selbst auf Basis einer für sie vorteilhaften Betrachtungsweise, unter Einrechnung des Instandsetzungsbedarfs allenfalls Kosten in Höhe von € 29.054,12 angemessen waren. Die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten liegen noch immer fast 18% über diesem Wert, ohne dass die Klägerin diese weitere Differenz begründen konnte. Die Kosten waren daher selbst nach dem klägerischen Vortrag deutlich überhöht.
2. Einer Modernisierungsmieterhöhung wegen des Einbaus des Aufzuges steht bereits entgegen, dass insoweit nicht von einer Modernisierung im Sinne des § 555b BGB ausgegangen werden kann. Insbesondere liegt keine Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung oder der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 4 und 5 BGB vor, da der Aufzug angesichts seiner Haltepunkte im Erdgeschoss, zwischen dem 2. und dem 3. OG und zwischen dem 4. OG und dem Dachgeschoss keinen barrierefreien Zugang zur Wohnung der Beklagten ermöglicht (vgl. dazu LG Berlin GE 2017, 1020 juris Rdnr. 4 ff. für eine Wohnung im 1. OG und einem Haltepunkt des Aufzugs zwischen dem 1. und 2. OG).
II.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.
22.02.2018
