Leitsatz:
Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 15. Mai 1991 – VIII ZR 38/90 -).
BGH v. 7.11.2012 – VIII ZR 119/12 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 5 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der BGH hatte am 15.5.1991 (- VIII ZR 38/90 -) unter anderem entschieden, dass folgende Klausel unwirksam ist: „Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten.“ Die Verpflichtung zur Thermenwartung sei deshalb unwirksam, weil in der Klausel keine Obergrenze für die Belastung des Mieters genannt werde (Parallele zur Rechtsprechung über Kleinreparaturklauseln).
Von dieser Auffassung ist der BGH nunmehr abgerückt: Anders als der Leitsatz vermuten lässt, „grenzt“ sich der BGH in der aktuellen Entscheidung nicht nur von der 1991er-Entscheidung ab. Er entscheidet vielmehr das genaue Gegenteil. Begründung: Bei der Thermenwartungsklausel handelt es sich nicht um die Abwälzung kleiner Instandhaltungen, sondern um eine Betriebskostenabwälzungsklausel. Wartungskosten für Thermen seien in § 2 Absatz 1 Nr. 4 d Betriebskostenverordnung genannt. Die Betriebskosten einer Mietwohnung, deren Umlegung auf den Mieter entweder gesetzlich bestimmt oder von den Vertragsparteien vereinbart sei, habe der Mieter grundsätzlich in der angefallenen Höhe zu tragen. Eine Obergrenze dafür sehe die gesetzliche Regelung nicht vor. Es sei lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus § 556 Absatz 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB bei der Abrechnung und der Verursachung von Betriebskosten zu beachten.
Wichtig zu wissen: Vornahmeklauseln zur Thermenwartung (Mieter muss den Wartungsauftrag erteilen) dürften trotz dieser aktuellen Entscheidung des BGH weiterhin unwirksam sein (vergleiche insoweit die BGH-Leitentscheidung vom 6.5.1992 – VIII ZR 129/91 -).
11.10.2017
