Leitsatz:
Haben Vermieter und Mieter nur eine symbolische Miete vereinbart, ist für eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht die vereinbarte Miete, sondern der objektive Mietwert maßgeblich.
BGH vom 15.5.2018 – VIII ZR 150/17 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 8 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Eigentümer verkaufte seine Wohnung zum Vorzugspreis, ließ sich aber ein auf fünf Jahre dauerndes dingliches Wohnrecht – quasi als Gegenleistung für den Preisnachlass – einräumen. In der Folge vereinbarten die neuen Eigentümer einen Mietvertrag mit dem ehemaligen Eigentümer als Mieter. Die Parteien einigten sich auf eine symbolische Miete von 1 Euro monatlich zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen von 220 Euro; diese Vereinbarung sollte für fünf Jahre gelten. Das dingliche Wohnrecht wurde nach Abschluss des Mietvertrages wieder gelöscht. Der objektive Mietwert der Wohnung lag bei 900 Euro monatlich.
Der Mieter zahlte die Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate April bis Juni 2016 in Höhe von insgesamt 663 Euro nicht. Daraufhin kündigten die Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos, hilfsweise ordentlich. In der Folgezeit verpflichtete sich die Stadt, die fälligen Mietschulden zu übernehmen.
Der BGH entschied, dass das Mietverhältnis durch die Kündigungen nicht beendet worden war. Die außerordentliche Kündigung sei schon wegen der Übernahmeerklärung der Stadt unwirksam. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung sei mangels erheblicher Pflichtverletzung des Mieters unwirksam. Zwar habe sich der Mieter über einen Zeitraum von mehr als zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit Mietzahlungen in Höhe von insgesamt drei Monatsmieten in Rückstand befunden. Allerdings sei zu berücksichtigen, dass die Nettomiete von 1 Euro monatlich lediglich symbolische Bedeutung hatte und das Nutzungsinteresse nicht adäquat bewerte. In einem solchen Fall sei nicht auf die vereinbarte symbolische Miete abzustellen, sondern auf den objektiven Mietwert. Der aufgelaufene Rückstand von 663 Euro erreiche nicht einmal die Höhe einer objektiven Nettomonatsmiete von 900 Euro, so dass es an einer erheblichen Pflichtverletzung fehle.
13.11.2018
