Leitsatz:
Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556 a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 – VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19).
BGH vom 30.5.2018 – VIII ZR 220/17 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 10 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Werden die „kalten“ Betriebskosten oder die Heizkosten (teilweise) nach Wohnfläche abgerechnet, ist immer die tatsächliche Wohnfläche entscheidend und nicht die gegebenenfalls abweichende, im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße.
Damit änderte der Bundesgerichtshof jetzt seine mehr als zehn Jahre alte Rechtsprechung. 2007 hatte er noch erklärt, es komme auf die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche an, es sei denn, die Flächenabweichung betrage mehr als 10 Prozent.
Jetzt gilt nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für Betriebs- und Heizkostenabrechnungen der gleiche Grundsatz wie für Mieterhöhungen: Die tatsächliche Wohnfläche zählt, nicht die im Mietvertrag aufgeführte. Auf die Frage, wie stark die tatsächliche und die vereinbarte Wohnungsgröße voneinander abweichen, kommt es nicht mehr an. Es gibt keine 10-prozentige Toleranzgrenze mehr.
Lediglich bei der Frage, ob der Mieter die Miete mindern kann, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abweicht, bleibt es bei der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Erst wenn die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, kann die Miete gemindert werden.
Im vorliegenden Fall war die tatsächliche Fläche größer als die vereinbarte. Diese Konstellation ist in der Praxis eher selten anzutreffen. Wesentlich häufiger verhält es sich umgekehrt. Die Entscheidung ist selbstverständlich auch anzuwenden, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist, und der Vermieter diese Fläche in der Betriebskostenabrechnung in Ansatz bringt. Dann ist der Abrechnungssaldo gegebenenfalls zugunsten des Mieters zu korrigieren.
16.09.2018
