Leitsatz:
Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig.
BGH vom 6.6.2018 – VIII ZR 38/17 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 11 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Formularmietvertrag sah vor, dass die Kosten für die verbundene Gebäudeversicherung vom Mieter zu tragen sind. Der von der Vermieterin abgeschlossene Gebäudeversicherungsvertrag (Eigentumsversicherung „All Risk“) schloss – zeitlich begrenzt auf 24 Monate – das Risiko eines „Mietverlustes“ infolge des versicherten Gebäudeschadens ein.
Der Mieter meinte, aus den Kosten der Gebäudeversicherung sei der Teil der Prämie herauszurechnen, der auf das Risiko Mitausfall entfalle. Den herauszurechnenden Prämienanteil habe der Vermieter nicht konkretisiert, so dass die Kosten insgesamt nicht umlagefähig seien.
Dem wollte der BGH nicht folgen. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung seien nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähige Betriebskosten. Hierzu gehörten namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführter Versicherungen. Darunter fielen grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienten.
Die vom Vermieter abgeschlossene Versicherung gehöre als Gebäudeversicherung (insgesamt) zu den Sachversicherungen im Sinne von § 2 Nr. 13 BetrKV. Bedingungsgemäßer Versicherungsfall sei ein Sachschaden des Gebäudes. Dies decke die Schadensbeseitigungskosten ab und diene der Wiederbeschaffung und Wiederherstellung der versicherten Mietsache. Ein infolge eines versicherten Gebäudeschadens entstehender Mietausfall sei, anders als bei einer separaten Mietausfallversicherung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdecke und deshalb nicht auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden dürfe, kein eigenständiger Versicherungsfall, sondern Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung. Die Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens sei zudem seit längerer Zeit fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen.
Diese Versicherung diene dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher. Zweck sei die Wiederherstellung des Gebäudes nach einem Versicherungsfall. Daran ändere es nichts, dass der infolge eines Gebäudeschadens entstandene Mietausfall mitversichert sei.
Ein Mieter, der die Versicherungsprämie der Gebäudeversicherung (mit-)finanziere, dürfe im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zu Gute kommen. Er dürfe vom Vermieter erwarten, hierfür eine Gegenleistung zu erhalten und im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben.
Diesen Anforderungen trage die hier umstrittene Gebäudeversicherung hinreichend Rechnung. Die Gegenleistung bestehe darin, dass der Mieter in gewisser Weise geschützt sei, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden der Mietsache verursache. Er sei im Verhältnis zum Vermieter nicht nur der Verpflichtung enthoben, einen so verursachten Schaden auf eigene Kosten beseitigen zu müssen. Vielmehr sei der Mieter, der fahrlässig einen im Gebäudeversicherungsvertrag abgedeckten Versicherungsfall verursacht habe, auch vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers geschützt. Ein solcher Regressverzicht ergebe sich aus einer Auslegung des Versicherungsvertrages. Dies komme dem Mieter einer Wohnung auch im Hinblick auf einen als Schadensfolge mitversicherten Mietausfall zugute, denn der Regressverzicht des Versicherers erstrecke sich auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall.
16.09.2018
