Leitsatz:
Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Denn der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen sind dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.
BGH vom 21.8.2018 – VIII ZR 188/16 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 5 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mieter einer Loft-Wohnung im ersten Obergeschoss eines ehemaligen Fabrikgebäudes wollten, dass ihr Vermieter die Fenster reinigt. Das Gebäude verfügt über eine großflächige Fensterfront, die sich derart an der Wohnung erstreckt, dass sich vor mehreren Räumen Fenstersegmente befinden, die eine Fläche von je 1,3 Meter x 2,75 Meter aufweisen und in deren Mitte sich jeweils ein Fenster mit einer Fläche von 0,6 Meter x 1,25 Meter öffnen lässt, während der übrige Teil des jeweiligen Glassegments nicht zu öffnen ist.
Die Mieter wollten mit ihrer Klage die Verurteilung des Vermieter zu einer mindestens vierteljährlichen Reinigung der nicht zu öffnenden Glassegmente vor ihrer Wohnung erreichen, da diese witterungsbedingt schnell verschmutzten, was den Blick nach außen beeinträchtige und so den Wohnwert mindere, und eine Reinigung der starren Teile der Fenstersegmente mit großen Schwierigkeiten verbunden sei.
Der BGH entschied, dass den Mietern bereits dem Grunde nach ein Anspruch auf eine Fensterreinigung durch den Vermieter nicht zustehe. Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliege grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen hätten. Denn der Vermieter schulde dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen seien dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters. Die Rechtslage sei auch dann nicht anders zu beurteilen, wenn die Reinigung der Fensterflächen von den Mietern persönlich – etwa wegen Gebrechlichkeit – nicht geleistet werden könne. Sollte dies der Fall sein, könnten sich die Mieter beispielsweise professioneller Hilfe einer Fenstereinigungsfirma bedienen.
Aus der BGH-Entscheidung ergibt sich im Übrigen nicht, dass der Mieter verpflichtet ist, die Fenster zu reinigen. Dies dürfte auch richtig sein. Solange durch die unterlassene Fensterreinigung kein Substanzschaden zu befürchten ist und soweit keine entsprechende mietvertragliche Regelung besteht, haben beide Mietvertragsparteien keinen Anspruch gegen den jeweils anderen auf Reinigung der Fenster. Das LG Berlin hat dementsprechend auch unlängst entschieden, dass Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Fensterreinigung nicht verpflichtet sind (LG Berlin vom 8.3.2016 – 63 S 213/15 –).
19.11.2018
