Betriebskostenabrechnung

Leitsatz:

Zur Verjährung des Anspruchs auf Erstellung einer Betriebskostenabrechnung.

AG Wedding vom 24.5.2019 – 22c C 576/18 –

Mitgeteilt von RAen Dols, Franzke & Partner

Anmerkungen des Berliner Mietervereins

Im Urteil ging es um die Verjährung folgender Abrechnungsperioden: Der Vermieter hatte mietvertraglich die Abrechnung der angefallenen kalten Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB im Zeitraum 1. Januar 2013 bis 31. Dezember 2013 bis spätestens 31. Dezember 2014 dem Mieter zu erstellen. Der Anspruch des Mieters wurde damit erst am 1. Januar 2015 fällig und die Verjährung begann erst am 31. Dezember 2015 (§ 199 Abs. 1 Nummer 1 BGB). Dieser Anspruch war damit erst mit Ablauf des 31. Dezember 2018 verjährt (§ 195 BGB).

Anderes galt für den Anspruch auf Erstellung der Heizkostenabrechnung im Zeitraum 1. Mai 2012 bis 30. April 2013, die spätestens bis zum 30. April 2014 zu erstellen war. Die Verjährung begann hier nach § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB am 31. Dezember 2014 und war damit bereits mit Ablauf des 31. Dezember 2017 verjährt.

Urteilstext

Aus den Gründen:

…

Die Beklagte hatte mietvertraglich die Abrechnung der angefallenen kalten Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB im Zeitraum 1. Januar 2013 bis 31. Dezember 2013 bis spätestens 31. Dezember 2014 der Klägerin zu erstellen. Der Anspruch der Klägerin wurde damit erst am 1. Januar 2015 fällig und die Verjährung begann erst am 31. Dezember 2015 (§ 199 Abs. 1 Nummer 1 BGB). Dieser Anspruch war damit erst am 31. Dezember 2018 verjährt (§ 195 BGB).

Durch Einreichung der Klage am 31. Dezember 2018 war die Verjährung bereits zuvor gemäß § 167 ZPO gehemmt, da die Klagezustellung, die an die Beklagten am 26. Januar 2019 erfolgte, „demnächst“ erfolgte. Darauf, dass das Gericht erst am 3. Januar 2019 den Kostenvorschuss einforderte, hatte die Klägerin keinen Einfluss. Die Einzahlung des Kostenvorschusses erfolgte bereits am 15. Januar 2019, also lediglich 12 Tage später. Dabei durfte die Klägerin die Kostenanforderung abwarten. Es gibt keine absolute zeitliche Grenze, nach deren Überschreitung eine Zustellung nicht mehr als „demnächst“ anzusehen ist.(BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 – IV ZR 23/05 -, BGHZ 168, 306-313, Rn. 17), 12 Tage sind jedoch nach Auffassung des Gerichts hinreichend, sofern hier die Dauer der Zustellung der Kostenanforderung wie auch die zu erwartenden Überweisungszeiten berücksichtigt werden.

Anderes gilt für den Anspruch auf Erstellung der Heizkostenabrechnung im Zeitraum 1. Mai 2012 bis 30. April 2013, die spätestens bis zum 30. April 2014 zu erstellen war. Die Verjährung begann hier nach § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB am 31. Dezember 2014 und war damit bereits am 31. Dezember 2017 verjährt.

Zur Bestimmung der Kostenquote entspricht es billigem Ermessen, die Kostenanteile der monatlich zu leistenden Vorauszahlungen für Heizkosten in Höhe von 120,00 € sowie für Betriebskosten in Höhe von 197,73 € zu den gesamten Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 317,73 € ins Verhältnis zu setzen, woraus sich die tenorierte Kostenquote ergibt.

Bitte beachten Sie: Die Rechtsprechung zum Mietrecht ist ständig im Fluss. Die hier publizierten gerichtlichen Entscheidungen geben den Stand zum Zeitpunkt ihrer Verkündung (siehe jeweiliges Datum vor dem Aktenzeichen) wieder. Informieren Sie sich deshalb über eventuelle Änderungen in der Rechtsprechung. Dabei ist Ihnen der Berliner Mieterverein gerne behilflich.

behlau
25.02.2020