Leitsatz:
Die Vereinbarung von „Betriebskosten“ ohne nähere Bestimmung darüber, was im Einzelnen unter Betriebskosten zu verstehen ist, bedeutet keine wirksame Überwälzung der Verpflichtung zur Tragung von Betriebskosten. Wenigstens ist ein Hinweis auf den Katalog der Betriebskosten in der Anlage 3 zu § 27 II. BV beziehungsweise in § 2 BetrKV erforderlich.
LG Berlin, Urteil vom 21.10.2004 – 67 S 119/04 –
Mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… In dem Formularmietvertrag vom 11. Mai 1999 finden sich unter § 3 Nr. 2 die folgenden Vereinbarungen: … „Vorauszahlung für Betriebskosten zur Zeit 70 DM“. Eine nähere Bestimmung darüber, was unter „Betriebskosten“ zu verstehen ist, ist in dem Mietvertrag, auch an anderer Stelle, nicht vorhanden. Diese Vereinbarung bedeutet keine wirksame Überwälzung der Verpflichtung zur Tragung von Betriebskosten. Nach herrschender Auffassung ist wenigstens ein Hinweis auf den Katalog der Betriebskosten in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung – II. BVO – erforderlich. Dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 24. Februar 1984 zufolge (NJW 1984, 1761) kann der Vermieter die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BVO aufgeführten Betriebskosten mit der mietvertraglichen Regelung, dass für die „Betriebskosten gemäß § 27 der zweiten Berechnungsverordnung“ neben der Miete ein monatlicher Vorauszahlungsbetrag von … DM zu leisten ist, auf den Mieter umlegen, ohne diesem bei Vertragsabschluss den in der Anlage enthaltenen Betriebskostenkatalog erläutert oder durch Beifügung eines Abdrucks der Anlage zur Kenntnis gebracht zu haben. Dieser Meinung hat sich das OLG Hamm mit Rechtsentscheid vom 22. August 1997 (NJW-RR 1998, 1090) angeschlossen.
Auch der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 7. April 2004 (VIII ZR 157/03, WuM 2004, 290) unter Hinweis auf die vorstehend zitierten Rechtsentscheide zum Ausdruck gebracht, dass eine Bezugnahme auf den Katalog der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BVO ausreiche (Urteilsgründe Seite 8 unter II 1 b bb). Dabei handelt es sich allerdings um Minimalvoraussetzungen. Der bloße Begriff „Betriebskosten“ ist zu wenig aussagekräftig, als dass er zwingend als Hinweis auf die erwähnte gesetzliche Regelung verstanden werden konnte. So hat der Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung vom 27. April 2004 die Auffassung vertreten, dass der Begriff der „sonstigen Betriebskosten“ in Nr. 17 des Kataloges zu wenig aussagekräftig sei. Gerade im Hinblick darauf, dass der Vermieter gemäß § 546 BGB a.F. (jetzt § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB) grundsätzlich verpflichtet sei, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, müsse dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn überwälzt werden. Daher sei es erforderlich, die „sonstigen Betriebskosten“ im Einzelnen zu benennen. Diese Gedankengänge lassen sich auf den vorliegenden Fall übertragen. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Kenntnis der Einzelheiten der im Sinne des Katalogs der Anlage zu § 27 Abs. 1 II. BVO umlagefähigen Betriebskosten Allgemeingut geworden ist, so dass jede Erwähnung von „Betriebskosten“ in einem Mietvertrag als verbindlicher und ausreichender Hinweis auf diesen Katalog verstanden werden kann und muss. Nicht zuletzt aus diesem Grunde hat die Rechtsprechung wenigstens einen Hinweis auf die gesetzliche Regelung für erforderlich gehalten, damit für die Parteien des Mietvertrages die notwendige Klarheit über den Umfang der Betriebskosten besteht.
Die Klägerin kann nicht geltend machen, dass den Beklagten eine Berufung auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung verwehrt sei, weil im Vorfeld des Vertragsschlusses über die Höhe der Vorschüsse gesprochen worden sei. Die Klägerin trägt nicht vor, dass den Beklagten etwa eine Betriebskostenabrechnung aus einer früheren Periode überlassen worden sei, aus der sie die Zusammensetzung der Betriebskosten hätten ersehen können. …
04.01.2018
