Wohnraummietverträge mit einer Indexmietenvereinbarung hatten früher Seltenheitswert. Angesichts der rasant gestiegenen Lebenshaltungskosten werden sie nun immer häufiger angeboten. Was ist zu beachten?
Illustration: Julia Gandras
Bei einem Indexmietvertrag richtet sich die Miete nach der Entwicklung der Lebenshaltungskosten – genauer gesagt: nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex. Steigt er, kann die Miete nach einem bestimmten Berechnungsmodus erhöht werden. Sinkt er – was aber sehr selten vorkommt, muss die Miete reduziert werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel spielt keine Rolle.
Keine Umstellung im laufenden Mietverhältnis
Die derzeit starke Inflation (7,4 Prozent im April 2022) verleitet viele Vermieter dazu, einen Indexmietvertrag abzuschließen. „Manche Vermieter richten ihr Fähnchen eben nach dem Wind“, kommentiert Reiner Wild. „Kurzsichtig“, nennt der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins dieses Vorgehen, denn niemand weiß, was in zwei Jahren sein wird und ob gestiegene Mietspiegel-Werte dann nicht viel größere Mieterhöhungsspielräume eröffnen. „Es lohnt sich eigentlich nur für Vermieter, die unter Ausschöpfung der Mietpreisbremse eine hohe Ausgangsmiete verlangen“, erklärt Wild. Während andere Vermieter in den Folgejahren nicht mehr weiter erhöhen können, weil die ortsübliche Vergleichsmiete schon überschritten ist, kann die Indexmiete trotzdem weiter steigen.
Wichtig: Im laufenden Mietverhältnis darf ein „normaler“ Mietvertrag nicht in einen Indexmietvertrag umgewandelt werden, jedenfalls nicht ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters oder der Mieterin. Anders als bei Staffelmietverträgen erfolgt die Anpassung der Miete zudem nicht automatisch, sondern muss (schriftlich!) geltend gemacht werden. Dabei muss die Nettomiete seit mindestens einem Jahr unverändert sein. In dem Schreiben muss die eingetretene Änderung des Preisindex sowie der Mieterhöhungsbetrag oder die neue Miete angegeben sein. Nur wenn die Mieterhöhung diese formalen Voraussetzungen erfüllt, ist sie wirksam. Die genaue Berechnung ist nicht ganz einfach (siehe Infobox) und sollte auf jeden Fall in der Rechtsberatung kontrolliert werden.
Doch es gibt auch Vorteile – und im Vergleich zur Staffelmiete gilt eine Indexmiete noch immer als das kleinere Übel. So ist man vor Mieterhöhungen wegen Modernisierung weitgehend geschützt. Lediglich bauliche Maßnahmen, die vom Vermieter nicht zu vertreten sind, etwa Vorschriften zur Energieeinsparung, dürfen von ihm auf die Miete umgelegt werden. Eine Mieterhöhung wegen des Anbaus eines Balkons oder einer Badsanierung sind dagegen ausgeschlossen. Zweiter Vorteil: Ein neuer Mietspiegel mit extrem gestiegenen Werten muss denjenigen nicht beunruhigen, der eine Indexmietenvereinbarung hat.
Unterm Strich ist aber festzuhalten, dass sich eine Indexmiete vor allem für Vermieter lohnt – und derzeit fast schon eine Goldgrube ist. Eine Obergrenze gibt es hier nicht. Der Deutsche Mieterbund fordert daher die Einführung einer Kappungsgrenze, wie sie auch für andere Verträge gilt. Derzeit darf die Miete in Berlin um maximal 15 Prozent in drei Jahren steigen, die Ampel-Koalition will diesen Wert auf 11 Prozent absenken.
Birgit Leiß
Rechenformel für Mieterhöhungen
Ein Anstieg der Lebenshaltungskosten um beispielsweise 6 Punkte im letzten Jahr bedeutet nicht, dass die Miete um 6 Prozent erhöht werden darf. Vielmehr muss die Veränderung der Miete genau der prozentualen Veränderung der Lebenshaltungskosten entsprechen. Die Berechnungsformel lautet: neuer Indexstand geteilt durch alter Indexstand mal 100 minus 100 = Prozentsatz der Änderung.
Eine Rechenhilfe des Statistischen Bundesamtes gibt es hier:
www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/Methoden/Internetprogramm.html
bl
- BMV-Info 55 „Die Indexmiete nach § 557 b BGB“:
www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-55-indexmiete-nach-§557b-bgb-checklisten-zu-abschluss-und-mieterhoehung.htm - Der aktuelle Mietrechtstipp: Indexmiete
28.06.2022
