Pressemitteilung Nr. 28/22
„Das heute in Kraft getretene Mietspiegelreformgesetz samt seiner Mietspiegelverordnung mag von der Vorgänger-Bundesregierung gut gemeint gewesen sein, de facto wird es aber zu neuen Streitigkeiten bei der Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln kommen“, so der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. „Ein Vorgeschmack darauf ist der Angriff des Regensburger Instituts EMA auf die Ausschreibung zu den Berliner Mietspiegeln 2023 und 2025, der nach bisherigen Stand der Auseinandersetzungen zu einer verzögerten Herausgabe des Mietspiegels 2023 führen wird. Die Zukunft des Mietspiegels ist düster.“
Hintergrund des Angriffs ist ein Streit um die richtige Methode der Mietspiegelerstellung. Ein qualifizierter Mietspiegel musste bisher schon nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden. Diese anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze sind nicht definiert gewesen und boten schon in der Vergangenheit Anlass für Streit, denn in der Immobilienwissenschaft und Immobilienwirtschaft wird zum großen Teil die These vertreten, dass nur ein Mietspiegel, der auf Basis einer Regressionsanalyse erstellt wird, den Markt am besten abbildet. Der Berliner Mietspiegel wurde bisher nach einer etwas einfacheren Tabellenmethode erstellt. Da Mietspiegel den Rahmen für Mieterhöhungsmöglichkeiten abstecken, kommt der Methode der Erstellung eine Bedeutung bei. Die Berliner Mietrichter sind in den letzten Jahren diesem Streit salomonisch ausgewichen. Sie haben in der weit überwiegenden Zahl unabhängig vom Nachweis der Qualifiziertheit die Mietspiegel als geeignete Schätzgrundlage bewertet und ihn jeweils zur Ermittlung der ortüblichen Vergleichsmiete angewandt. Ein Streit über die Qualifiziertheit eines Mietspiegels wäre immer zu Lasten des Mieters ausgegangen, weil der Mieter bisher die Beweislast dafür trug, das ein Mietspiegel qualifiziert ist, was schlicht nicht möglich ist.
Mit dem neuen Gesetz und der Mietspiegelverordnung werden nun die Vorgaben für eine Mietspiegelerstellung präzisiert und das Nicht-Einhalten dieser Standards mit Konsequenzen belegt. Qualifiziert ist zukünftig ein Mietspiegel nur dann, wenn er nach der Mietspiegelverordnung korrekt erstellt wurde oder wenn der Mietspiegel vom Land und den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern gemeinsam als qualifizierter Mietspiegel anerkannt wird. „Dies wird mit Sicherheit den Streit um die „richtige“ Methode der Erstellung anheizen“, so Wild. Der Berliner Mieterverein kritisiert die neue Ausrichtung des Mietpreisrechts. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Obergrenze für Mieterhöhungen und gleichzeitig auch die Grundlage für die Bestimmung der Mietpreisbremse. Es ist jedoch ein unbestimmter Rechtsbegriff. Um die Auslegung wird es immer Streit geben. Da hilft auch eine „Verwissenschaftlichung“ nicht. Die Fragwürdigkeit der Bedeutung statistischer Methoden wird schon daran deutlich, dass auf angespannten Märkten die geforderten Mieten bei neuen Verträgen zumeist sehr wenig mit der Qualität der Wohnung zu tun haben. „Es ist offenkundig, dass Konstruktionen wie der Berliner Mietpreisdeckel mit festen Mietobergrenzen viel weniger Streit in der Umsetzung verursachen“, erklärte Wild.
01.07.2022
