Als Teil der Betriebskostenabrechnung bekommen viele Mieter:innen im Herbst die Heizkostenabrechnung von Ihren Vermieter:innen. Was ist beim Thema Abrechnung, Vorauszahlungen und Verbrauchsermittlung zu beachten? Ein Überblick.
In diesem Jahr schauen viele Mieter:innen noch genauer auf die Betriebskostenabrechnung ihrer Vermieter:innen – insbesondere auf die Heiz- und Warmwasserkosten. In den Beratungsstellen des Berliner Mietervereins gehen gerade täglich zahlreiche Anrufe zu dem Thema ein, denn der Sachverhalt ist komplex und die Abrechnungen sind nicht gerade einfach zu verstehen. Wir erklären die wichtigsten Punkte.
- Zentral oder dezentral?
- Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung
- Anforderungen und Abrechnungszeitraum
- Vorauszahlungen/Abschläge
- Wie wird der Verbrauch erfasst?
- Unzureichende Abrechnung: Das sollten Sie tun
- Kürzungsrecht
1. Zentral oder dezentral?
Eine grundlegende Unterscheidung zu Beginn: Bei der Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser gibt es die zentrale und die dezentrale Versorgung. Mieter:innen mit einer dezentralen Wärmeversorgung schließen die Verträge direkt mit dem Energieversorger ab und erhalten auch die Abrechnung direkt vom Anbieter. Der Großteil der Berliner Mietwohnungen ist allerdings an eine öl- oder gasbetriebene Zentralheizung beziehungsweise eine Fernwärmeversorgung angeschlossen. In diesem Fall schließen die Vermieter:innen die Verträge mit den Versorgungswerken ab und rechnen die entstandenen Kosten jährlich mit ihren Mieter:innen ab.
2. Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung: Was ist das?
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenVO) schreibt eine verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vor. Das bedeutet, dass diese Kosten zu mindestens 50 und zu höchstens 70 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Mieter:innen abgerechnet werden müssen. Dafür müssen Vermieter:innen eine entsprechende Messtechnik zur Verfügung stellen. Für die restlichen 30 bis 50 Prozent erfolgt die Abrechnung anteilig nach Wohnfläche beziehungsweise beheizter Fläche oder nach umbautem Raum. Für bestimmte Gebäude sind auch andere Verteilungsschlüssel zulässig oder sogar vorgeschrieben (Details im Infoblatt Punkt 1). Eine pauschale Abrechnung im Sinne von Inklusiv-Warmmieten oder Festbeträgen ist im Grundsatz unzulässig.
Anteilige Umlage: Was ist die gerechteste Form?
Werden die anteiligen Kosten nicht auf Basis der beheizten Fläche berechnet, sondern anhand der Wohnfläche, kann dies zu Ungerechtigkeiten führen, zum Beispiel wenn sich die Wohnungen im Gebäude in ihren Anteilen an unbeheizter Fläche sehr unterscheiden (Stichwort: Balkone oder Terrassen). Die beheizte Fläche als Grundlage zu nehmen, ist hier gerechter.
Eine Abrechnung, die zu 100 Prozent auf dem individuellen Verbraucht basiert, scheint auf den ersten Blick die gerechteste Form zu sein. Nach HeizkostenVO ist sie möglich, aber nicht zu empfehlen. Zwar können Mieter:innen ihr eigenes Heizverhalten regulieren, allerdings hängt die benötigte Energiemenge auch von nicht beeinflussbaren Faktoren ab: Liegt die Wohnung im Erdgeschoss oder unter dem Dach? Ist sie windgeschützt oder nicht? Und wie heizen die angrenzenden Nachbar:innen? Ganz gerecht wird die Abrechnung also nie ausfallen, doch wir halten eine Aufteilung von 70 Prozent nach individuellem Verbrauch und 30 Prozent nach Flächenanteil für die aktuell beste Lösung.
3. Anforderungen und Abrechnungszeitraum
Die entstandenen Heizkosten müssen jährlich abgelesen und abgerechnet werden. Der Abrechnungszeitraum richtet sich nach dem jeweiligen Mietvertrag – meist wird nach dem Ende der Heizperiode (1.10. bis 30.4.) abgelesen. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgen. Rechnen Vermieter:innen trotz Aufforderung nicht ab, haben Mieter:innen das Recht, die Einstellung ihrer Vorauszahlungen anzukündigen. Nachforderungen können Vermieter:innen nur dann noch erheben, wenn sie die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten haben.
Vertiefende Informationen zu den Anforderungen an die Heizkostenabrechnung finden Sie unter Punkt 5 im Informationsblatt.
4. Vorauszahlungen: Was ist zu beachten?
Vermieter:innen können von ihren Mieter:innen angemessene monatliche Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten verlangen. Die Basis dafür bildet der Verbrauch der Vorjahre. Gut zu wissen: Rein rechtlich können Vermieter:innen keine erhöhten Abschlagszahlungen aufgrund von zukünftig zu erwartenden Preissteigerungen fordern.
Angesichts der prognostizierten drastischen Steigerungen bei den Heizwärme- und Warmwasserkosten ziehen allerdings viele Mieter:innen von sich aus in Betracht, die monatlichen Vorauszahlungen freiwillig zu erhöhen oder besser noch, selbst Geld zurückzulegen. So vermeiden Sie die Nachzahlung einer großen Summe auf einmal im kommenden Jahr.
5. Wie wird der Verbrauch erfasst?
Um den individuellen Verbrauch abrechnen zu können, müssen Vermieter:innen für entsprechende Ablesetechnik sorgen. Hier gibt es verschiedene Arten: Nach den früher üblichen Verdunsterröhrchen sind mittlerweile elektronische Heizkostenverteiler mit Digitalanzeige üblich. Alle messtechnischen Ausstattungen, die nach dem 1. Dezember 2021 eingebaut wurden, müssen fernablesbar sein. Das heißt, für die Ablesung müssen Vermieter:innen oder Energieversorger die Mietwohnung nicht betreten.
Wichtig: Vorhandene nicht-fernablesbare Messgeräte müssen bis Ende 2026 nachgerüstet oder durch ein fernablesbares Gerät ersetzt werden. Vermieter:innen können die Geräte als Modernisierungsmaßnahme geltend machen und eine Mieterhöhung verlangen oder die Anmietungskosten der Messapparate auf die Mieter:innen umlegen.
Ablesung bei nicht-fernablesbaren Geräten
Mieter:innen sind verpflichtet, die Ablesung der Messgeräte zu ermöglichen. Die Terminankündigung hierfür müssen die Versorger/Vermieter:innen eine Woche vorher schriftlich bekannt geben. Wer verhindert ist, kann einen Ausweichtermin verlangen, ohne dass hierfür Kosten in Rechnung gestellt werden dürfen.
Tipp: Lesen Sie selbst in Ruhe die Werte ab, kurz bevor der Messdienst kommt. Sollten die Werte voneinander abweichen, unterschreiben Sie den Ablesestreifen nicht, sondern legen Sie Einspruch beim Vermieter ein!
Ablesung bei fernablesbaren Geräten: Monatliche Verbrauchsermittlung ist Pflicht
Ist das Gebäude bereits mit fernablesbarer Messtechnik ausgestattet, müssen Eigentümer:innen den Mieter:innen eine monatliche Abrechnungs- und Verbrauchsinformation mitteilen. Enthalten sein müssen:
- der Verbrauch des vergangenen Monats in Kilowattstunden,
- ein Vergleich dieses Verbrauchs mit dem Verbrauch des Vormonats sowie mit dem entsprechenden Monat des Vorjahres desselben Mieters,
- ein Vergleich mit dem Durchschnittsverbrauch in der Liegenschaft oder der Nutzergruppe.
Mitteilen bedeutet in diesem Fall, dass diese Information die Verbraucher:innen direkt erreichen muss (zum Beispiel postalisch oder per E-Mail), ohne dass sie danach suchen müssen. Bei der Nutzung eines Webportals müssen Mieter:innen ebenfalls eine Nachricht bekommen, dass neue Informationen für sie vorhanden sind.
Tipp: Sollten Sie trotz Ausstattung mit fernablesbaren Geräten bisher keine monatliche Verbrauchsübersicht von Ihren Vermieter:innen erhalten haben, fordern Sie den/die Vermieter:in dazu auf, dies nachzuholen!
6. Unzureichende Abrechnung: Das sollten Sie tun
Solange Sie keine ordnungsgemäße, verständliche Abrechnung erhalten, brauchen Sie auch nicht nachzuzahlen – vergewissern Sie sich jedoch erst in einer unserer Beratungsstellen! Verklagt Sie der Vermieter trotzdem auf Zahlung, so muss er die Prozesskosten tragen – selbst wenn er eine ordentliche Abrechnung vor Gericht nachreicht. Wenn Sie Zweifel an den aufgeführten Kosten haben, lassen Sie sich die Belege in Kopie zuschicken. Dies gilt auch für die Heizkostenzusammenstellung, die alle vom Vermieter gegenüber der Messfirma gemachten Angaben enthält, sowie die Heizkostengesamtabrechnung, aus der Sie die Kosten für die einzelnen Mieter:innen ersehen können. Einen Musterbrief zur Beanstandung der Heizkostenabrechnung finden Sie hier.
7. Kürzungsrecht
Die HeizkostenVO sieht ein pauschales Kürzungsrecht für Mieter:innen vor, wenn Wärme und Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Mieter:innen können die Abrechnung dann um 15 Prozent kürzen. Sie können den Kostenanteil um drei Prozent kürzen, wenn Eigentümer:innen keine fernablesbaren Geräte installieren, wo diese eigentlich vorgesehen sind. Gleiches gilt, wenn Eigentümer:innen ihren Informationspflichten nicht nachkommen.
Die Heizkostenabrechnung ist korrekt, aber für Sie ergeben sich trotz sparsamen Verbrauchs überdurchschnittlich hohe Heizkosten pro Quadratmeter? Prüfen Sie, ob auch andere Mieter:innen betroffen sind! Es könnten bauliche oder technische Mängel vorliegen, die das gesamte Haus betreffen. Wenden Sie sich in jedem Fall an eine unserer Beratungsstellen, um zu klären, welches Vorgehen ratsam ist!
Hier finden Sie die Handreichung zu Ihren rechten bei der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung zum Ausdruck.
23.10.2024
