Undichte Fenster, feuchte Stellen an der Wand, ständige Lärmbelästigung – in unserer Beratungspraxis gehören Mietmängel zu den häufigsten Themen. In vielen Fällen haben Mieter:innen das Recht, die Miete zu mindern, um die Beseitigung durchzusetzen. Wir erklären, wie Sie am besten und rechtssicher vorgehen.
1. Überprüfen Sie den Mangel
Als erstes ist zu klären, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt. Das ist der Fall, wenn der Mangel den Gebrauch beeinträchtigt oder zu einer eingeschränkten Wohnqualität führt. Typische Mängel sind undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden, defekte Heizungen und/oder Warmwasseraufbereitungen sowie verstopfte Abflüsse. Wichtig: Nicht nur Mängel, die die Mietwohnung selbst betreffen, lösen so genannte Gewährleistungsrechte aus. Auch Störungen von „außen“ können Wohnungsmängel sein, zum Beispiel, wenn eine Baustelle am Nachbarhaus dauerhaft eine hohe Lärmbelästigung darstellt.
2. Benachrichtigen Sie die Hausverwaltung oder den:die Eigentümer:in
Bei auftretenden Mängeln sollten Sie nicht eigenverantwortlich und unverzüglich die Miete mindern, denn: Eine Mietminderung ist nicht ohne Risiko. Sie müssen die Minderung unbedingt bei dem:der Eigentümer:in beantragen und die Zustimmung einholen. Tun Sie dies nicht, kann Ihnen schlimmstenfalls eine Kündigung wegen Mietrückständen drohen.
Um das zu vermeiden, sollten Sie Mängel unverzüglich anzeigen und um Beseitigung unter Benennung einer Frist bitten. Nutzen Sie dazu gern unser Musterschreiben, in welchem die Zahlung der Miete unter Vorbehalt nach Verstreichen der Frist erklärt wird, ohne dass die Mängel beseitigt wurden. Sollte keine Reaktion Ihres:Ihrer Vermieter:in erfolgen, können Sie unser Musterschreiben für eine letzte Mahnung nutzen.
3. Dokumentieren Sie den Mangel
Wir empfehlen eindringlich, alle Mängel von Anfang an möglichst präzise zu dokumentieren. Ein solches Protokoll kann bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wichtig werden. Machen Sie Fotos und Videos oder protokollieren Sie die Zeitpunkte wiederkehrender Störungen.
4. Möglichkeiten bei ausbleibender Mängelbeseitigung
Wenn Ihr:e Vermieter:in die Mängel in Ihrer Wohnung auch nach Fristablauf nicht behebt, können Sie vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen und die Miete solange mindern, bis der Schaden behoben wurde. Bevor Sie dies ohne eine Rückmeldung Ihrer Hausverwaltung oder des:der Vermieters:in tun, sollten Sie jedoch unsere mietrechtliche Beratung in Anspruch nehmen.
Wenn die Mängelbeseitigung sogar trotz Zurückhaltung der Miete ausbleibt, gibt es rechtlich noch die Möglichkeit, auf Mängelbeseitigung zu klagen oder vom Selbstbeseitigungsrecht Gebrauch zu machen. In diesem Fall beauftragen Sie die Reparatur selbst und fordern das Geld anschließend zurück. Diese Variante empfiehlt sich besonders bei kleineren Reparaturen, für die Sie nur geringe Beträge vorstrecken müssen. Wenn Sie sich für die Durchsetzung des Selbstbeseitigungsrechts entscheiden, müssen Sie unbedingt nachweisen können, dass sie den Mangel schriftlich angezeigt und die Beseitigung eingefordert haben, diese jedoch ausgeblieben ist.
5. Keine außerordentliche Kündigung
Eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags aufgrund von Mängeln ist nur in seltenen Fällen möglich. Sie sollten hierzu den Rat eines Anwalts hinzuziehen.
Eine Anleitung von Vera Colditz
Weitere Informationen zu Mietmängeln
- Wohnungsmängel: So machen Sie Ihrem Vermieter Beine –
Wohnungsmängel gehören zu den häufigsten mietrechtlichen Problemen - Infoblatt 12: Wohnungsmängel – wann darf die Miete gemindert werden?
- Infoblatt 39: Mieterrechte bei Baumängeln
10.10.2024
