Die Baumaßnahmen sind abgeschlossen und Sie haben wieder Ruhe in Ihrer Wohnung. Jetzt steht die Modernisierungsmieterhöhung an. Welche Voraussetzungen gelten und wann greift die Härtefallregelung? Ein Überblick über die wichtigsten Punkte.
Im ersten Teil unseres Miet-Tipps zur energetischen Modernisierung haben wir erläutert, wie eine korrekte Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme aussieht und welche Mieterhöhungen nach energetischer Modernisierung grundsätzlich möglich sind. Im zweiten Teil ging es um Mieter:innenrechte während der Baumaßnahmen. Im dritten Teil zeigen wir, was Sie bei der Modernisierungsmieterhöhung beachten sollten. In vielen Fällen empfiehlt sich unsere Rechtsberatung, insbesondere zum Thema Härteeinwand und zur Frage nach der korrekten Anrechnung von Instandsetzungskosten.
Mieterhöhungsmöglichkeiten
- Vermietende dürfen die Miete nach einer (energetischen) Modernisierung um jährlich acht Prozent der Modernisierungskosten – gemeint sind die Baukosten für die einzelne Wohnung – erhöhen (§ 559 BGB).
- Die Mieterhöhung gilt nur für betroffene Haushalte und darf innerhalb von sechs Jahren die Kappungsgrenze von drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten.
- Bei einer Ausgangsmiete von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter reduziert sich die Kappungsgrenze auf zwei Euro pro Quadratmete
Ausnahmen und Härtefallregelungen
- Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist ausgeschlossen, wenn sie eine unzumutbare Härte für Mieter:innen darstellen würde (Härteeinwand). Voraussetzung: Die betroffenen Mietenden müssen den Härteeinwand nach Zugang der Modernisierungsankündigung fristgerecht schriftlich beim Vermietenden eingereicht haben.
- Es gibt jedoch Ausnahmen, bei denen keine Härtefallregelungen greifen, zum Beispiel, wenn die Modernisierung lediglich einen „allgemein üblichen Zustand“ (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB) herstellt oder Vermietende die Umstände der Modernisierung nicht zu vertreten haben. Laut Bundesgerichtshof ist ein Zustand „allgemein üblich“, wenn er bei mindestens zwei Dritteln der Mieträume in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region angetroffen wird. Nicht zu vertreten haben Vermietende solche Maßnahmen, die gesetzlich verpflichtend sind. Ein Beispiel: Der Gesetzgeber schreibt die Dämmung der obersten Geschossdecke vor. Vermietende sind also dazu verpflichtet, diese Maßnahmen zu erledigen. Daher können Mietende für diese Maßnahmen anteilig keinen Härteeinwand geltend machen.
Voraussetzungen für eine Mieterhöhung
- Vermieter:innen müssen eine schriftliche Erklärung abgeben, in der sie die Modernisierungsmieterhöhung auf Grundlage der entstandenen Baukosten in Ihrer Wohnung berechnen und erläutern (§ 559b BGB).
- Die neue Miete wird ab dem dritten Monat nach dem Zugang der Erklärung fällig, sofern keine erheblichen Abweichungen vorliegen oder die Modernisierungsankündigung fehlt.
Nicht berücksichtigte Kosten
- Bestimmte Kostenbestandteile müssen Vermietende von den Modernisierungskosten abziehen; diese führen nicht zu einer Mieterhöhung. Dazu gehören öffentliche Fördermittel, Mieter:innenleistungen, Kosten für Kapitalbeschaffung, Finanzierung und Verwaltung sowie übertriebener Aufwand.
- Kosten für Instandhaltung sind keine Modernisierungskosten, es sei denn, sie waren infolge der Modernisierung notwendig. Bei Fragen zum Abzug von Instandsetzungskosten sollten Sie unsere Rechtsberatung in Anspruch nehmen.
Einfluss auf den Wohnwert und den Mietspiegel
- Jede Modernisierung kann den Wohnwert der Wohnung erhöhen und sich somit auf die Miethöhe gemäß den Ausstattungsmerkmalen im Mietspiegel auswirken.
Vereinfachtes Verfahren bei geringen Kosten - Liegen die Kosten für eine Modernisierungsmaßnahme vor Abzug einer Instandsetzungspauschale unter 10.000 Euro, können Vermietende die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen (§ 559c BGB).
Ausgleich für entstandene Aufwendungen
- Wenn Ihnen durch die Modernisierung Aufwendungen entstanden sind, muss Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin diese in angemessenem Umfang ersetzen.
- Bei erheblichen Beeinträchtigungen des Mietverhältnisses während der Modernisierung besteht die Möglichkeit, die Miete zu mindern. Mehr dazu finden Sie in unserem Miet-Tipp Modernisierung, Teil 2.
Ein Überblick von Vera Colditz
Weiterführende Informationen
Infoblatt 13: Modernisierung
19.07.2023
