Direkt nach der Sommerpause des Bundestages im September soll das Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschlossen werden. Wesentliche Änderungen zum Anfang Juli vorgelegten Gesetzentwurf sind nicht zu erwarten.
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Die Regeln zum Heizen mit erneuerbaren Energieträgern gilt zunächst nur für den Einbau neuer Heizungen. In Härtefällen können Eigentümer:innen von dieser Pflicht befreit werden.
Für Mieter:innen gilt, dass die Kosten des Austauschs auf ihre Miete umgelegt werden dürfen. In Anspruch genommene Fördermittel müssen vor der Mieterhöhung von den Gesamtkosten abgezogen werden. Die Förderung kann bis zu 30 Prozent, in Einzelfällen sogar bis zu 60 Prozent der Kosten ausmachen.
Eine Regelung für Vermietende, die von der FDP gewünscht und durchgesetzt wurde, kann für die Mietenden teuer werden: Der Eigentümer soll die Möglichkeit haben, bei einem Heizungstausch auf jegliche Förderung zu verzichten. In diesem Fall verringern sich die umlagefähigen Kosten nicht. Allerdings beträgt die Modernisierungsumlage dann wie bisher acht Prozent der Kosten, und die neu vorgesehene „zweite Modernisierungsumlage“ nach § 559 e BGB-E in Höhe von zehn Prozent fände keine Anwendung. Das rechnet sich dennoch: Mit einer Förderung von 30 Prozent können Vermieter:innen pro 10.000 Euro Kosten jährlich 700 Euro auf die Miete umlegen, also die Mieten entsprechend erhöhen. Wird auf die Förderung verzichtet, sind es 800 Euro – das sind 100 Euro mehr. Einfach gesagt: Es ist rentabler, 10.000 Euro für acht Prozent anzulegen, als 7000 für zehn Prozent. Allerdings dauert es ohne Förderung zwölf statt acht Jahre, bis alle Kosten über die Umlage wieder herein gekommen sind, da der geförderte Vermieter am Anfang 3000 Euro mehr in der Tasche hat. Doch da die Miete nach einer Modernisierung dauerhaft erhöht bleibt, ist der Vermieter, der auf die Förderung verzichtet hat, nach Ablauf von zwölf Jahren besser gestellt als derjenige, der eine Förderung bekommen hat. Außerdem entfällt beim ungeförderten Heizungswechsel für den Vermieter das sonst notwendige Antragsverfahren.
Anders sieht die Sache für die Mieter:innen aus. Sie müssen nun acht Prozent der vollen Kosten der neuen Heizung, umgelegt auf die Jahresmiete, tragen. Ihre Belastung steigt damit zusätzlich um eben den Anteil, der sonst von der staatlichen Förderung gedeckt würde.
Zwar gilt auch hier die Grenze des neuen § 559c BGB-E, wonach die Miete innerhalb von sechs Jahren nur um 50 Cent pro Quadratmeter im Monat steigen darf. Kann aber ein Vermieter deshalb beispielsweise nur die Hälfte der Kosten der neuen Heizung umlegen, darf er nach sechs Jahren um weitere 50 Cent erhöhen. So hat er auch in diesem Fall nach zwölf Jahren seine Kosten vollständig amortisiert.
Stefan Klein
23.10.2023
