Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat herausgefunden, dass Milieuschutz, Vorkaufsrecht, Umwandlungsvorbehalt und Zweckentfremdungsverbot den bezahlbaren Wohnraum gut absichern können. Voraussetzung: Die Instrumente werden auch ernsthaft genutzt.
Illustration: Julia Gandras
In sieben Städten hat das BBSR untersucht, wie die Werkzeuge des Städtebaurechts zur Sicherung von bezahlbarem Wohnraum genutzt werden können. Wo ein Zweckentfremdungsverbot gilt, verringert es den Verlust an Wohnraum und entlastet die Mietentwicklung.
Der Umwandlungsvorbehalt an Orten mit angespanntem Wohnungsmarkt hat die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen stark zurückgedrängt und die damit verbundenen Mietsteigerungen in hohem Maße verhindert. Die auf Milieuschutzgebiete beschränkte Regelung, bei der Umwandlungen genehmigt werden müssen, wenn die Wohnungen sieben Jahre lang nur an die Mieter verkauft werden dürfen, hat den Verdrängungsdruck hingegen nur zeitlich verschoben.
Das Vorkaufsrecht im Milieuschutz hat aber nur dann eine Wirkung, wenn es von den Städten tatsächlich auch ausgeübt werden kann. Das bloße Drohen mit dem Werkzeug nützt nichts, wenn die Verwaltung nicht in der Lage ist, den angedrohten Ankauf eines Gebäudes auch umzusetzen. Durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts ist das Vorkaufsrecht seit November 2021 allerdings kaum noch anwendbar. Die Bundesregierung macht indessen keine ernsthaften Anstalten, die Regelungen zu korrigieren. Nach wie vor können aber in Milieuschutzgebieten Modernisierungen begrenzt werden. Der BBSR-Untersuchung zufolge wird dadurch die Verdrängungsdynamik gebremst. Bundesweit nutzen nur 22 Städte den Milieuschutz. Das Vorkaufsrecht wurde bisher nur von Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Leipzig angewandt. 40 Städte haben ein Zweckentfremdungsverbot. Um eine Umwandlungs- oder Zweckentfremdungssatzung zu erlassen, brauchen die Städte in Flächenländern eine entsprechende Landesverordnung. Berlin setzt mit seinen Umwandlungs- und Zweckentfremdungsverboten, seinen aktuell 81 Milieuschutzgebieten und der Nutzung des Vorkaufsrechts die rechtlichen Möglichkeiten konsequent um.
Jens Sethmann
www.bbsr.bund.de
28.04.2024
