Der Wohnungstausch hat zu viele Hürden

So bestechend einfach das Konzept Wohnungstausch ist, es stößt auf Skepsis und Desinteresse. „Es funktioniert in der Praxis einfach nicht“, sagen die meisten Vertreter von Politik und Wohnungswirtschaft. Finanzielle Anreize für Umzugswilllige, groß angelegte Werbekampagnen oder Plakataktionen: Fehlanzeige – zumindest in Berlin. Dabei kann der Wohnungstausch nicht nur zwei Haushalte glücklich machen, sondern auch zu einer besseren Nutzung der knappen Flächenressourcen beitragen. Warum also nicht mal kreativ sein und Hürden beiseite räumen? Andere Städte machen es vor.

Wer in den einschlägigen Wohnungsportalen im Internet unterwegs ist, stößt immer 
wieder auf Tauschangebote. Sie werden von den beiden Marktführern Tauschwohnung und Wohnungsswap inseriert. Da werden Preise genannt, die wohl bei allen Wohnungssuchenden für Schnappatmung sorgen: eine Dreizimmerwohnung im Prenzlauer Berg für 530 Euro kalt. Oder eine 50 Quadratmeter große Altbauwohnung in Neukölln für 350 Euro. Die Angebote sind so verführerisch, dass einige beschließen, ihre Wohnung zum Tausch anzubieten – ohne das vorher mit Hausverwaltung oder Vermietenden abzusprechen. So einfach geht es allerdings nicht. Häufig stimmen die einem Tausch nämlich nicht zu. Und selbst wenn: Bei der günstigen Miete bleibt es meist nicht. In der Not werden dann Wege gesucht, um die Zustimmung des Vermieters zu umgehen, etwa indem beide Tauschwilligen sich gegenseitig die Wohnung untervermieten. Ein riskanter Deal, von dem nur abzuraten ist (siehe auch Infobox unten).

Finger weg von riskanten Deals

„Wir weisen unsere Nutzer ausdrücklich darauf hin, dass vor einem Tausch das Okay des Vermieters eingeholt werden sollte“, sagt John Weinert, Geschäftsführer der Tauschwohnung GmbH. Abgefragt werde das aber nicht, man könne es schließlich nicht kontrollieren. Das 2010 gegründete Unternehmen betreibt bundesweit Wohnungstauschportale, zum Teil auch in Kooperation mit Kommunen oder Genossenschaften, und verzeichnet ein sprunghaft gestiegenes Interesse am Wohnungstausch. 5300 Haushalte wurden bundesweit in den letzten zwei Jahren über das Portal erfolgreich vermittelt – Tendenz: steigend.

Eine, die von dem Angebot profitiert hat, ist Lilith. Sie wollte mit ihrem Freund zusammenziehen. Als sie auf ImmoScout immer wieder Tausch-Inseraten begegnete, kam sie auf die Idee, es auf diesem Weg zu versuchen und bot die beiden Einzimmerwohnungen an, die sie bisher bewohnten. Nach knapp sechs Wochen Suche fand das junge Paar eine passende 90 Quadratmeter große Maisonette-Wohnung in Schöneberg für 980 Euro. „So etwas hätten wir auf dem normalen Wohnungsmarkt nie gefunden“, sagt Lilith. Bei beiden Tauschpartnern wurde die Miete beim Wohnungswechsel nicht erhöht. Während die private Wohnungseigentümerin ihres Freundes 
gleich einverstanden war, musste sie ihre Hausverwaltung erst überzeugen, zumal sie erst zwei Jahre zuvor eingezogen und die vertraglich vereinbarte Mindestlaufzeit noch nicht abgelaufen war. Doch sie hatte Glück: „Es gab einen netten Ansprechpartner bei der Hausverwaltung, dem ich meine Situation schilderte. Als ich dann noch anbot, meine bisherige Wohnung neu zu streichen, obwohl ich dazu gar nicht verpflichtet gewesen wäre, war er einverstanden.“

Der Tausch ist eine Win-Win-Situation

In der Praxis scheitert der Wohnungstausch oft an den Vermietenden. Das kann John Weinert bestätigen. Viele würden das Konzept gar nicht kennen, das habe eine gemeinsame Studie mit ImmoScout unter 200 Vermieter:innen ergeben. Doch welches Interesse sollten sie haben, einem Tausch zuzustimmen? Schließlich können sie sich auf dem normalen Vermietungsweg unter unzähligen Bewerberinnen und Bewerbern die mit dem dicksten Geldbeutel herauspicken. Doch die allermeisten, so Weinert, wollen sich nicht durch Hunderte Bewerbungen wühlen. „Wohnungstausch spart dem Vermieter Zeit und er hat keinen Mietausfall.“ Der Geschäftsführer der Tauschwohnung GmbH ist überzeugt: Es sei eine Win-Win-Situation für Mieter:innen und Vermieter:innen.

Damit der Wohnungstausch in größerem Maßstab stattfinden kann, hat die Linken-Fraktion im Bundestag die Bundesregierung aufgefordert, ein Recht auf, ein Recht auf Wohnungstausch gesetzlich zu verankern. Demnach sollten Mieter:innen in den Mietvertrag des Tauschpartners eintreten – unter Beibehaltung der bisherigen Vertragskonditionen und ohne Erhöhung der Mieten. Nur aus triftigen Gründen sollten Vermietende ihre Zustimmung verweigern dürfen. Parallel dazu wurde vorgeschlagen, ein Förderprogramm aufzulegen, um Haushalten mit geringem Einkommen eine Umzugsprämie zu gewähren. Der Vorstoß in Richtung Wohnungstausch-Erleichterung wurde abgelehnt. Bei der Anhörung im Bundestag im September 2023 verwies der Immobilienverband Deutschland (IVD) darauf, dass der Tausch in Österreich, wo ein solcher gesetzlicher Anspruch seit 1982 besteht, in der Praxis keine Rolle spielt. Nachfrage und Angebot würden eben nur in Ausnahmefällen zeitlich, örtlich und räumlich zusammenpassen, erklärte Christian Osthus, stellvertretender Bundesgeschäftsführer des IVD. Eine Pflicht, Tauschmieter zu akzeptieren, noch dazu unter Beibehaltung der Miethöhe, verletze zudem die Vertragsfreiheit und sei nicht verfassungskonform. Ähnlich äußerten sich Vertreter:innen anderer Eigentümerverbände.

Der Deutsche Mieterbund (DMB), der schon seit langem eine rechtliche Verankerung der Option zum Wohnungstausch fordert, wies dagegen auf die stillen Wohnraumreserven hin. Laut Statistischem Bundesamt leben 10,5 Prozent der Bevölkerung Deutschlands in zu kleinen Wohnungen. Bei Haushalten mit Kindern sind es sogar 15,9 Prozent. Auf der anderen Seite verfügen zum Beispiel in Köln 9 Prozent der Haushalte mit älteren Menschen (über 70) über sehr großzügige Wohnungen. Ursache dafür, so Franz Michel vom DMB, seien mit hoher Wahrscheinlichkeit die hohen Angebotsmieten, die einen Umzug in eine kleinere Wohnung unattraktiv machen. Ohne einen Bestandsschutz für günstige Mieten beim Umzug in kleinere Wohnungen – wie von den Justizminister:innen der Bundesländer vorgeschlagen, könne die grundsätzlich gute Idee Wohnungstausch nur wenig zur Lösung der Wohnraumkrise beitragen, so Franz Michel. Allerdings hält der DMB den vorgelegten Antrag der Linken für zu wenig ins Detail gehend. Die konkreten Bedingungen, unter denen ein Wohnungstausch vollzogen werden kann, müssten analog zum österreichischen Modell unbedingt gesetzlich geregelt werden.

16 Prozent aller Familien leben in zu kleinen Wohnungen

Das vielzitierte Beispiel Österreich zeigt aber auch: Je mehr Bedingungen an einen Tausch geknüpft werden, desto weniger praktikabel wird es. Ein Anspruch auf Tausch besteht dort nur, wenn besondere soziale, gesundheitliche oder berufliche Gründe vorliegen. Zudem muss man mindestens fünf Jahre in der Wohnung gelebt haben und es muss nachgewiesen werden, dass man sich zwecks Umzugs anderweitig erfolglos um Wohnraum bemüht hat.

Einen Anspruch auf Wohnungstausch – mit Übernahme der Miete des Tauschpartners – gibt es bei den städtischen Wohnungsunternehmen Berlins. Doch die 2018 eingerichtete Tauschbörse ist ein Flop. Die ernüchternde Bilanz: Trotz regem Interesse wurde 2023 nur 135 mal erfolgreich getauscht. Hauptproblem, so David Eberhart, Sprecher des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), sei das „Mismatch“: Auf fünf Haushalte, die sich vergrößern wollen, käme einer, der sich verkleinern will. Älteren Menschen falle es schwer, die gewohnte Umgebung zu verlassen und sich von Möbeln und anderen Erinnerungsstücken zu trennen. Um den Wechsel zu vereinfachen, müssten die richtigen Bedingungen geschaffen werden. Neben einem finanziellen Anreiz gehört dazu auch Unterstützung beim Ausräumen und beim Umzug.

Viele Städte unterstützen den Tausch mit Zuschüssen

Weil nicht alle älteren Menschen im Umgang mit dem Internet geübt sind, hat sich die Stadt Potsdam bis Ende 2023 eine Koordinierungsstelle mit Vorort-Sprechstunde geleistet. Projektträger war das Kollektiv Stadtsucht. Hier wertet man die Börse als Erfolg, auch wenn die Bilanz – zwölf erfolgreiche Tauschvorgänge – nicht berauschend ist. Ein Tausch ist ein komplizierter Vorgang, so Joachim Faßmann vom Kollektiv Stadtsucht. Er spricht vom „Überraschungspaket Mensch“. Manchmal scheitere es daran, dass der Einbauschrank nicht in die neue Wohnung passt. Ein anderes Problem: Oft müsse die neue Wohnung vor dem Umzug barrierearm umgebaut werden. Neben Fördermitteln für den Umbau sei daher eine vorübergehende Umsetzwohnung und eine individuelle Begleitung gerade bei älteren Menschen entscheidend, um den Umzug attraktiv zu machen. Allerdings, so Faßmann, dürfe man nicht nur die Zielgruppe derer im Rentenalter im Blick haben, sondern auch die der Mittfünfziger, bei denen die Kinder auch schon die Wohnung verlassen hätten und diese nun zu groß geworden ist. Aufgrund der Haushaltslage wurde die Koordinierungsstelle Ende 2023 eingestellt.

Und was macht Berlin, um den Wohnungstausch voranzubringen? Städte wie München, Düsseldorf oder Freiburg haben längst eigene Tauschbörsen aufgebaut, bewerben die Idee mit groß angelegten Plakataktionen und zahlen Tauschwilligen Zuschüsse. In Berlin hält man das offenbar für überflüssig. Der Sprecher von Bausenator Christian Gaebler (SDD) verweist auf Nachfrage lediglich auf das Wohnungstauschportal der Landeseigenen sowie private Plattformen. Freiburg dagegen trägt die Idee mit pfiffigen Plakaten in die Öffentlichkeit und zahlt Mieter:innen, die eine große Wohnung freimachen, bis zu 2000 Euro Umzugspauschale. 2021 hat die Stadtverwaltung in Kooperation mit der Tauschwohnung GmbH eine KI-gestützte Plattform eingerichtet. Wie viele Tauschvorgänge zustande gekommen sind, könne man nicht sagen, weil man lediglich passende Gesuche zusammenbringt, erklärt der Pressereferent Sebastian Wolfrum, Es gebe jedoch Hinweise: 34 Nutzer:innen haben sich mit der Begründung abgemeldet, sie hätten mittlerweile eine Tauschwohnung auf der Plattform gefunden. Man gehe aber davon aus, dass die Zahl deutlich höher sei, da sich erfahrungsgemäß die wenigsten Nutzer:innen abmelden. „Die Börse werten wir daher als Erfolg. Dies spiegelt sich auch in dem Feedback wieder, das wir erhalten“, so Wolfrum. Frankfurt/Main zahlt an tauschbereite Mieter:innen unterbelegter Sozialwohnungen Zuschüsse. Unabhängig vom Einkommen gibt es Geld für die Renovierung (1600 Euro bei eigener Ausführung, 5600 Euro bei Ausführung durch eine Fachfirma) plus Umzugskosten.

Das Wohnungsamt der Stadt Düsseldorf unterstützt sogar bei den Verhandlungen mit den Vermieter:innen. Unterstützung gibt es außerdem bei der gesamten Planung und Organisation des Umzugs, inklusive der vorübergehenden Einlagerung des Hausstandes und der Umsetzung individueller Maßnahmen zur Wohnraumanpassung. Vermieter:innen wird ihre Zustimmung mit Barem aufgewogen: Auf Antrag gibt es einen städtischen Zuschuss von bis zu 2 500 Euro. Falls notwendig, wird sogar Geld für für die Anmietung einer Übergangswohnung oder eines Hotelzimmers gezahlt. Das ist wichtig, wenn die Tauschwohnung erst hergerichtet werden muss. Nicht jeder kann wochenlang im Bekanntenkreis unterkommen.

Tauschvorschlag von der Vermieterin

Der zeitgleiche Umzug kann tatsächliche eine Herausforderung sein, wie auch Hartmut erfahren hat. „Das war ziemlich chaotisch“, erinnert sich der 64-Jährige. „Die Möbelträger sind sich auf der Treppe begegnet und man musste schon aufpassen, dass sie nicht aus Versehen die falsche Kiste oder Lampe wegtrugen.“ Beim nächsten Mal würde er es besser organisieren. Aber ansonsten ist er rundum glücklich, dass es geklappt hat. In seinem Fall war es die Vermieterin, die den Tausch vorgeschlagen hat. „Sie hatte wohl Sorge, dass ich nach dem Tod meines Partners auf Dauer nicht die Miete stemmen kann“, vermutet er. Hartmut ließ sich zwei Jahre lang Zeit, inserierte seine Wohnung mit Fotos und bekam auch immer wieder Anfragen. „Aber ich bin sehr mit dem Kiez verbunden, nach Neukölln oder Wedding wollte ich nicht“, erzählt er. Irgendwann klappte es: Ein junges Paar mit Kinderwunsch wollte seine 120 Quadratmeter große Wohnung in Friedenau nehmen. Hartmut zögerte zunächst. Die andere Wohnung war viel kleiner, seine gesamten Möbel passten da nicht rein.

Schließlich gab er sich einen Ruck: „Man muss eben Abstriche machen.“ 570 Euro bruttokalt zahlt er nun für die 60 Quadratmeter große Wohnung in Steglitz. Er weiß: „So etwas findet man heutzutage nicht mehr.“ Außerdem gibt es einen schönen Garten hinter dem Haus.

Fest steht: Wohnungstausch wird nie ein Massenphänomen sein. Es ist kein Allheilmittel, aber ein Baustein zur Optimierung der Wohnungsversorgung und zu einem nachhaltigen Umgang mit der knappen Ressource Fläche.

Birgit Leiß

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Angespannte Märkte rechtfertigen den Eingriff

MieterMagazin: In Österreich gilt das Recht auf Wohnungstausch als „toter Paragraph“, bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Berlins floppt die Wohnungstauschbörse ebenfalls. Sieht der Mieterverein trotzdem Potenzial?

Sebastian Bartels: Auf jeden Fall. Nur weil etwas derzeit nicht funktioniert, heißt das ja noch lange nicht, dass es auch unter anderen Rahmenbedingungen nicht funktionieren würde. Der Tausch muss meines Erachtens mehr beworben werden. Der Senat könnte deutlich mehr machen, um den Tausch auf freiwilliger Basis voranzubringen – zum Beispiel eine Plakataktion wie in Freiburg. Aber auch die Bezirke sind in der Pflicht. Alle Einrichtungen des Bezirksamts, die mit Seniorinnen und Senioren zu tun haben, sollten die älteren Menschen ansprechen. Das gleiche gilt für Pflegedienste. Und warum wird bei den Bezirksämtern nicht die Stelle einer Wohnungstauschbeauftragten eingerichtet, die das Ganze koordiniert? Gerade ältere Mieter:innen brauchen ganz konkrete Unterstützung und Begleitung.

MieterMagazin: Was müsste auf der gesetzlichen Ebene passieren, um den Wohnungstausch zu erleichtern?

Sebastian Bartels: Wünschenswert wäre sicher eine allgemeine Öffnung des BGB, aber um auf Nummer sicher zu gehen – sprich: ein solches Gesetz weniger angreifbar zu machen – ist es überlegenswert, das Recht auf Wohnungstausch nur für angespannte Wohnungsmärkte einzuführen. Anders als in Österreich, wo zahlreiche Hürden eingebaut sind, sollte die Regelung nicht so restriktiv sein und klarer gefasst werden. Entscheidend ist natürlich, im Gesetz die Mieterhöhungsmöglichkeiten zu beschränken. Niemand gibt eine Vierzimmerwohnung auf, wenn für die dafür eingetauschte Zweizimmerwohnung genauso viel zu zahlen ist.

MieterMagazin: Die Vermieter-Verbände halten das für einen Eingriff in die Vertragsfreiheit. Zudem sprechen sie von einem Modernisierungshemmnis, weil die Wohnung bei einem nahtlosen Tausch nicht energetisch ertüchtigt oder barrierefrei gestaltet werden kann. Was sagen Sie dazu?

Sebastian Bartels: Ja, es ist ein Eingriff, der aber bei angespannten Märkten gerechtfertigt ist. So wie die Mietpreisbremse, bei der ja längst festgestellt wurde, dass sie nicht gegen die Verfassung verstößt. Eine Zumutbarkeitsklausel, wie beim Recht auf Untervermietung, könnte verhindern, dass Vermietenden unzumutbare Tauschpartner aufgezwungen werden. Was die Modernisierung betrifft: Wir fordern, den Tausch für einkommensschwache Haushalte durch öffentliche Hilfen abzufedern. Damit könnte dann übergangsweise ein möbliertes Apartment oder ein Hotelzimmer angemietet werden. Das kostet schließlich keine Milliarden!

Das Gespräch führte Birgit Leiß

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Was bei einem Wohnungstausch mietrechtlich zu beachten ist

Vorab: ein Wohnungstausch wirft eine Reihe von rechtlichen Fragen auf, die unbedingt in einer Rechtsberatung geklärt werden sollten. Wer vorhat, seine Wohnung zu tauschen, sollte als erstes die grundsätzliche Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin einholen. Manche scheuen das und wollen erst einmal schauen, ob sie überhaupt etwas Passendes finden. Das ist verständlich, aber im Fall einer Ablehnung für alle Beteiligten Zeitverschwendung. Ist ein passender Tauschpartner gefunden und die Hausverwaltung einverstanden, gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder beide Seiten schließen einen neuen Mietvertrag. Aber Vorsicht: Erst den neuen Vertrag unterschreiben und dann die alte Wohnung kündigen! Eine Kündigung kann nicht zurückgenommen werden. Zweite (seltenere) Variante: Man tritt in den Vertrag des jeweils anderen ein. Dazu wird von der Hausverwaltung eine Anlage zum Mietvertrag desjenigen erstellt, der den neuen Mieter oder die neue Mieterin aufnimmt. Der ehemalige Vertragspartner ist dann aus dem Vertrag entlassen, aber die Konditionen – abgesehen von der Miethöhe – werden beibehalten. Welche Variante günstiger ist, kommt auf den Einzelfall an. Bei einem Eintritt in den Mietvertrag sollte man darauf achten, sich sämtliche Anlagen samt Übergabeprotokoll zeigen zu lassen. Die Verpflichtung zum Rückbau von Einbauten beispielsweise wird häufig in einer Anlage festgehalten.

Bei beiden Varianten kann die bisherige Miete angehoben werden. Allerdings muss die Mietpreisbremse eingehalten werden. Da man die Miethöhe des Vormieters kennt und in aller Regel vorm Einzug keine umfangreiche Modernisierung stattfindet, fallen diese beiden 
Ausnahmegründe schon mal weg. Die Miete darf also maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Von einem Tausch am Vermieter vorbei, sprich einer Untervermietung der Wohnung ohne Untermietgenehmigung ist dringend abzuraten. Eine nicht genehmigte Untervermietung ist ein Kündigungsgrund. Die Überlassung der gesamten Wohnung ist ohnehin nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig.

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Hartmut Lindenberg
28.04.2024